在 2020 年初，新办公室的建设似乎是不可想象的，因为居家令减少了工作场所的出勤率。
但现在，新写字楼的需求在租户中激增。
JLL 新南威尔士州办公室租赁主管Will Hamilton表示，新建筑比旧建筑更能满足租户的期望。
“这是一次向质量的飞跃，具有更好的用户体验和卓越的 ESG [环境、社会和治理] 产品。新产品通常比旧办公空间更受欢迎，因此现在需求量很大。
“在 COVID 期间进行开发也为一些开发商带来了一些优势，因为他们能够在施工期间调整和修改他们的产品。
“例如，在建筑施工期间实施非接触式技术，而不必进行改造。”
仲量联行研究总监兼该公司 2022 年第一季度写字楼市场概览报告的合著者保罗查普科表示，企业被新建筑提供的高质量建筑空间所吸引。
“那里有一些令人兴奋的项目，”他说。“我们正处于开发人员与租户重新接触以确定员工在他们的工作空间中想要什么的阶段。
“大楼内的健康和福祉很重要，这几乎成为一种生活方式元素，员工会来这里享受他们的时光。”
Chapko 根据他的第一季度报告指标和截至 2022 年 6 月的最新数据，为我们列出了全国主要写字楼市场的一些有说服力的建筑指标。
悉尼中央商务区
CBD共有9个在建项目，总建筑面积326,800平方米，总租户预先承诺率为52%。
Chapko 说，第一季度 12.3% 的空置率高于 8.5% 的长期平均水平，但大多数市场都是这种情况。
“我们确实预计空置率会下降，但仍将保持高位，这不是因为需求疲软，而是因为市场上有持续的管道。”
他说，未来六个月内大部分新建工程将在环形码头附近完工。
“在此时间段之后，作为悉尼地铁项目的一部分，您将进行站上开发，预计将于 2023 年底和 2024 年完工，但这些塔楼尚未获得任何预先承诺。”
悉尼非中央商务区
北悉尼有5个项目在建，总建筑面积93,800平方米。
Chapko 说，大流行前强劲的建筑活动被北悉尼的 COVID 关闭所破坏。
“2020 年新建了近 100,000 平方米的新空间，其中 63% 是预先承诺的，但当 COVID 来袭时，空置率大幅上升。”
他说，优质的新办公空间现在非常受北悉尼租户的欢迎。
在帕拉马塔，仲量联行正在跟踪三个项目，这些项目将提供 65,400 平方米的建筑面积。
Chapko 表示，Parramatta 将成为澳大利亚第一个达到 100 万平方米的分散式办公市场。
“这太不可思议了。该市场已从 2016 年的 68.7 万增长到今年年底的 100 万。它使办公室占地面积增加了 40% 以上。
“Parramatta 一直是政府权力下放的一大受益者，尤其是在过去五年中。这里的租金基本上是 CBD 租金的一半，所以政府部门搬迁到那里是理所当然的。”
Macquarie Park 拥有三个在建项目，总建筑面积达 43,900 平方米。
“这里的租金是我们在悉尼追踪的 10 个写字楼市场中最低的。
“在过去的 10 年里，我们平均每年完成一项新开发项目。现在，三个开发项目将在未来九个月内完成。”
“这里有正在建设中的库存，尚未收到预先承诺。租户的面积通常在 5000 米以下，他们喜欢看到建筑物拔地而起，这样他们就可以在交易前‘感受’空间。”
墨尔本中央商务区
墨尔本中央商务区正在建设五个新项目，总面积达153,700平方米，其中44%为预租。
Chapko 表示，墨尔本的长期封锁拖累了其办公室租赁市场。
“与悉尼的 CBD 相比，墨尔本的需求复苏滞后了大约六到九个月。
“预计更高质量的办公场所将在未来几个季度吸引更多的租赁兴趣。我们还观察到 1000 平方米以下租户的租赁活动水平很高，这支持了市场的整体需求水平。”
墨尔本边缘
墨尔本边缘有 20 个在建项目，到 2024 年年中将交付 220,100 平方米。
Chapko 说，该地区出现了大量来自专业服务、科技、媒体和医疗保健的租赁活动。
“虽然墨尔本的 CBD 在 2021 年末有所复苏，但墨尔本的边缘地区需求激增。
“有很多扩张活动，团体租用了更多空间，但并没有在边缘和郊区写字楼市场留下太多回填空间。
“然而，未来几年会有持续的开发管道，这将使空置率保持高位，尽管我们确实预计空置率会在中期内下降。”
布里斯班
Chapko 说，布里斯班新建的 CBD 市场运行强劲。
“我们正在跟踪约 150,000 平方米的在建存量，其中约 70% 已预先承诺，这是一个非常健康的比率。
“其中一个开发项目 80 Ann Street 将于 2022 年第二季度末完工。
“布里斯班边缘有大量的开发项目，特别是在距中央商务区仅几步之遥的 Fortitude Valley 区周围。那里正在进行一些高质量的建设，其质量与新的 CBD 塔楼相似。”
他说，预先承诺在边缘地区以 50% 的健康水平运行。
“虽然布里斯班大租户的深度不如悉尼或墨尔本大，但较新的建筑仍获得了健康水平的租户兴趣，预计这将转化为一些积极的租赁活动”。
阿德莱德中央商务区
阿德莱德中央商务区有 133,200 平方米在建，占总存量的 9.2%。预计很快就会有更多的塔楼开工，进一步增加存量。
“阿德莱德目前实际上正处于发展热潮中，”Chapko 说。
“我们预测仅 2023 年就有 110,000 平方米的办公空间竣工，这将是自 1987 年以来竣工量最高的一年。
“我们追踪的股票有 57% 是预先承诺的，这是相当健康的。过去几年的经验法则是，需要大约 30% 到 40% 的预先承诺才能让建筑物拔地而起。”
他说，阿德莱德现有办公楼的一部分老化可能需要一些资本支出，以保持对租户的吸引力。
珀斯
Chapko 说，珀斯 CBD 有 88,800 平方米的新存量在建。
“在采矿业低迷之后，珀斯一些人的空置率有所上升，因此过去六年的新建筑数量有限。
“开工建设的最大项目是雪佛龙总部，预计完工日期为 2023 年第 4 季度。建筑面积为 54,000 平方米。”
他说，所有跟踪项目的预先承诺约为 51%。
“也就是说，珀斯 CBD 市场的规模为 180 万平方米，远小于东部沿海 CBD，因此新建筑的数量并不多。”
珀斯的表现远好于 COVID，因为小企业的增长支持了需求
“但这是珀斯的一个采矿故事，我们还没有看到它的开始，”Chapko 说。
“虽然我们在过去两年中记录了矿业集团的一些积极租赁活动，但也有一些项目的结束导致整合活动抵消了这种增长。”
放眼西珀斯，有一个正在建设中的大型项目——位于奥德街 30-34 号的一栋六层建筑，总建筑面积为 2700 平方米。
Chapko 说，虽然有一些人从该地区搬迁到市中心，但西珀斯的大部分租户并没有被迫迁往 CBD。
“这里租户的粘性很有意思。他们喜欢留在西珀斯，因为那是他们一直呆的地方，也是他们的员工喜欢的地方。”
堪培拉
仲量联行在堪培拉记录了八个在建项目，总面积为 161,000 平方米，预计完工日期为 2022 年至 2024 年。
“堪培拉正在进行大量建筑活动，预先承诺水平良好，但更多的是将多个地区的政府部门整合到这些空间中，”Chapko 说。
“市场由政府部门的租户主导。虽然私营部门租户有有机增长，但大多数租户通过他们赢得的合同或他们与英联邦或 ACT 政府开展的业务与政府相关联。”
Chapko 表示，新写字楼市场的变动通常是大型政府部门聚集在一起并占用一项新资产。通常偏好大面积、校园风格的产品。
“堪培拉在撤回办公室资产方面非常高效。当政府实体签署租约时，它必须针对具有一定可持续性证书评级的空间。
“因此，当部门合并并搬入符合标准的新建筑时，他们腾出的旧空间有时无法出租，因为它不符合特定的可持续性标准。
“所以，你看到堪培拉的许多旧存货要么从市场上撤出，以便翻新到可接受的可持续性评级，要么撤出并重新用于办公空间以外的用途。”
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