李·埃利奥特(Lee Elliott)在分析商业房地产趋势方面拥有20多年的经验，他开玩笑说，他可能正处于“办公室之死”叙事的第四次迭代中，这个时代是由大流行带来的。莱坊合伙人兼公司全球租户研究负责人表示，“我们仍然有办公室，并将继续拥有它们，尽管它们的形式和功能将开始发生变化”。
“人们总是在谈论我们什么时候才能恢复到办公楼100%的入住率。好吧，我们从来没有达到100%。大流行前，我们在伦敦的比例为 60% 到 70%，现在约为 40% 到 45%(截至 2022 年第二季度)，“埃利奥特继续说道。“这只是人们在市场上忍受的正常波动。我们还有很长的路要走，但值得庆幸的是，我们看到'办公室之死'的说法消失了。
这并不意味着伦敦的写字楼市场没有因大流行而发生变化。随着租户对下一个办公地点和室内建设的教育程度、战略性和深思熟虑，特定需求在租赁决策中成为重中之重——提供这些需求的建筑物和房东正在胜出。
下面，LoopNet调查了推动伦敦办公室租赁活动的占用者需求，其特点是显着的优质飞行运动;对高度便利化建筑的渴望;位于显眼和无障碍区域的位置;可持续特征和认证;和灵活性。
追求品质
在政治管理变化和迫在眉睫的经济担忧的背景下，租户对他们的租赁决定更加谨慎。Elliott说，这并不意味着他们没有占用办公空间，而是他们对他们正在寻找的东西以及他们的下一个办公室将如何满足他们未来的需求更加精确和有意识。
“正在发生的事情是需求变得越来越合格。人们想要什么以及他们为什么想要它更加清楚，“他解释说。“如果我要总结一下我认为这对伦敦市场意味着什么，那么这个市场的特点要少得多，数量要多得多。
转向质量运动可能是影响伦敦租赁活动的最突出趋势之一。随着公司接受不断变化的工作性质并评估实体办公室的目的，他们可能会占用更少的空间，尽管空间质量更高，这更有利于公司今天使用办公室的面对面协作。
租户现在希望获得最大的收益，可以这么说，在预算范围内租赁最好的空间。因此，他们正在寻找靠近交通、便利设施和环境可持续的理想位置的五星级酒店。
根据CoStar(LoopNet的发行商)的数据，伦敦所有建筑类型的办公室空置率在大流行期间上升至目前的15年高点8%，而大流行前的低点约为5%。但是，虽然四星级和五星级物业的空置率高达9.5%，但与三星或三星级以下的物业相比，这些物业也是唯一具有正吸收率的物业。“推动空置率上升的是人们放弃劣质库存，”埃利奥特说。
根据CoStar的数据，在过去两年半的时间里，伦敦五星级办公楼的需求一直保持正增长，而较老、质量较差的股票在此期间的净吸收量超过1000万平方英尺。
对高端写字楼的渴望也在加速伦敦写字楼市场的另一个现象——前所未有的预租活动。
根据莱坊(Knight Frank)的数据，伦敦有大约1500万平方英尺的办公空间正在建设中，并将于2025年交付，埃利奥特表示，与历史标准相比，这并不多。根据CoStar的数据，在过去几年中，伦敦的交付量一直保持在每季度约100万至200万平方英尺的水平。
虽然建设管道很高，但面对通货膨胀、劳动力挑战和更高的融资成本，房东不太可能在没有预租的情况下建造。随着供应趋紧，租户正在对尚未破土动工的建筑物做出承诺，以锁定他们想要的质量。
“他们这样做得更早，有些甚至在他们有一份现有的租赁合同时，有时在租约中断前六年，信不信由你，”埃利奥特说。“我们也看到这种情况发生在较小的空间中。过去普遍存在的规则是，您需要租赁 250，000 平方英尺或更多才能做出预先承诺。我们现在看到它接近100，000平方英尺。
据CoStar称，伦敦目前在建的办公空间中约有60%是预售的。
高力(Colliers)伦敦办公室洞察主管克里斯托弗·邓恩(Christopher Dunn)强调，对伦敦写字楼市场来说，追求质量并不是一个新现象。
“租户将始终获得他们能负担得起的最佳空间。因为我们看到一些租户占用的净空间比以前少，所以他们有可能为同样的租金提供更高质量的空间，“他解释说。“我们特别看到，在西区，他们追求最好的 - 不一定是最好的整体 - 他们在预算范围内负担得起。但我认为这是 COVID 之前的情况。
下一级设施
除了向质量飞行的运动外，埃利奥特表示，办公楼市场也正在经历“向便利设施飞行”的动态。随着员工在大流行后恢复面对面的工作，“工作场所必须不仅仅是建筑物”，现在比以往任何时候都更加重要。“如果你想让人们在办公室里，你需要把它变成一个非常有说服力的提议。不要忘记，伦敦劳动力市场平均通勤时间超过一个小时，而且价格越来越高。所以，你需要给人们一个在那里的理由。
Elliott说，居住者最关注有益于身体健康和整体健康的便利设施，例如健身中心和瑜伽室，以及允许精神休息或充电的安静空间。大流行还加速了对户外空间和露天区域本已不断增长的需求，尤其是在伦敦市中心的大型塔楼密集区域。
Elliott预见到健康便利设施类别的下一个前沿领域，重点关注员工的成长和发展，可以采取图书馆或教育空间的形式，使员工能够利用非正式或灵活的学习计划。
“这对雇主和雇员来说都是商业上的当务之急。即使从经济角度来看，我们的水域确实略有波涛汹涌，但我们仍然有相当紧张的劳动力市场状况，“他说。“因此，实际上，这取决于雇主开始对他们已经拥有的员工进行技能培训和再培训，而不仅仅是依靠引进他们。
邓恩说，高力租户代理从几乎每个租户客户那里得到的一个非常具体的问题是自行车存储和设施。随着人们优先考虑环保意识，这是一种变得更加重要的便利设施。
从一开始就可以在项目中建造自行车设施的新办公楼获得了竞争优势。“特别是在伦敦，较旧的建筑没有较低的地面空间来为自行车和淋浴解锁大量空间，”邓恩说。“因此，其中一些建筑物现在不如翻新或新建的建筑物那么受欢迎，通勤者可以直接从街道上骑自行车进入实际上的自行车咖啡馆。
除了特定建筑物的物理设施之外，Elliott还强调了他所说的“服务设施”的重要性，即专注于客户服务和租户编程的产品。
“我对房东说，'你不再从事实体业务。你从事的是人才业务，你需要创造体验，而不仅仅是环境。
Lee Elliott，莱坊合伙人兼全球租户研究主管
业主应该寻求将技术整合到建筑物的基础设施中，为居住者提供便利，例如建筑物访问，会议室预订或混合工作设置工具。他们还应该采用技术，为居住者提供实时数据，以便为他们的业务做出更好的决策，例如员工跟踪以获得最佳空间使用或能源监控以控制公用事业。
“租户越来越愿意在服务费上花费更多，为员工创造更好的体验和环境，尽管这增加了他们的总占用成本。他们越来越多地关注房东与他们合作提供，“埃利奥特说。“房地产行业往往认为一切都始于租金，也终于租金。但对于租户来说，租金仅占其运营成本的12%左右。超过60%的成本是人。因此，如果你创造了糟糕的工作体验或环境，你最终会看到你的员工流失更多，而且成本也更高。
位置
在近两年的与 COVID 相关的封锁和远程工作期间，办公楼的位置基本上无关紧要。随着人们准备重返现场工作，许多人认为偏好将转向靠近员工居住地的郊区，以减少前往市中心的通勤时间。
“12到18个月前，每个人都在说会有根本性的变化。但我认为随着时间的推移，[房地产]刚刚回到了基本面，“邓恩说。成功的、需求旺盛的房地产的古老基本原理之一就是位置，位置，位置。
伦敦的一些地区，如帕丁顿和法灵登，以前由于大多数通勤者无法进入而不太受欢迎，现在随着新交通站的开放，它们的需求量越来越大。“我们已经看到许多较大的交易都发生在交通枢纽旁边。帕丁顿车站有很多活动，伊丽莎白线已经重新启动，“邓恩说。
伊丽莎白线于今年早些时候开通，直接穿过城市，连接伦敦的街区，以前通勤者往返现有地铁线路的时间是其两倍多。
“我们已经看到大量占用者涌向位于伊丽莎白线内的资产，因为它有效地使他们员工的集水区面积翻了一番，”埃利奥特说。
帕丁顿是Crossrail社区振兴的一个很好的例子。以前，该地区仅对居住在城市西部的人方便。“因此，你的集水区[作为占用者]非常有限，”埃利奥特说。但是现在，通勤者可以在大约18分钟内从东部的金丝雀码头穿过城镇到西部的帕丁顿。“突然间，它变得更加可行。
环境可持续性
房地产行业及其实体建筑是碳排放的最大贡献者之一，随着气候变化的加速，伦敦的居住者认识到在租赁选择中优先考虑节能和可持续建筑的必要性。
莱坊在其 2021 年题为“您的空间”的报告中报告说，在接受调查的 400 名租户中，有 82% 表示，可持续性考虑因素在确定其未来三年的房地产投资组合和战略方面将“具有一定的影响力”或“关键影响”。但只有37%的受访者表示，他们有一个明确的目标，即增加其投资组合中拥有环境认证的比例，例如BREEAM，LEED或WELL认证。对于超过一半的受访者来说，他们目前的投资组合中只有不到10%的建筑获得了环境认证。
Elliott说：“企业围绕可持续发展的雄心壮志——尤其是净零[运营目标]——与这种雄心在房地产活动方面的表现之间存在巨大差距。
Elliott继续说道，随着建筑物能源绩效证书(EPC)评级的压力和立法变化的增加，差距需要缩小，聪明的居住者正在根据建筑物的环境绩效做出前瞻性决策。很快在伦敦，任何居住者或业主都不能忽视对更节能和可持续建筑的必要性。
自2018年以来，商业建筑的EPC评级必须为“E”，但即将出台的新立法将要求到2030年所有建筑物的EPC评级至少为“B”。不符合基准的建筑物不能出租，“所以从占用者的角度来看，你处于一个过时的建筑物中”，埃利奥特说。“因此，在伦敦市场，我们不仅会看到向质量的飞行，而且还将看到向可持续认证建筑的重大飞行。虽然伦敦在全球范围内拥有充足的[环境认证建筑]，但它们绝不占伦敦市场的25%以上。因此，对于可持续认可的空间，将会有一点喧嚣。
邓恩补充说，对可持续物业的需求不仅仅是需要在本世纪末满足认证要求，而是对追求ESG举措的真正兴趣。
“特别是，拥有大量公众形象的公司非常清楚这样一个事实，即他们需要为今天做出明智的决定，但也要着眼于未来5到10年的职业生涯，”他说。
扩展和收缩的灵活性
“灵活性”感觉就像 2020 年的流行语，在大流行等意外事件之后，许多公司都希望为不可预见的变化或入住安排的未来增长提供空间。
市场看到这一清单的一种方式是通过标准租赁中的中断选项。虽然现在在伦敦签署的大多数办公室租约都是7到10年，但邓恩表示，增加五年休息选项变得越来越普遍，尤其是在较小的租户中。“在一些非常小的租赁中，一家公司可能会签订五年的协议，并有三年的休息选择权，而租赁灵活性对他们来说非常重要。
“但这确实取决于交易的规模。我们已经看到许多大型租户仍然乐于签订15至20年的租约，尽管其中一些人正在引入5至10年的休息选择，“他继续说道。“这同样可能是为了适应潜在的未来增长以及[收缩]。
虽然突破期权听起来可能会导致波动或空置率激增，但邓恩认为这对市场是积极的。“它允许占用者调整他们的足迹。而市场上更多的流失通常是一件好事。
邓恩说，租赁条款的灵活性也可能成为较旧，不那么诱人的资产所有者在以优质为主导的市场中吸引租户的一种方式。对于无法进行重大升级的建筑物，无论是由于结构障碍还是缺乏资金，邓恩建议寻求增加激励措施。
他说，“免费租金、边际折扣或延迟租赁开始方面的激励措施”可能会给业主带来优势。“尽管我们看到黄金地段的整体租金总体上保持健康，但旧资产的所有者更有可能在租赁条款内默许一些灵活性，例如五年的休息时间。我们在市场上有这种分裂，最好和最坏，然后是其他一切。你必须找到一种方法来区分自己。
埃利奥特和邓恩都指出，在大流行之前，灵活性的提高和租赁期限的缩短肯定出现了。“当然，部分原因是由于联合办公革命在上一个周期的最后部分的影响。有一种灵活性，但越来越多的是传统房东准备做更多的短期租赁，“埃利奥特解释说。
由房东自己直接建立的传统联合办公和灵活工作空间模式，特别是那些结合了第三方联合办公运营商所需的美学和款待服务的模式，也将在租户中受到欢迎。
“我认为，当WeWork遇到非常公开的问题时，[联合办公概念]陷入困境，这对行业产生了冲击。尤其是在 COVID 之后，联合办公刚刚从优先事项列表中消失。但现在，我们越来越多地看到那些考虑短期租赁的小型租户变得更加舒适，进入灵活的供应商，“邓恩说。
“这些业主品牌的白标产品旨在让房东最终能够满足所有人的需求，从10人的团队到一栋建筑物或物业组合内的100，000平方英尺的租约，”他继续说道。
“与传统租赁世界并驾齐驱的灵活空间历来被视为竞争，”邓恩补充道。“这些界限现在正在模糊，这是一件好事，因为它为租户提供了更多的选择，也为房东提供了更多的服务。这是双赢的。
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