在房地产专业人士中，随着 大流行开始消退，2022 年初充满了乐观情绪。但随着时间的流逝，能源价格迅速上涨，通货膨胀飙升至40年来的最高水平，美联储开始加息以遏制通货膨胀。
在此背景下，商业地产租金和销售量正在下降，资本成本正在上升，开发项目被搁置。此外，行业专业人士在经济衰退即将来临的假设下运作，但长度、深度和广度尚不清楚。
提供一些观点的是城市土地学会和普华永道联合发布的年度报告“房地产新兴趋势”。通过对房地产开发商、顾问、私募股权投资者和私人业主的访谈、调查和焦点小组，该研究评估了未来一年投资者的市场状况、挑战和机遇。
下面，LoopNet总结了该报告预计到2023年及以后的10个关键新兴趋势。
1. 销量和定价正在正常化
根据这项研究，经过几年的“大流行推动的市场扭曲”，定价正在恢复到更正常的水平。“随着上限利率上升和交易量从创纪录水平下降，大多数资产的价格正在下降，而其他[物业]的租金涨幅只是随着需求恢复到更可持续的水平而放缓。
令人惊讶的是，这些逆转开始影响多户住宅和工业等受青睐的房地产行业，在许多情况下，最近房地产价值的下跌可能只会削减已经健康的收益。“但许多指标表明，(真正)的好时光可能已经结束，至少在一段时间内。
2. 与大流行相关的结构性转变
尽管许多日常活动在一定程度上恢复了正常，但“在某些关键方面，我们不会恢复以前的生活。大流行迫使我们生活、工作和再创造的方式和地点发生了结构性转变，这种转变似乎注定要持续下去，至少在某种程度上是这样，“该研究指出。
零售。虽然由于安全问题或商店关闭，购物者在大流行的最深日子里增加了网上购物，但由于便利、更多选择和价格优势等其他好处，他们今天仍然在网上购物。“随着经济重新开放，越来越多的消费者再次在商店购物，在线份额不可避免地减弱。但不要指望在线支出会下降到大流行前的水平，“该研究说。
办公室。由于大多数公司仍然处于对员工应该多久以及在什么时候在家工作的侦察模式，租户正在努力解决现在熟悉的建立工作场所文化以及员工指导和协作的问题。但节省占用成本对雇主很有吸引力，他们也在努力寻找缩短员工通勤时间的方法，并为员工的工作地点提供更大的灵活性。关于共享或专用办公桌以及如何优化协作空间的设计不确定性仍然存在。
3. 资本正在靠边移动
根据这项研究，随着利率上升和经济衰退迫在眉睫，“更少的投资者和贷方将为资产提供资金”。据报告中引用的一家投资公司负责人称，投资者的兴趣仍然存在，但已经下降，每处房产的销售报价从10个增加到三个或四个。他们补充说，两到三个报价似乎符合典型的市场条件，而不是激烈的市场条件。
定价的不确定性导致犹豫不决。正如一位资深投资家在研究中所说，“交易的上限利率比以前高出25至75个基点，但没有任何信念认为这些是正确的水平。该研究称，买家担心支付过高，“卖家不想卖空他们的资产，然后在市场好转后看到它们以更高的价格重新交易”。
许多投资者的核心问题是美联储将持续加息多久。好消息是，几乎没有出现困境的迹象，很少有房地产专业人士预计房地产市场会出现流动性紧缩。“资产负债表普遍强劲，杠杆率低，价值并没有下降太多，因此很少有资产负债累累，”该研究称。
4.住房对太多人来说太贵了
对于许多人来说，无论是待售还是出租住房都负担不起，抵押贷款利率的上升进一步加剧了这种情况。但根本问题是住房供应持续不足，特别是价格可承受的住房。
限制性的分区和建筑规范正在阻止或限制新的供应，而非后院的活动家则推迟或破坏预先批准的项目。随着经济适用房交易变得越来越复杂，需要更多资金来源的承保，一位开发商表示，“我们过去的平均交易需要90天才能完成，现在超过六个月。
该研究中引用的一位学者引用了一个影响个人与投资者单户住宅负担能力的独特条件，称现有的税法对个人购房者不利。他们解释说：“投资者不仅可以扣除所有费用，还可以折旧单位。他们还可以获得更低的资金成本。
5.给我质量，给我利基
随着投资者、贷款人和开发商变得更加挑剔，房地产资本市场在受青睐和被鄙视之间变得越来越分叉，似乎更喜欢三种不同类型的机会：
工业和多户住宅等需求基本面非常强劲的主要产品类型似乎为投资者提供了最大的安全性。
在零售和写字楼等经历重大中断的行业中，投资者对最佳位置的最优质资产感到满意。
关于“利基”资产，学生住房和单户出租很有吸引力。
6. 寻找更高的目标
与整个行业的领导者进行讨论得出了一个可预见的结论，即房地产类型的数量和位置失衡，某些地方的办公和零售过多，而另一些地方没有足够的工业和住房。这种错位为建筑物和场地的适应性再利用和改造奠定了基础，主要有三种方式：
在可行和市场支持的情况下，将旧办公室改造成住宅用途，或将其升级为现代办公室。
将多余的零售空间重新用于其他用途(包括履行、服务办公室和住宅)，或通过混合用途(特别是住宅、办公室和酒店)对其进行改善。
刮擦建筑物以在无法转换或可以增加密度的地方为开发创造土地，以建造新住房。
7. 阳光带中的奖励和成长的烦恼
尽管对太阳带城市持续表现出浓厚的兴趣，但生活成本、住房负担能力和基础设施质量等问题在美国各地举行的焦点小组中被认为是区域劣势。这些问题在一些蓬勃发展的市场中最常被提及，如德克萨斯州的奥斯汀和田纳西州的纳什维尔。
报告称，与此同时，“较低的税率和较轻的监管负担”使这些市场具有吸引力。“但更宽松的税收和监管是有代价的，适应大量人口流入的挑战就证明了这一点。
快速增长的市场面临的长期挑战是如何适应增长，同时保持带来其吸引力的功能。奥斯汀的一位焦点小组参与者说：“住房负担能力的缺点，由于基础设施不足而缺乏流动性以及财产税可能会在未来几年对我们的市场产生负面影响。
8. 通过基础设施支出实现更智能、更公平的城市
根据 2022 年通过的万亿美元基础设施支出法案，研究中出现了影响城市和地区的几个值得注意的领域。它们包括：
通过限制分裂的高速公路来重新连接社区。1950 年代和 1960 年代的许多高速公路项目和城市更新计划分裂了以前繁荣的有色人种社区，取代了数千人并摧毁了世代财富。根据这项研究，已经有10亿美元用于资助“街道网格，公园或其他基础设施的规划，设计，拆除和重建”，以重新连接这些分裂的社区。
扩大宽带接入。认识到美国的服务成本相对较高，该计划还寻求降低互联网服务的价格，以便更多的美国人能够负担得起互联网接入。将宽带接入扩展到服务不足的社区也至关重要，因此不太富裕社区的员工也可以在家工作。已经拨款650亿美元用于将宽带接入扩大到目前生活在没有宽带的3000万美国人。
交通资金。基础设施资金法案将提供近6000亿美元的交通资金。该研究称，其中一半以上将分配给高速公路系统，“这是自1950年代州际公路系统开始建设以来最大的此类投资”。该法案还提供了超过900亿美元，用于现代化交通，改善可达性并继续现有的交通计划。
9. 气候变化对房地产的影响越来越大
该研究称，基础设施法案还为创造环境弹性和扩大水资源供应提供资金，以帮助该行业“积极应对气候变化对资产的影响”。
首先，气候变化可能会改变我们想要居住的地方的动态。最热的都市地区可能很快就会面临需求下降 - 甚至可能出现外流 - 由于难以忍受的天气或干旱造成的缺水。支付升级费用，使建筑物对洪水等事件更具弹性，例如，通过将HVAC设备从地下室或地面提升到更高的楼层，是一种方法。但是，一些业主无法证明这样做的成本是合理的，以防他们的财产发生或可能不会发生的事件。然而，“如果允许保险成本上升以反映气候变化的全部风险，这种计算可能会改变，”报告说。
10. 市场力量和监管带来变革
报告称：“如果私人市场在解决房地产行业在创造的核心作用方面发挥核心作用的日益严重的问题方面进展缓慢 - 特别是气候变化和住房负担能力 - 一些行业团体正在呼吁采取集体志愿行动。但是，基于地方、州和联邦各级正在考虑的法规越来越多，政府可能“对有限的进展感到不耐烦”。
面临更多监管的领域包括：
环境、社会及管治。遵守ESG要求意味着对建筑物进行资本改进以减少碳影响，但也要创建系统来衡量它们并培训员工生成报告。该研究称，这些活动成本高昂，“可能有利于规模更大、资本更充足的投资者，导致更多的行业整合”。
解决住房负担能力和枯萎问题。由于住房成本不断使家庭预算紧张，一些州和地方政府正在诉诸监管来解决负担能力和枯萎问题。
租金管制。根据国家多户住宅委员会的数据，截至 2022 年春季，至少有 17 个州正在考虑某种形式的租金控制立法。此外，波士顿和迈阿密等一些地方司法管辖区也在考虑制定租金控制法。该研究称，其中一些举措已经未能通过，“但这些提案的数量和范围表明了人们的担忧有多广泛，如果租金不能很快降温，其中一些举措可能会恢复。
空缺税。这些税收可以采取多种形式，但目标是通过对保持住房单元空置的房东施加成本来增加住房的有效供应，“该研究说。通过鼓励业主将其建筑物用于生产用途，报告指出，枯萎病是可以解决的。例如，加利福尼亚州奥克兰市对房屋和非住宅物业征收6，000美元的固定空置房产税，对每年使用少于50天的公寓单位征收3，000美元的空置房产税。该研究称，近年来其他几个城市也考虑过空置税，但“[他们]要么拒绝了它们，要么还没有投票。
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