从历史上看，大多数城市的市中心是办公楼需求最大的地方，也是业主能够获得最高租金的地方。但是，随着大流行的挥之不去的影响继续改变租户对实体办公空间的优先考虑，中央商务区以外的其他形式和地点也引起了人们的关注。
以The Cannon为例，这是一个休斯顿的联合办公技术中心和以企业家为中心的办公楼，位于距离市中心约20分钟路程的1950年代工业仓库内。休斯顿房地产投资公司Pagewood的创始人兼管理负责人Paul Coonrod表示，在这里，这座满员大楼的长期办公室租赁价格比威廉姆斯大厦(Williams Tower)高出约10美元，威廉姆斯大厦是该市最具标志性的建筑之一。
由于这种差异，Coonrod看到了一个机会，可以利用对适应性再利用项目的需求，并在佩奇伍德目前设有办公室的The Cannon附近的两英亩土地上进行多次工业到办公室的转换。
“[适应性再利用]的需求超过了供应，因此我们希望创造这种供应。无论在哪里创建[适应性再利用空间]，与传统办公室相比，我们都看到了不成比例的吸收量。
Paul Coonrod，Pagewood创始人兼管理负责人
去年，Pagewood与总部位于休斯顿的投资公司Wile Interest一起购买了四栋单层金属仓库建筑，每栋建筑面积约为10，000平方英尺。Pagewood和Wile Interest与德克萨斯州建筑公司Mark Odom Studio合作，该公司在该州从事创新项目，包括由集装箱和其他改造项目制成的零售和联合办公园区。
两家公司正在共同将2000年代初建造的前音乐录音和练习工作室建筑改造成一个40，000平方英尺的创意办公社区，称为The Quad。
适应办公市场
该改造项目不仅旨在为休斯顿带来独特、富有创意的办公产品，而且还旨在满足租户在供应不足的市场中对适应性再利用项目的狂热需求。根据Pagewood的分析，休斯顿缺乏适应性再利用项目，特别是考虑到它是该国最大的办公市场之一。
“我们是市场的学生，所以我们去了市场效率最低的地方，”Coonrod说。“[适应性再利用]的需求超过了供应，因此我们希望创造这种供应。无论在哪里创建[适应性再利用空间]，与传统办公室相比，我们都看到了不成比例的吸收量。
现有建筑的位置在Pagewood的收购战略中发挥了重要作用。Coonrod指出，The Quad位于10号州际公路和山姆休斯顿收费公路交汇处的场地，使其成为休斯顿最富裕的地区之一，也是该地区唯一尚未完全开发的地区之一。
“这里有很多决策者，这是一个向西部和北部迅速增长的地区，”他告诉LoopNet。“因此，它正处于休斯顿增长的道路上，这个口袋对中小型租户的需求激增。因此，我们将处于一个绝佳的位置，以捕捉寻找[那种]空间的适应性再利用租户的潜力。
虽然相邻的Cannon和Quad项目服务于不同类型的居住者，但前者的成功为The Quad提供了概念证明并增强了其潜力。
“Pagewood非常符合The Cannon网站在未来增长方面可能成为什么的想法，”Mark Odom Studio的创始负责人Mark Odom说。“四方会谈旨在成为一种延伸或额外机会，他们抓住了邻里[哲学]的想法......帮助创建一个提供便利设施和生活方式的办公空间的社区。它有机会成为一个目的地。
Pagewood计划在今年秋天完工时从The Cannon搬迁到The Quad第一座建筑的一部分。Coonrod表示，The Cannon的成功表明办公市场发生了更大的转变，这表明许多租户倾向于适应性再利用项目，但市场尚未做出回应。
他说，大流行改变了办公室租户对某些功能的需求。例如，虽然地面停车在10年前可能并不重要，甚至被视为一种损害，但今天“租户希望快速到达，停车并直接走进他们的办公室。有更多的租户宁愿这样做，而不是开车到市中心，处理进出大楼拐角处停车场的交通，然后不得不等待五分钟才能在高层建筑中乘电梯。
低调升级
奥多姆说，The Quad的设计“真正从外观开始”，团队专注于翻新的两个主要方面。首先，低调、单调的建筑如何吸引在相邻高速公路上行驶的人的注意?其次，他们如何让工业园区成为办公室租户的理想目的地?
“你看看这些建筑，没有什么能真正吸引你的眼球，”奥多姆说。“但这不是建筑物的错。这是关于周围环境，你如何根据油漆方案，植被和[景观美化]来组织建筑物周围的空间。
尽管他们没有披萨，但奥多姆希望保持建筑物的原始A型框架形状。
“对于适应性再利用项目，主要目的是不失去建筑物的特征。如何在保留旧建筑灵魂的同时插入新元素?如果你改变形状，在这种情况下，如果我们把它做成平屋顶或建得更高，你就会改变它曾经的性格和想法，“奥多姆说。
在保持建筑结构完整性的同时，需要引起人们对将其标记为“景点和目的地”的财产的关注，这一点尤为重要。奥多姆说，这是至关重要的，因为该站点位于一条主要道路上，通勤者“以每小时60英里的速度呼啸而过”。
解决方案：使建筑本身成为一个引人注目的图形。
在保守的预算范围内对四座建筑中的第一座进行翻新，设计团队提出了一种创新的艺术技术——将建筑包裹在定制的乙烯基材料图形中，就像图形应用于汽车一样，并专门为建筑物创建一个重复的标志。这是奥多姆的工作室第一次使用这种技术，他说它节省了画家创作外部壁画所需的时间。
奥多姆说，除了艺术之外，设计师还需要“打破场地周围的混凝土和灰色”，并使高速公路附近的工业园区的创意办公室变得诱人。该团队选择拆除一些停车位，并建造一个景观化的外部便利设施空间。
“我们仔细考虑如何提供外部时刻，以便人们可以到户外，四处走动，活跃和参与。这些建筑物周围的剩余区域是什么，我们可以真正利用?我们没有使用的未发现的空间是什么，我们如何把它变成一颗宝石[或]创造一种便利设施?奥多姆说。“这些是使这样的适应性重用项目如此成功的一些关键因素。
除了为步行会议或工作休息提供户外空间外，设计团队还考虑了“你从汽车走进大楼的那些时刻，以及那条路径的样子，”奥多姆说。“[上班]不只是从前门开始。
这种理念延伸到建筑的入口处，该入口通向餐厅风格的咖啡吧和专为租户提供的休息室空间，还将具有即取即走的零售部分。凭借他们在餐厅设计方面的经验，该团队考虑了家具、布局和座位安排，为所有个性类型和功能创造了一个多功能空间，无论是下午的工作休息还是早上的咖啡会议。
“尽管我们当然希望最大限度地扩大建筑物的可租赁面积，但入口休息室对于正确设置非常重要，”Odom 说。他补充说，休息室约占第一个10，000平方英尺建筑的四分之一。
“我们也非常注意目前的工作生活方式，”奥多姆说，并补充说，该项目的重点不是人们在办公桌前做什么，而是他们需要从公共空间得到什么。“这些设施是在整个工作日创造亲密关系的重要组成部分——如果你需要离开来充电，找一个地方思考或有一个安静的时刻。
开发商正在等待签约租户定制和建造他们的个人空间，起价为2，500平方英尺。随着其余三栋建筑的施工继续进行，租户将根据他们计划如何利用空间来帮助推动设计。
“有趣的是，你可以让不同的个性在租借时在这个空间里住一会儿，”奥多姆说。“我们的团队和开发商经常谈论下一个便利设施空间的选择，我们喜欢建筑物中间的那些空间，因为这些是人们在四处走动时参与的空间。因此，我们可以[采取]几种不同的途径，具体取决于用户类型。
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