农田从未如此具有吸引力，因为投资者对冲疲软的股市和40年高通胀。但随着土地销售的增加和可用房产的减少，在评估土地时很难找到真正的比较。
然后还有另一个不可估量的因素，它经常影响买家。
“我们诚实地出售情感，”总部位于科罗拉多州湖城的M4 Ranch Group的长期土地经纪人Dan Murphy说。“这里的人，他们想逃跑。他们想把孙子孙女从数字屏幕上拉出来。
2021 年，美国的土地销售达到近 1000 亿美元，高于 2020 年的不到 600 亿美元。追踪销售价格的CoStar美国土地指数在截至6月的12个月内上涨了12.6%，达到该指数24年历史上的最高点。
投资者在户外提出索赔之前，仍然应该使用一些基本面。但与其他商业房地产资产不同，有点像买房，在看农村土地时，情绪也有很大的分量。
基于墨菲20多年的专业知识，以下是对农田估值不太有形的方面的快速指南：
“生活方式的回归”
情绪是农田定价的不可预测的因素。但无论你如何为农田定价，都要做好长期持有的准备。默里说，这是因为时间对这些房产的价值甚至比大多数其他房地产资产更重要。
“我们所拥有的是人们将资产从一生的辛勤工作中移开......购买他们想分享的东西，“他说。“我们不是在销售具有上限利率回报的东西，而是在销售具有生活方式回报的东西。
补偿可能很难获得
与其他房地产资产一样，将您关注的土地与最近的销售进行比较以了解定价会很有帮助。但无数因素会影响农村房产的价值。这些因素包括但不限于：
面积
现有结构和设备
土壤类型
气候
海拔
年湿度
净营业收入
商品价格
木材量
水权
狩猎许可证的可用性
野生动物的迁徙模式
根据这些因素，价格可能会有很大差异。仅在墨菲所在的科罗拉多州西南部，牧场的价格就从每英亩2，500美元到河滨物业每英亩30，000美元以上不等。根据稀缺性，某些因素的权重应该比其他因素更重要。
“这是非常动态的，”墨菲说。“大量的研究和经验[决定了如何]为这些房产建立最高和最佳价值。
就像其他房地产资产一样，经验丰富的经纪人可以进行竞争性市场分析，根据其资产以及以前和当前列表的数据、您所在地区的近期销售和其他趋势来分析您的潜在房产。
但是，墨菲说，由于很难像其他创收房地产资产那样简单地对农场进行估值，因此农场财产经常被拍卖。
“你的邻居知道他们的运营成本是多少，他们通常是你最好的买家，”他说。“你不知道的是你的邻居有多想要那处房产。
尽管如此，“公式有效”
当然，仍然有几种可量化的方法来评估产生收入的农村财产。也许最基本的方法被称为收入法，这是任何房地产专业人士都熟悉的方法。
要根据农场的当前收入评估农场，首先要找到该物业的资本化率。为此，您需要该物业上一年的净营业收入(NOI 或年利润)。
将该数字除以购买或评估房产的价格，并尝试考虑升值。如果您对这两个数字有一个很好的近似值，则可以将NOI除以上限率以了解当前值。
例如，一个 5 上限(或 5% 上限率)的农场报告 100，000 美元的 NOI 将价值 200 万美元。
这种方法虽然有帮助，但也有缺点。大宗商品价格波动不定，农作物和木材的年回报率也波动不定。穆雷说，虽然一些投资者成功地修复和翻转了牧场，但最好的回报通常是长期持有。
“走出去，试图在西部牧场上获得回报率是很困难的，”他说。它通常是你购买并持有并在出售时获得回报的东西。
对于习惯于在更传统的房地产资产上获得稳定回报率的投资者来说，这可能是一种不同的方法。
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