如果您是希望租赁商业房地产(例如办公室、工业、零售或餐厅空间)的租户，您可能会注意到房东提供三重净租赁空间。三重净(或NNN)租赁为租户提供了更高的透明度和对支出的控制。这种类型的协议是商业房地产租赁中常见的几种“服务类型”之一;服务类型是指租户如何支付与占用建筑物相关的费用，例如水电费、维护、税收和保险。
服务类型从“全方位服务”到“三网”不等，介于两者之间有多种格式。一般来说，频谱的一端是全方位服务的租赁。在全方位服务结构下，租户每月向房东支付固定金额，以支付其基本租金以及建筑物中所有运营成本的比例份额。
另一端是三重净租赁。
什么是三重净租赁?
三重净租赁是一种商业房地产租赁，其中租户向房东支付基本租金，并直接向相关服务和公用事业提供商支付自己的运营费用。“N”代表“净额”或不包括某些费用，通常包括公用事业，财产税，建筑保险以及建筑物公共区域的维护或维修。
真正的三重净租赁通常由占用整栋建筑物的租户执行，但它们也在多租户建筑物中执行。在多租户建筑中进行三重净租赁的房东通常让租户直接支付套房内的公用事业费用——例如清洁和垃圾收集——并向租户收取一些固定金额，以支付与税收、保险、维护等相关的分摊费用。
三重净租赁的注意事项
无标准租约。在继续之前，重要的是要注意商业房地产中没有标准租赁这样的东西;每份租约都是单独协商的，其结构考虑了每个房东和租户的需求，以及每栋建筑的独特条件。以下信息是三重净租赁的高级概述。
多租户和单租户建筑的三重净租赁。三重净租赁可以在多租户或单租户建筑中执行。然而，在单一租户建筑中，租户通常不仅要承担运营费用，还要负责与HVAC系统，屋顶和停车场等元素相关的资本支出。对于在物业执行长期租赁的零售商或餐馆老板来说，情况通常如此。为了建立和发展强大的回头客群，企业可以在一个地方租用空间数十年，根据需要升级建筑物(内部和外部)，并向房东支付基本租金。
与其他租户共享建筑物的租户不太可能承担资本支出，因为他们与建筑物或位置的联系可能对他们的业务不那么重要。
三重净租赁的六个关键要素
1.基本租金：这是一个基本租金数字，不包括与在建筑物中工作相关的额外费用，例如水电费，建筑物维护，建筑物税等。基本租金通常按每平方英尺的年度报价，因此以每平方英尺 10 美元的基本租金占用 2，000 平方英尺的租户每年将支付 20，000 美元的基本租金。
2.公用事业：此类别可以包括电力，天然气，水，下水道等。通常，如果房东提供三重净租赁安排，这是因为建筑物提供单独的计量，使租户能够直接向公用事业提供商付款。如果主计量是唯一的选择，房东将根据每个租户的使用情况设计一种方法来尽可能分摊成本，这些公式或方法应在三重净租赁中详细说明。
3. Cleaning expenses: As one might expect, these include costs related to janitorial services, trash collection, recycling, vacuuming, etc. in both common areas and tenant spaces. Tenants pay for the full cost of cleaning their direct space and a pro-rata share of the costs incurred to clean common areas.
4. Real estate taxes: Taxes are based on the assessed value of the building and paid roughly once a year. The tenant pays a pro-rata share of the building's property tax, meaning each tenant pays a portion of the total tax bill based on the percentage of building space they lease. So, if a tenant occupies 20,000 square feet in a 100,000 square foot building, they will pay 20% of the tax bill. Each tenant pays their share to the landlord who pays the full amount of tax to the municipality.
5.财产保险：这是房东持有的保险，用于抵消建筑物损坏，事故等索赔。与房地产税类似，每个租户根据该租户租用的建筑物的百分比按比例支付总保费份额。租户向房东支付他们的部分保费，房东直接向保险提供商付款。
6. 公共区域维护费用：通常称为 CAM，这些是运营和维护建筑物公共区域所产生的费用，包括大堂、健身室、洗手间、共用会议室、电梯大堂、景观美化和停车场。产生的费用通常与水电费、清洁、维护和物业管理有关。每个租户根据租户租用的建筑物的百分比按比例支付总成本的份额。
三重净租赁的租户好处是什么?
支付您的公平份额。三重净租赁的主要好处是建筑物中的每个租户都支付其公平的费用份额。费用由产生费用的租户直接支付，而不是在建筑物中的所有租户之间汇总和分配。这意味着公用事业的轻度用户不会因与他们共享财产的重度用户所产生的费用而负担。
透明度。在谈判三重净租赁时，请务必要求提供详细说明相关建筑物几年运营费用的报表。了解该物业的费用将使您能够预算水电费、保险、公共区域等。请务必询问房东计划进行的任何即将到来的非资本支出。资本支出是房东的责任，不能转嫁给租户。但是，维护项目的额外费用，例如公共区域的深度清洁或停车场的重新铺设，可以转嫁。
低于市场租金。如果您仔细协商三重净租赁条款，保持较低的日常运营费用并占用没有意外成本的建筑物，与已签订类似物业全方位服务租赁的用户相比，您可能能够支付低于市场租金。
三重净租赁的租户风险是什么?
直接费用。如果公用事业成本上升或租户在直接支出上的支出超过预期，他们将支付超出预期的占用空间的费用。通过全方位服务租赁，如果成本上升，以固定数字设定费用的房东将承担风险。
分担费用。财产税、保险费和公共区域维护费在很大程度上不在租户的控制范围之内。如果这些费用中的任何一项增加，例如，建筑物的评估价值上升，建筑物的事故导致保费增加或必须进行意外的电梯维修，租户可能会承担他们那部分费用。
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