办公室是怎么回事?在过去的24个月里，有时感觉好像这就是商业房地产领域的人在谈论的一切。
根据 LoopNet 的母公司 CoStar 的数据，美国有超过 760，000 座办公楼，占地 133 亿平方英尺。
这是很大的空间。随着在家工作的根深蒂固的现实与日益绝望的住房短缺相交，这可能为潜在的转换打开大门，办公行业将如何发展?
为了帮助回答这个问题，LoopNet从一些行业领先的公司中召集了一个名副其实的商业房地产专业人士智囊团。凭借数十年的经验，这些人拥有各种各样的专业——经纪、研究和咨询专业知识——来自全国各地的市场，从新墨西哥州的阿尔伯克基到纽约市。
我们向每位专家询问了与写字楼市场有关的一系列相同问题。他们的答案涵盖了该行业的各个方面，从最需要的便利设施到如何重新定位旧资产，如下所示。
根据您的经验，2022 年对办公室租户最重要的便利设施、租赁条款和其他参数是什么?
杰西卡·莫林，世邦魏理仕
他们想要有助于吸引员工进入办公室的便利设施。现在，办公室最需要的属性是灵活的开放空间、共享会议空间、用于通话和会议的私人区域以及室内空气质量。大流行之前所需的一些便利设施(例如现场咖啡馆或户外设施)仍然非常受欢迎，但它们现在几乎是预期的标准。
[租户还想要]任何在租赁条款中提供灵活性的东西。较短的租约通常是首选。但是，由于在较长的租赁期限内提供的租户改善津贴，它们并不总是被执行。
[也]强调可持续建筑功能。随着企业努力实现净零碳目标，可持续性变得越来越重要。除非占用者和房东保持一致，否则这真的是行不通的。它不能只是片面的。
Michael Lirtzman，Colliers
第一件事情是确保[员工]对来到办公室感到兴奋。这意味着在运输方面变得容易，并且他们正在使用具有最先进功能的高质量资产，我们已经看到了这种全面向质量的飞行。我们也看到，如今食品和饮料是一个很大的吸引力。
Donna Abood， Avison Young
我专注于迈阿密和南佛罗里达市场，便利设施是关键组成部分。我们曾经使用“便利设施”一词来谈论办公楼的功能，但在 COVID 之后，人们变得舒适地在家工作并有能力休息、呼吸新鲜空气和为自己烹饪他们想要的食物——是便利设施需要以员工舒适度问题为中心。
在办公楼中，这可能是从休息区，整个建筑物的WiFi，某种食物组件和户外庭院的任何东西。一些建筑物甚至考虑允许狗进入办公室。
另一个重要方面是我们称之为便利设施的方面，但实际上是位置。员工想要一个可以出去走走去办事、购物或拿东西的地方。例如，他们需要干洗。因此，位于市中心的办公楼确实是一个关键优先事项。
根据你的经验，最近的续约是代表净增长还是净收缩?换句话说，租户在续租时租赁的空间是更少、更多还是相同数量?
Jonathan Larsen， Avison Young
我们大概有30%的客户正在扩张。另外70%的人减少了10%到30%。
例如，我们正在哥伦布、俄亥俄和凤凰城与一家全球保险公司进行交易，他们正在将[他们的面积]缩小多达50%，但他们想要一个办公室，他们需要有一个存在。
Michael Lirtzman，Colliers
我想说的是续约，他们占用的空间略少。我们看到的租户希望承诺进行长期更新的趋势 - 我会说五年或更长时间 - 是空间通常全面净减少10%至15%。
我们仍然看到由不确定性驱动的短期续订，这些租户倾向于保持目前的足迹。我认为有几件事在推动这一点：改造你的空间和缩小或扩大是有成本的。而且有相当多的租户仍然不知道他们的未来会是什么样子，仍然没有解决这个公式，这对他们的物理足迹和空间意味着什么。
汤姆詹金斯，房地产顾问 在我工作的新墨西哥州阿尔伯克基，我们看到租户在更新
，这是底线。他们正试图续约两到三年。这是因为没有人能真正告诉他们两三年后的景观会是什么样子。我的意思是，我们是办公室的专家，我们正在阅读我们能得到的一切，一切都在自相矛盾。因此，即使作为业务中的顾问，也很难掌握未来。
杰西卡·莫林，世邦魏理仕
通过我们的租户情绪调查，我们确实看到了一些非常有趣的东西。受访者对未来三年的预期投资组合相当平均。约48%的受访者预计其投资组合将在未来三年内扩大或保持不变。然后50%的人几乎说，'我们希望收缩。
因此，这绝对不是一个放之四海而皆准的决定。对于希望扩张或保持不变的公司来说，这主要是由他们对这段时间内业务增长的预期驱动的。对于那些表示希望签订合同的企业来说，这主要是由于混合工作和办公室利用率不足，而不是试图节省开支。
Scott Homa，仲量联行
我们看到约20%的净收缩，整体租赁活动呈上升趋势，但仍比正常水平低约25%。平均租期正在延长，但这包括对质量的依赖，这意味着租户可以搬出过时的建筑物并搬入较新的建筑。如果您要对办公空间做出长期承诺，这意味着您可能会选择一流的产品，但您将占用更少的空间;因此，您的入住成本不会显着增加。
David Smith，Cushman & Wakefield
就空间量而言，我想说的是，占用者正在做出一系列决定。一些人认为这是一个机会，就像许多租户从经济衰退中走出来一样，可以长期锁定真正良好、有利的利率。
但也有很多租户认为这是降低成本或升级空间的机会。一个常见的事情是，公司会寻求减少一点足迹 - 比如10%到15% - 并提升他们的空间质量，这通常最终是成本中性的，或者在你带来所有租户改进和免费租金优惠后，每平方英尺可能会节省一点。
与美国其他市场相比，Donna Abood，Avison Young
Miami非常独特(我将包括整个南佛罗里达州)。在 COVID 期间，迈阿密根本没有降低租金——它们实际上上涨了。我们看到了租金的增长。事实上，在某些市场，我会说5%到20%的租金增长发生在这两年期间，这取决于你所在的子市场。
租赁条款如何演变?您是否看到更多的优惠和/或短期租赁?
乔纳森·拉森，阿维森·杨
许多房东长期参与其中。他们不希望租金下降，因为这会降低建筑物的价值。相反，他们提供额外的免费租金或租户改善津贴，因为建筑成本已经上升。如果您不使用所有租户改进，则可以使用一些额外的一小部分来支付免费租金。
Michael Lirtzman，Colliers
几年前，尤其是在 2020 年甚至 2021 年，人们对短期租赁有很多担忧，即新常态将是两年和三年的租约，而不是租户搬迁和签署传统的 10 年长期租约。
我们还没有看到这一点。我们看到一些短期租赁的地方是房东到处建造的投机性套房。
特别是较小的租户，通常是 10，000 平方英尺及以下的用户，正在寻找一种交钥匙、随时可用的解决方案。过去房东只想做至少五年，如果不是更长的话，我们看到房东愿意承诺三年。我不会说这是一个压倒性的趋势，但我们已经看到了朝这个方向的一点转变。
全国大多数市场的租金即使没有上涨，也保持稳定，但这被特许权的增长所抵消。免费租金期限一直很高，并且在某些市场有所增长。租户改善津贴是增长最快的特许权，当然是在过去一两年里。
杰西卡·莫林，世邦魏理仕
我们已经看到特许权和免费租金都在上涨，尤其是在低质量的建筑中。对于更高质量的建筑，我们有一个美国[质量飞行]简报，我们研究了从2019年到今年上半年的2，700个租赁公司。我们看到免费租金实际上在顶级空间上回落。它仍然高于我们在2019年的水平，但比去年有所回落。然而，对于质量较低的空间，免费租金和优惠以及各种形式的租户改善津贴有所增加。
David Smith，Cushman & Wakefield
平均租期没有变化。但续约[期限]平均变短了——尽管看起来已经触底，期限现在开始变长——但平均而言，它们仍然比大流行前短。这些租赁条款目前平均收缩约10%至15%。
在许多情况下，我们看到房东愿意为长期租赁提供更多的租户改善津贴，而占用者似乎愿意锁定空间并进行升级。TI津贴的增加部分是由于空间的质量。员工体验的重要性是目前的首要考虑因素。
直接租赁有哪些创新的替代方案，这些替代方案在多大程度上吸引了租户?
Michael Lirtzman，Colliers
两个明显的是转租——有很多转租库存——和联合办公。转租是一个单独的讨论，因为转租并不适合每个租户，而且大多数转租都是短期的，这有点不那么有吸引力。
而且对转租的吸收不是很大。无论是短期功能，缺乏可用的特许权，空间的质量还是所有这些的混合，我们都没有看到大量的转租吸收。
我们已经在联合办公领域看到了一些活动。他们能负担得起租户的灵活性，这是传统房东不太愿意做的。也就是说，我们也看到全国各地的一些大房东自己进入了联合办公空间。铁狮门SPS和Hines等公司已经进入了这个领域。我们已经看到了短期租赁和孵化租户的一些牵引力，这些租户可能在大流行期间或在创业活动较少的地区关闭了办公室。
汤姆·詹金斯(Tom Jenkins)，房地产顾问
我们(在阿尔伯克基)没有WeWork类型的业务。我们有一些当地的联合办公设施。在我们的市场上，这没什么大不了的。我们确实有几个专业，例如专注于科技行业。他们创造了这些环境，让企业家或小经营者去碰撞。所以，它几乎就像一个孵化器。
杰西卡·莫林，世邦魏理仕
当然，转租始终是直接租赁的替代方案，我们在市场上有相当多的转租空间。它通常以折扣价提供，并且是内置的。正因为如此，许多大公司并没有被转租空间所吸引，因为他们真的想定制它。因此，我认为很多大型转租区块将继续对市场造成压力。
David Smith，Cushman & Wakefield
，我认为最有趣的选择是过去几年房东如何考虑在他们的建筑物中灵活办公和联合办公。我们显然已经看到许多业主已经创立了自己的联合办公品牌，并将其视为他们投资组合中的一种策略——不一定是每栋建筑，而是在一些建筑中。
该战略有几个目的。首先，它为空间创造了一些收入，而他们现在可能没有租赁，这很好。其次，如果你有高质量，甚至是“酷”的联合办公空间，让人们对建筑物、那个社区或那个街区有某种感觉，就会有一些光环效应。然后你的公司可能会随着时间的推移而扩张，最终需要传统的租赁。您已经是他们的房东，可以将他们搬到他们现有的建筑物或附近的其他建筑物中。
业主是否正在重新定位他们的套房或建筑物以保持竞争力?他们在做什么，为什么?
斯科特·霍马(Scott Homa)，仲量联行
一些业主正在对建筑设施进行大量投资，以试图吸引人们到办公室。他们正试图让办公室成为一块磁铁，而不是一项任务。他们正在通过这些高度活跃的大堂和屋顶、健身中心、食品和饮料以及他们可以做的任何事情来在这些员工面前放一根胡萝卜来鼓励他们回来。雇主不会用棍子说，'你最好在那里。
迈克尔·利茨曼，高力
业主应该挑战极限，看看下一步是什么，不仅是建筑设施，还有建筑物内的公共空间;将建筑大厅(尤其是一些较旧的资产)从未设置为协作的无菌临床空间中转换。你知道，在很多老建筑里，大厅被设置为博物馆的作品，但不能触摸或坐着，让人感到舒适。您现在如何将这些大厅变成人们可以用来开会的空间?租户可以使用这些来迎接他们的客户，迎接他们的客人或让他们的员工坐下来吗?我们看到大堂引入了许多软座椅，WiFi连接，充电站和高顶桌子，有利于会议。这些变化使办公楼感觉更加热情好客，类似于高端酒店的大堂。
汤姆詹金斯，房地产顾问
在阿尔伯克基，作为第市场，我们在库存改善方面没有看到巨大的变化。其中一个很大的驱动因素是我们的翻新和改进成本。当这场大流行开始时，我们都说我们将拥有非接触式门进入系统以及升级的暖通空调，以更好地交换空气，而我们在这些市场还没有看到这一点。
相反，我们只是看到更新，更新，更新，推动它的不是便利设施，而是灵活性。租户希望能够灵活地拥有短期租赁、延期选择等。因此，我们没有看到在我们的市场上增加物理设施。
杰西卡·莫林，世邦魏理仕
一些业主肯定会在他们有资本的范围内投资他们的建筑物。在某种程度上，租户愿意投资搬到一个新的空间——他们的动机是追求质量。
现在也有越来越多的人谈论将过时的空间变成完全不同的用途，无论是用于生命科学、住宅、酒店还是多户住宅。我们正在跟踪正在进行或计划的项目。目前，美国各地有相当多的计划项目打算将B级，C级和旧建筑物中的过时空间 - 已经空置了一段时间，或几乎空置 - 变成其他东西。
唐娜·阿布德，阿维森·杨
因为[迈阿密]的市场如此强劲，只要业主拥有位置优越的建筑，他们现在可能不会在他们的建筑中投入大量资金，除非在 COVID 之前已经计划好了。但随着我们的经济周期继续进入下一阶段，他们将很快关注这一点。
位置对办公室租赁有什么影响?根据你的经验，城市地区的写字楼市场是否比郊区受到更大的负面影响，反之亦然?如果是这样，驱动因素是什么?
乔纳森·拉森，阿维森·
扬 租赁活动无处不在，从中央商务区到郊区市场，再到补间[中间]地区。在洛杉矶，我们有艺术区;在纽约，它是肉类包装区;在纳什维尔，它是仓库区。
但我们看到传统公司一直都在中央商务区，更多地关注肉类包装区、艺术区、仓库区或音乐区。这是因为这些建筑物是按照质量标准建造的，但它们也有一点创造力和便利设施，如充足的停车位、屋顶、阳台等。
Michael Lirtzman， Colliers
特别是在一些南部和西南部市场，我们看到一些郊区蓬勃发展，并将[租户]推到城市核心之外。你看看像达拉斯这样的市场，在城市核心之外有很多增长，其写字楼市场在过去10年或15年里如雨后春笋般涌现。那里的一些郊区市场做得非常好。
某些[表现良好]的市场不一定拥有强大的公共交通系统，例如达拉斯和迈阿密。他们往往对司机更友好，但仍然拥有高质量、密集的郊区人口和劳动力。这些市场为前往办公室提供了一定的便利，使人们能够避开公共交通工具。但这些资产也有更多的现有停车场，无论是地面停车场还是结构化停车场;或者，在新开发的情况下，他们可以在计划中建立停车场。
杰西卡·莫林，世邦魏理仕
总体而言，自大流行以来，郊区在空置率和租金增长方面表现优于市中心。话虽如此，也有一些市中心的表现严重优异，例如奥斯汀和迈阿密。
另一方面，像纽约、达拉斯和洛杉矶这样的市场，它们的市中心已经落后，但在市中心之外，这些城市在租赁方面实际上做得很好。因此，例如，在曼哈顿，虽然整体需求仍然相当疲软(但正在改善)，但中城在今年第二季度公布了超过400万平方英尺的租赁。这比 2022 年第一季度增长了 25%，高于市场五年平均水平。对于中城来说，这项活动实际上是因为对质量的追求。这就是一流的建筑所在。
市中心永远是年轻专业人士最具活力的地方。我不认为这种情况会很快消失。吸引人们到市中心的一切都将保持吸引力。一些市场的市中心绝对繁荣。
David Smith，Cushman & Wakefield
我们还没有看到从CBD飞往郊区。特别是在大流行初期，经常出现的概念之一是公司是否会转向更多的中心辐射模式。但我们真的没有看到这种情况发生太多。这可能是一种昂贵的方式，公司现在并不打算花费多余的现金。
我们在数据中看到的是，CBD租赁活动受疫情的影响比郊区更大，这意味着租赁活动下降得更多。另一件有趣的事情是，在过去的一年里，我们看到CBD租赁活动上升——同比增长44%。与此同时，郊区租赁也在改善，但增长了28%。因此，最初在大流行中，CBD受到的影响更为严重，但我们也开始看到它反弹得更剧烈。
Donna Abood，Avison Young
，我认为最近更清楚的是，如果建筑物不能很好地位于适合步行的区域，它将受到影响并且不会被出租。这确实是一个新现象。过去，如果你在高速公路上，这是关键。但现在更优先考虑的是步行性，因为这一切都是为了将员工带回办公室。所以，城市地区肯定做得很好，你可以走到外面，步行到餐馆。
对于租户需求较低的C级办公楼的房东，您有什么建议?
Michael Lirtzman， Colliers
这是现在每个人都在问的一个大问题。当然，在全国许多市场，我们已经看到在存在多户住宅或酒店需求的市场中资产的潜在再利用。
它也是特定于位置的。如果您在一个从根本上糟糕的位置拥有资产，该资产已经过时或变得不受欢迎，那么调整和改变用途并不容易。我们建议几个客户重新定位C类资产，如果位置合理，并对其进行升级，使其被视为B类资产。多年来，许多C类资产刚刚受到缺乏投资的影响，但它们基本上处于不错的位置。那么，您可以对建筑物进行哪些升级?如果您的资本堆栈允许，您能否添加我们讨论过的一些便利设施?你能升级一些空置空间或使它们更具吸引力吗?
那栋A-plus建筑将达到市场租金的顶峰 - 这并不适合每个租户。你能让你的房产成为优质的B楼吗?一流的 B 级资产?因为有一群租户一直处于B类资产中，他们将继续如此。这只是他们想要支付的租金。
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