停车场所有者和运营商Centerpark的首席执行官兼创始人格雷格·鲁本(Gregg Reuben)将他19岁时和加州大学洛杉矶分校学生时创办的第一笔生意归功于他30年的职业生涯。为了举办周末车展，他从洛杉矶405号州际公路旁边的一个开发场地租用了一个100，000平方英尺的空间，并在活动不需要的一周内将其变成了公共停车场。
这是一个风险，因为没有人知道“是否需要停车场”，鲁本在接受CoStar News采访时说(CoStar是LoopNet的出版商)。“它成为了一个热门。在这一周里，我们填满了地段。它确实为我未来的业务设定了主题：您希望尽可能多地控制您的底层房地产。您希望实现收入多样化并最大限度地提高利用率。在接下来的30年里，这将成为我的主题。
快进，在与他所说的美国三大停车设施运营商——ABM Parking、Laz Parking 和 SP Plus——哈佛商学院的学位——合作之后，并在出售之前创立了另一家停车管理公司，现在 Centerpark 是他的答案，他运用他所学到的一切来利用他所谓的纽约“利基”空间。他还在波士顿和华盛顿特区等其他门户城市看到了类似的机会。
鲁本看好停车，尽管乘客量下降，因为越来越多的人在家工作和网上购物，减少了前往城市中心的需求。
“我创办Centerpark的目的是创建一家主要专注于房地产所有权的公司，”鲁本告诉CoStar News。他补充说，他在为这些停车公司工作时了解到，大多数业主不经营，而且“很少”拥有和经营。“运营商和所有者之间存在利益错位。
以下是纽约市中心停车背后的供需公式：根据鲁本的数据，从 2015 年到 2022 年，曼哈顿有执照的路外停车场和停车场的数量下降了 14% 以上，而同期登记在家庭的车辆增长了 27% 以上。
“曼哈顿的停车位继续大幅减少，而车辆拥有量和车辆利用率继续增长，”他说。
购买停车物业
在此背景下，Centerpark花费了约1亿美元购买了20个停车场物业，主要位于曼哈顿中城或附近。这包括最近以825万美元的价格从Muss Development购买了两处总面积为40，000平方英尺的停车公寓物业，分别位于58 W. 58th St.和222 E. 58th St.内 - 一栋33层，168个单元的住宅楼和一座20层，260个单元的住宅楼。
Icon Parking 在这两处物业租赁和运营停车位，在 ICON 在其中一处物业的租约明年到期后，Centerpark 将成为运营商。ICON对另一处房产的租约还剩15年。
Reuben说，Centerpark仍在积极寻找，预计到今年年底它将拥有25或26处房产。他拒绝透露自己的资金来源，只是说他的一位前哈佛教授是投资者，也是该公司顾问委员会成员。
“我们认为曼哈顿停车的基本面仍然强劲，”他说。“它不同于任何其他市场。当你看需求与供应时，这是非常独特的。...对其他人来说，挑战在于它是一种深奥的资产类别。它需要特定数量的行业知识。
尽管数据显示只有大约五分之二的纽约员工回到了办公桌前，但 Centerpark 的研究引用了各种研究表明，由于安全和其他问题削弱了公共交通乘客量，进入曼哈顿的车辆总数已恢复到大流行前的水平。
一个恰当的例子：Reuben告诉CoStar，去年Centerpark曼哈顿车库的汽车数量比2019年大流行前的水平增加了约10%。
鲁本承认存在市场挑战。首先，供应是一个问题。“没有太多的购买机会，”他说，并补充说，曼哈顿只有1，050多个停车设施，而建筑物为60，000座。他说，Centerpark经常主动联系卖家，其中许多卖家拥有“多代所有权”。
交通限制驱动程序
然后是交通拥堵。
“该行业面临的最大威胁是交通速度缓慢，”他说。“拥堵是我们最大的威胁。...在曼哈顿开车和停车带来的便利性，这是我们价值主张的核心。拥堵会恶化这部分停车主张。
与此同时，根据鲁本的说法，尽管入境交通量从大流行中恢复过来，但在过去十年中，进入曼哈顿的汽车实际上有所减少。不过，他觉得有“重大的增长机会”。
“市场上总是存在挑战。我们认为这更像是一种逆向策略，“鲁本说。“我们确定我们认为仍然有机会通过成为所有者和运营商来提高性能的物业。...我们正在对技术进行大量投资。停车[运营商]在接受技术方面进展缓慢。他们在采取复杂的停车方法方面进展缓慢。
他说，Centerpark是业内首批建立和使用移动预订功能的公司之一，并补充说它还在继续其“技术努力”，包括无票交易和数字支付。
根据鲁本的说法，作为停车场的所有者，Centerpark还开辟了一些用于其他用途的空间，包括自助存储，餐厅，健身房和报摊。该公司表示，它在301 E. 69th St.开发了一个提供全方位服务的私人停车公寓，每个停车位的售价至少为199，000美元。
“这是成为业主经营者的优势，”鲁本说，他的创业倾向可以追溯到他7岁时送报纸的时候。“我们是盈利的。我们的投资者很高兴。
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