迈克·莱斯利(Mike Lashley)在内布拉斯加州销售农场和牧场已有45年的历史，生意从未如此之好。Lashley说，1980年代曾经是高杠杆交易，近年来变成了80%的现金购买，越来越多的农田买家不知道如何驾驶拖拉机或耕田。
“我有一位来自拉斯维加斯的医生，他买了一个价值450万美元的农场，甚至没有看它，”莱斯利说。该交易于去年12月完成，此后土地价格只增不减。
全国各地的土地经纪人都报告了创纪录的销售数字，因为有几个因素推动了人们对农田，牧场和休闲狩猎场的兴趣。2021年土地销售额达到近1000亿美元，高于2020年的不到600亿美元。根据CoStar的数据，土地价格的上涨速度超过了任何其他商业房地产资产类别。追踪销售价格的CoStar美国土地指数在截至6月的12个月内上涨了12.6%，达到该指数24年历史上的最高点。
虽然该数据跟踪了所有用途的土地销售，包括住宅和工业开发，但许多迹象表明，对农田的需求正在增加。其中最重要的是顽固的高通胀，上一次报告的通胀率为8.5%是在7月份，这迫使更多投资者今年走出疲软的股市，进入土地储备，土地储备也可以产生适度的现金回报作为奖励。
“他们买这个不是为了获得回报。一个牧场会给你1.5%到2%的回报，一个农场会给你3%的净回报，“位于内布拉斯加州北普拉特的Lashley Land & Leisure Brokers的Lashley说。“[但是]土地，[价格]只是不断上涨。
尽管如此，对农田感兴趣的投资者需要期待前期成本、农作物和牛的不稳定回报，以及需要知识渊博的雇佣帮助。LoopNet与全国各地的土地经纪人进行了交谈，为希望通过农场生活来击败40年高通胀的首次投资者寻求指导。
寻找农场
像所有房地产一样，农田是当地的。使内布拉斯加州的房产具有吸引力的方法可能不起作用，或者在怀俄明州或科罗拉多州不可用。在侦察农田收购时，了解您想要什么，不仅要找到知识渊博的土地经纪人，还要找到了解地形的运营商。
“一切都在变化[从一个地方到另一个地方]：降雨，草的类型，农田的类型，水的可用性，”Lashley说。你需要找到一个在你正在寻找的领域有能力的人。
出于这个原因，最常见的农田购买类型是售后租回，即投资者购买房产并将其出租给照顾房产的农民。但根据LoopNet进行的采访，这些租约的长度可能差异很大。
Lashley说，他的客户通常会签订短期的逐年租赁合同，租金随着玉米，大豆和其他农产品价格的波动而上下波动。
在科罗拉多州和新墨西哥州经营了46年的土地经纪人布鲁斯·斯蒂芬斯(Bruce Steffens)表示，他的交易通常涉及长达30年的长期租约。Steffens说，这些交易的动机主要是出于在日益干旱的西部各州锁定水权的愿望。
“如果你有投资者购买农场或牧场，请了解水是黄金。水比农场更重要，“总部位于科罗拉多州南福克的Steffens&Co. Realty的Steffens说。“如果他们没有水，他们在科罗拉多州就会遇到烦。
斯蒂芬斯说，他所在地区的农场和牧场的资本化率通常在5%到8%之间。
寻找农民
购买农场或牧场的另外两种选择是寻找新的经营者，希望提供更高的回报，或将农村土地转换为农场或牧场用途。由于需要前期成本，后一种情况很少见。
至于寻找雇佣的帮助，帮助投资者购买农田的土地经纪人也可以帮助他们与该地区的运营商联系以管理土地。这对于没有知识或专业知识来轮作作物或确保他们的牧场不会过度放牧或放牧不足的新手农场投资者来说至关重要。
设备是进入的另一个障碍。仅一台像样的拖拉机就可能花费 300，000 到 500，000 美元。
对于开办农场的前期成本，斯蒂芬斯说，“你最好口袋里有100万美元。
现在是购买的时候了吗?
消息人士称，最近土地投资的激增是由大流行推动的，这激发了形形色色的房地产投资者寻求更多空间。其中一位受益者是C.J. Brown，他是一名土地经纪人，专门从事“种植园财产”，包括休闲狩猎和渔场，以及南卡罗来纳州低地的林地，农作物和牲畜。
“土地正在稳步升值。它似乎不受世界上正在发生的事情的影响，“布朗土地+种植园顾问的布朗说。“投资者越来越年轻。
但许多推动农田购买的市场力量也可能表明，这是出售的好时机。布朗说，总体动态是“需求很高;供应不足。
迪伦·雷辛(Dylan Rexing)是迪伦·雷辛(Dylan Rexing)，他以900万美元的价格在德克萨斯州东北部列出了一个2000英亩的农场。Rexing住在印第安纳州埃文斯维尔，10年前他第一次买下了德克萨斯州的农场，因为他在印第安纳州找不到这么大的土地。他现在重新关注离家更近的资产。
“在印第安纳州西南部，你找不到1000英亩的连接，它不存在，”他说。
LoopNet采访的专家一致认为，购买土地作为长期投资是合理的。大多数投资者面临的挑战将是找到从购买中产生现金流的方法。但基于飙升的土地价格，高通胀和不确定的股市，很明显，更多的房地产投资者愿意下这个赌注。
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