圣路易斯的商业房地产需求强劲吗?投资者是否在这里寻找工业和多户住宅空间来沉没他们的美元?零售地带中心的空置率是否下降?公司是否正在寻找甲级办公空间?
答案取决于您如何定义圣路易斯地区。
与当今大多数主要城市一样，圣路易斯市中心地区也在不断变化。这里的发展已经放缓，市中心太多的办公空间仍然空置。餐馆很早就关门了，许多餐馆在 关闭后从未重新开业。圣路易斯市中心充满不确定性。
但是在整个郊区和更大的圣路易斯县地区的其他地方呢?那不一样。全县对工业空间的需求正在飙升。租房者涌向适合步行社区的多户住宅。零售商正在应用他们在大流行期间采用的策略来保持客户光临。
投资者呢?他们认为圣路易斯县的商业房地产是他们美元的安全赌注。
目前还不确定的是，圣路易斯市中心及其周边社区之间的这种分裂将持续多久。为此，商业地产社区——就像今天许多大城市一样——坚定地处于观望状态。
你看到什么取决于你看哪里
Armstrong Teasdale律师事务所圣路易斯办事处合伙人James Fredericks表示，商业房地产开发，销售和租赁活动之间的差异在圣路易斯市中心与圣路易斯地区市场的其他部分之间存在明显差异。
“你仍然看到其他地区的增长，但没有在圣路易斯市中心，”弗雷德里克斯说。“市中心有自己的问题。我有朋友不会去市中心看棒球比赛，因为他们害怕。餐厅很早就关门了。市中心的住宅社区应该在增加，除了棒球场村开发项目外，核心区域似乎正在减少。
圣路易斯并不孤单。从芝加哥到明尼阿波利斯的中西部市中心正在努力将人群带回来。部分问题仍然是办公部门。有这么多人在家工作，公司不需要那么多的办公空间。所有这些空置的空间，以及日间工人的减少，使得在市中心经营餐馆和零售空间更具挑战性，导致更多的关闭和更短的营业时间。
然后是安全问题。许多人担心市中心的率上升。这使得更多的游客和居民都无法参观市中心的娱乐场所、博物馆、餐馆和商店。在人们再次在市中心感到安全之前，这些城市中心将陷入困境。
圣路易斯也面临着独特的挑战：正如弗雷德里克斯所说，圣路易斯市中心有数十个娱乐区。但这些娱乐区比游客在城市中心仅依赖一两个娱乐中心的城市中发现的娱乐区要小。
“拥有所有这些娱乐区非常适合居住在圣路易斯的人们。对我来说，我不必一直去同一个地方感到无聊，“弗雷德里克斯说。“然而，对于来自另一个城市的人来说，没有真正的一个地方可以去。这是市中心开发活动问题的一部分。如果你住在这里，市中心很棒，但很多不住在市中心的人不想寻找所有这些不同的娱乐区，而不是当它们如此分散时。
不同的市场，不同的结果
Berkadia圣路易斯办事处投资销售董事总经理Andrea Kendrick同意，整个圣路易斯市场的商业房地产活动一直很强劲。她指出，Berkadia的研究表明，2021年全国和圣路易斯的商业交易活动都创下了历史新高。
不过，在今年年底附近，交易活动一直在放缓，可能是因为利率上升。Berkadia的数据显示，例如，虽然圣路易斯的多户住宅部门表现优于其他资产类别，但今年第三季度该行业的交易活动同比下降了30%。
“资本市场格局将继续迅速变化，”肯德里克说。“资本仍然可用，但投资者变得更加挑剔。我们可能会看到更多的贷款假设交易，以及买家和卖家在债务选择方面变得更加有创意。
但是在圣路易斯市中心?交易活动仍然低迷。弗雷德里克斯指出，在过去的二十年里，市中心很少有新建筑。但距离仅10英里的克莱顿子市场非常热门，吸引了源源不断的新开发项目。
这突出了弗雷德里克斯的第二个重要观点：是的，圣路易斯市中心的开发和商业活动不景气。但是，城市核心周围的社区和圣路易斯县的社区在几个商业领域看到了强劲的租赁，销售和开发活动。
一个例子?弗雷德里克斯说，多户家庭部门在整个圣路易斯郊区社区蓬勃发展。
“人们喜欢靠近圣路易斯市的概念，”弗雷德里克斯说。“我们有很好的娱乐活动。我们拥有美国运营最好的棒球队之一。人们确实想住在这里。它既方便又便宜。但他们不一定想住在圣路易斯市中心。他们确实想住在韦伯斯特格罗夫斯、梅普尔伍德和克莱顿等郊区。这些地区因多户家庭需求而着火。这些地区是投资者购买建筑物以将其变成多户住宅的地方。
肯德里克说，圣路易斯工业和多户家庭部门的实力有几个原因。
最重要的之一?肯德里克说，对于许多圣路易斯居民来说，租一套公寓仍然比拥有一套单户住宅更实惠。随着利率上升，这种情况似乎还没有准备好改变。
“随着抵押贷款利率的上升和持续的市场波动，我们已经看到购买成本阻碍了房屋所有权，”她说。“尽管多户住宅经历了创纪录的租金增长，但租房仍然更便宜。
据Berkadia报道，圣路易斯第三季度每月有效租金为1，220美元，约为每月抵押贷款支付中位数的80%。这意味着对于许多圣路易斯居民来说，租房是一种更容易的财务选择，这将使多户住宅市场保持强劲。
整个圣路易斯县的工业市场呢?它也在蓬勃发展。
“工业市场不能再强大了，”弗雷德里克斯说。“圣路易斯位于该国中部。它可以使用多条高速公路和铁路。从我从经纪人和投资者那里听到的消息来看，开发商几乎找不到足够的土地来建造下一个仓库或工业建筑。结果，圣路易斯都会区的仓库空间每平方英尺价格已经上涨。
圣路易斯在工业市场上也有价格优势。肯德里克说，企业可以在圣路易斯市场租用工业空间，每月付款低于其他几个中西部市场。
肯德里克还指出，就业增长有助于推动全国工业市场的发展。2022 年 9 月，就业率达到 2020 年 2 月大流行前高点的 99%。截至 2022 年 9 月，制造业每年增加 2，800 个工作岗位，运输、仓储和公用事业增加 2，200 个工作岗位。
办公室忧郁?
写字楼市场提供了圣路易斯市中心与圣路易斯县其他地区之间分歧的更多证据。
Berkadia的研究表明，今年第三季度圣路易斯市场的整体写字楼入住率为89.4%，略高于87.6%的全国平均水平。圣路易斯的表现也优于一些主要的中西部市场，包括芝加哥，其办公室入住率在今年第三季度稳定在85%，底特律的这一数字达到88.5%。
肯德里克表示，随着圣路易斯几个最大的雇主制定重返办公室计划，办公楼市场正在看到一些积极因素。这包括BJC Healthcare，华盛顿大学，Mercy，波音和SSM Health。
但并非所有子市场都看到了那么多的积极因素。正如弗雷德里克斯所说，圣路易斯市中心的写字楼市场今天正在苦苦挣扎。这也影响了这些建筑的零售业。弗雷德里克斯说，市中心的上班族离开他们的建筑物回家，而不是在自己建筑物的餐馆和商店停留。
弗雷德里克斯说，大公司已经从市中心搬到郊区，增加了停滞不前的市中心办公部门。
韦伯斯特格罗夫斯、切斯特菲尔德、克莱顿和梅普尔伍德等地区适合步行和骑自行车。餐厅里挤满了人。商店很忙。弗雷德里克斯说，对于工人和多户居民来说，这是一个更好的氛围。
“生命短暂，”弗雷德里克斯说。“住在生活-工作-娱乐区真是太好了。我住在离我工作的地方两个街区的地方，我在圣路易斯都会区最大的律师事务所之一工作。
圣路易斯市场的零售业正在保持自己的地位。肯德里克指出，几个新的零售发展证明这个行业有生命力。这包括在日落山郊区正在建设的Bass Pro商店，Meijer在圣路易斯地区开设第一家杂货店，以及沃尔玛宣布投资2.4亿美元更新其密苏里州商店。
利率上升的威胁
商业经纪人、开发商和贷款人都担心利率上升的影响。这些较高的利率已经破坏了圣路易斯和整个中西部的一些开发和投资交易。
不过，弗雷德里克斯表示，特别是工业部门准备克服利率上升的障碍。他说，工业市场的基本面太强劲了。
“在美国，通过邮件订购商品是一种趋势。因此，公司希望在一两天甚至一两个小时内为您提供产品，而不是一两周，“弗雷德里克斯说。“正因为如此，还有很多仓库在上涨。”
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