在过去十年中，马来西亚有不少外籍人士选择购买住宅物业作为第二居所或退休目的。
马来西亚是许多事物的避风港，是东南亚最受欢迎的房地产市场之一，尤其是在过去十年中。近日，当地媒体报道称，马来西亚的外国买家占马来西亚最大城市新二手交易的10%至15%。其中许多房产是作为第二套住房购买的住宅单元，用于退休或投资目的。
如果您是那些被在这个国家扎根或扩大投资组合的想法所吸引的人之一，这里有一些基本的指导方针可以帮助您在马来西亚购买房屋。
1. 外国人可以在2022年在马来西亚购买房产吗?
1965年国家土地法典(NLC)是马来西亚的主要财产法之一，将外国人定义为非马来西亚永久居民的任何自然公民。原则上，外国人可以拥有任何类型的财产(住宅单元 - 有地和高层，商业财产和土地，工业财产和土地)。NLC还对外国公司在该国购买财产或土地规定了类似的规定。
由于马来西亚实行联邦制，土地事务属于州政府的管辖范围。马来西亚半岛各州的规则与沙巴和砂拉越的规则不同。
每个州都实施了不同的外国财产收购法规，即财产类型和申请程序。但是，外国人没有资格购买三种类型的房产：
建在马来保留地上的房产
国家当局定义的中低成本住宅单元
根据国家当局的决定，分配给土著的财产在任何开发项目中都有兴趣。
外国人也不得购买农业用地。但是，对于在宪报刊登开发用地或农用地的建设用地，经国家有关机关同意后，可以这样做。
2. 如何在2022年购买MM2H下的房产
与其他国家不同，马来西亚为外国人通过马来西亚我的第二家园(MM2H)计划购买房屋提供了特殊途径。该计划提供可续签签证(最长5年)，适用于马来西亚半岛和沙巴的所有州(砂拉越有自己的规则和要求，因为该州控制他们的移民)。要了解更多信息，请查看此链接：砂拉越MM2H (S-MM2H)
您需要由马来西亚公民担保，在马来西亚半岛，注册的MM2H代理人可以取代公民担保人。
作为MM2H签证持有人，您将在马来西亚拥有房屋时享受一些好处，其中包括市场上某些类型房产的折扣。
以下是截至 2021 年 8 月的修订要求，适用于 35 岁及以上的人士：
要求 量 言论
月收入(离岸) 马币40，000 – 工资或养老金 – 3个月的损益表。
– 股息或其他投资来源 – 超过3个月的报表，并且必须平均到所需月收入的等值金额。
– 租金 – 可以接受，具体取决于租赁协议的期限。
流动资产 令吉150万 以现金形式或可以轻松转换为现金的任何形式的投资。
定期存款 100万令吉 – 每增加一名受抚养人额外支付RM50，000。
– 存入当地的资金和任何金额的提款都需要获得批准。
– 基金可以收取利息。
申请人收费 马币5，000 每增加一名受抚养人额外支付RM2，500。
健康保险 – 必填，未指定承保金额。
除上述内容外，MM2H签证持有人必须在该国一年内至少累计停留90天。
外国人可以在没有MM2H的情况下购买房产吗?
2022 年 9 月，马来西亚推出了高级签证计划 (PVIP)，这是一种长期居留签证，使外国投资者和企业家能够在该国生活、工作或学习。
该计划向所有年龄类别开放，提供长达20年的签证批准(有效期为5年，每隔5年签发一次，最多4次)，外国人将能够购买用于住宅，商业或工业目的的房地产。
外国人必须满足两个主要条件才有资格获得PVIP：
1. 每月离岸收入RM40，000或每年
RM480，000 2.在马来西亚持牌开立100万令吉的定期存款账户
所有申请都必须通过马来西亚移民局指定的授权顾问或机构提出。申请人的参与费为RM200，000，而每个受抚养人的参与费为RM100，000。在PVIP顾问/机构提交在线申请之前，必须支付10%的RM200，000初始参与费。一旦在线申请获得批准，将支付参与费，通行证费，签证费和保证金的剩余部分。
还需要向PVIP顾问/机构提供以下文件，这些文件将通过在线申请上传：
护照的生物数据页
良好行为证书
简历，包括最近 3 个月的工资单
出生证明/法律文件(如果有孩子陪同)
结婚/离婚证
医学专家/全科医生的验证信
马来西亚皇家批准进行安全检查
所有文件和证书必须为英文或翻译成英文，由马来西亚大使馆/领事馆认证。
3.2022年外商投资最低房价
一般来说，几乎每个马来西亚州的所有财产的最低购买价值为100万令吉，除了3个(请参阅下表)。现在，您可能会问其中一些问题，例如不同州的房地产价格是多少?哪些城市的房子最贵?
可以肯定地说，霹雳州的平均房价不会像雪兰莪州那样高，但这里是该州所有最低销售价格以及MM2H计划(仅限住宅物业)下可用价格的快速参考。
州 州销售价格 MM2H 售价
柔佛州 – 200万令吉(指定国际区内的有地业权)– 100万令吉(非国际区内的高层/分层产权物业，美迪尼除外)
1万令吉
马六甲 – RM100万(有地产权)– RM500，000(高层分层产权)
RM100万(有地产权)
森美兰州 – 悬垂单元 – RM100万(有地产权)– RM600，000(高层/分层产权)
马币 100万
WP 吉隆坡 1万令吉 1万令吉
布城 1万令吉 1万令吉
雪兰莪州 – 1区(八打灵，贡巴克，葫芦兰加特，雪邦和巴生地区。 2万令吉 2万令吉
雪兰莪2区(瓜拉雪兰莪区和瓜拉兰加特区) 2万令吉 2万令吉
雪兰莪州3区(葫芦雪兰莪区和沙巴克伯南区)) 2万令吉 1万令吉
吉打州 – RM600，000 RM
– 100万(仅限兰卡威) 1万令吉
槟城(岛) – 悬垂单位 – RM180万(落地)– RM800，000(分层产权)
1万令吉
槟城 () – 0 verhang 单位 – RM750，000 (落地) – RM400，000 (分层产权)
霹雳 1万令吉 1万令吉
玻璃市 马币500，000 1万令吉
吉兰丹 1万令吉 1万令吉
彭亨州 1万令吉 1万令吉
登嘉楼 1万令吉 1万令吉
沙巴州 – RM100万(有地产权)– RM600，000(高层/分层产权)
1万令吉
纳闽 1万令吉 1万令吉
沙捞越 马币500，000 马币500，000
注：
1.In 雪兰莪州，禁止外国买家a)购买有地住宅物业，除非该物业被授予有地分层产权(例如封闭式社区);b)购买拍卖财产和c)购买农业用地。
2. 悬垂单位是指已获得竣工和合规证书但在推出后九个月以上仍未售出的住宅单位。
4. 外国人如何在马来西亚购买房产?
尽管购买房产的程序因代理商或开发商而异，但以下是外国人决定在马来西亚购买房产时采取的常见步骤：
步骤 1 与供应商签署开发商的销售表格或购买要约表格以进行转售交易。
步骤 2 申请融资购买房产。(贷款审批流程因而异，审批时间表取决于所购买的房产类型，例如新推出、在建或已完工)
步骤 3 向律师提供以下文件：-
(i)护照复印件(ii)通讯
地址和联系电话(iii)外国买家的所得税号码和所得税提交地点
(仅适用于转售物业购买)
步骤 4 从签署销售表格(或购买要约)之日起，签署买卖协议(SPA)，公契(如适用)和其他交易文件。
向开发商/供应商支付10%的定金
步骤 5 律师申请国家当局同意。买方向律师提供以下文件：
(i) 一(1)份经核证的买卖协议副本(ii)一(1)份经认证的外国买方护照
副本(iii)一(1)份经认证的章程副本(如果买方是外国公司)(iv)物业的最新租金和评估收据
(由卖方提供)(
v)
根据NLC第433B条提交的申请表
步骤 6 根据《2015年附表H房屋开发(控制和许可)(修订)条例》(“附表H”)或SPA支付剩余购买价款。
步骤 7 根据附表H，开发商须在买卖协议日期起计36个月内(或有关当局批准的较晚日期)交付空置物业。
在交付空置物业后，必须签发竣工和合规证书，如果是高层物业，则必须由开发商申请分层所有权。在转售交易的情况下，卖方应根据买卖协议的条款将空置管有权交付给买方。
5. 外国人可以在马来西亚获得抵押贷款吗?
根据马来西亚国家(BNM)的说法，根据其常见问题(FAQ)，非居民(外国人)可以借入林吉特，以资助或再融资马来西亚实体部门的活动，包括购买不动产。所以是的，外国人有资格在马来西亚获得住房贷款。然而，在马来西亚获得抵押贷款在很大程度上取决于个人的财务状况、购买目的和房产类型。
房屋融资选择
对于初学者来说，通过MM2H购买房屋时获得房屋贷款确实是一个不太复杂的过程，因为它是一项完善的政府计划，提供5年的签证。因此，将不太担心您可能会突然带着未偿还的贷款搬出该国。
如果您不在MM2H计划下，您获得抵押贷款的能力会有所不同，具体取决于它是来自马来西亚的本地还是外国。根据联昌国际的一位官员的说法，除非您是高净资产(拥有价值100万令吉的资产)，否则您可能需要在马来西亚居住5年或更长时间。此外，您可能还需要马来西亚其他形式的资产(储蓄、股票)作为抵押品以获得住房贷款。当地也可能对从开发商(包括新推出、在建和已竣工)和二级市场(转售)购买的房屋有不同的程序。
至于外国，汇丰抵押贷款专家分享说，外国申请人的要求(借款人的贷款资格和提交文件)与马来西亚申请人非常相似。但是，融资保证金也将在60%至80%之间变化，具体取决于借款人是马来西亚的非居民还是居民外国人。
6.在马来西亚买房需要多少钱?
以下是您需要在购房计划中包括的一些重大交易费用：
印花税
印花税是在出售或转让财产期间对您的财产文件征收的税款。税费包括：
您房产买卖协议(SPA)的印花税 - 只需RM10
转让文书的印花税 – 转让备忘录 (MOT) 或转让契据 (DOA)。印花税是根据下表所示的分层系统计算的。
贷款协议上的印花税–总贷款的0.5%的统一利率。
价格区间 印花税(占楼价的百分比)
首RM100，000 1%
接下来 400，000 (RM101，000 – RM500，000) 2%
以下金额高达RM100万(RM500，001 – RM 100万) 3%
此后(>100万令吉) 4%
自2019年1月1日起，价值超过100万令吉的房产的印花税税率从3%提高到4%。
法律费用(适用于SPA和贷款协议)
准备买卖协议的法律费用按物业购买价格的百分比计算，根据房屋的价值从0.25%到1%不等。
财产价值(马币) 律师费(物业价格的百分比)
首RM500，000 1%(需加收RM500最低费用)
接下来的500，000(RM500，001 – RM 1百万) 0.8%
RM2，000，000 (RM1，000，001 – RM 300万) 0.7%
接下来 RM2，000，000 (RM3，000，001 – RM 500万) 0.6%
此后(>5万令吉) 0.5%
如果裁决价值超过750万令吉 面议(不超过0.5%)
房地产利得税
这可能不是购买成本，但外国买家应注意，房地产收益税(RPGT)将根据从房地产处置中收集的利润(将来)收取。如果外国人在拥有房产的前五年内出售房产，他们将有责任按应课税收益的 30% 支付 RPGT，而如果他们在第六年以后出售房产，他们只需支付 10% 的 RPGT。
7. 非马来西亚人可以在马来西亚继承房产吗?
简短的回答是肯定的。根据法律，如果有遗嘱，遗嘱执行人将需要申请遗嘱认证(执行死者遗嘱剩余愿望的法律程序)，这是分配财产所必需的。如果没有书面遗嘱，受益人将需要申请遗产管理书(LAD)。这两个程序都将提交给马来西亚高等法院。
同样，NLC第433B(1)(e)条也规定，外国人只有在获得州政府的批准后才能在马来西亚拥有和继承财产。请务必阅读马来西亚的财产继承：相关法律和遗产管理书申请
8. 在马来西亚购买房产是一项好的投资吗?
对于马来西亚目前在经济和政治方面发生的一切，您可能会想，为什么还要打扰呢?随着更多的数字投资选择(加密货币、NFT、元界房地产)发挥作用，购买房产，尤其是用于投资，似乎没有必要。
尽管如此，从长远来看，投资房产仍然是实现资本收益的最佳投资工具之一，马来西亚住宅市场仍然吸引着来自亚洲各地，特别是中国和的买家。
最近对全国近350名房地产经纪人进行的一项房地产调查进一步证实，超过三分之二的受访者预计马来西亚房地产的离岸购买将在18个月内恢复到之前的水平，即到2023年底。
马来西亚也是许多计划移民或与家人定居的外籍人士的首选。巴生谷的许多地区需求不断，尤其是知名国际学校附近的房产。一定要穿过巴生谷有国际和私立学校的顶级社区。
由于外国人被允许在马来西亚投资和拥有房产，如果房主或投资者决定离开马来西亚，购买的房产可以很容易地出租或出售。此外，对这些学校附近的房产的需求也在同步上升。
但是，如果马来西亚财产以资本收益处置，则需要缴纳资本利得税或不动产利得税。
马来西亚目前的经济形势如何?
根据国行的数据，虽然马来西亚通过重新开放经济活动继续过渡到流行阶段，但该国在 2022 年第二季度的国内生产总值 (GDP) 增长强劲，达到 8.9%(2022 年第一季度：5.0%)。这是由于劳动力市场状况稳步复苏支撑的国内需求增加。
在财务状况方面，由于贷款需求强劲，特别是购买汽车和房屋的贷款需求，贷款支付仍然强劲。总体而言，企业和家庭部门的贷款偿还情况令人鼓舞。
马来西亚房地产市场呢?
房地产市场也走在正确的轨道上，以谨慎的速度发展，同时敏锐地察觉到购房者的优先事项。国家房地产信息中心 (NAPIC) 的《房地产市场状况报告(2022 年上半年)》指出，与 2021 年同期相比，住宅部门的交易量增长了 26.3%，交易额增长了 32.2%。槟城、吉隆坡、柔佛和雪兰莪四个主要州是交易量的主要贡献者，而排屋则主导了新推出的住宅。
就马来西亚平均房价而言，NAPIC报告称，房屋中位数为32万令吉，比2021年的审查期高出8.4%。中位数价格的上升表明，有些购房者拥有坚实的财务基础，对高价房产有胃口。
Covid-19 之后的马来西亚租赁市场
另一方面，租赁市场的增长看起来很有希望。iproperty.com.my 最近的一份报告指出，2022 年上半年出租物业的搜索量增加了 34%。吉隆坡和雪兰莪州的高层公寓租金中位数最高，与 2021 年下半年相比增长了两位数的百分比。
该报告进一步指出，3个不同价格等级的高层物业 - 低于RM1，500;RM1，500至RM2，500;超过RM2，500的租金价格也出现了飙升。
随着越来越多的消费者在选择房产时寻求灵活性和财务优势，租赁市场的这种积极前景为财务稳健的房地产投资提供了机会，利用租赁物业的利润潜力。
房地产投资热点
在马来西亚，靠近公共交通的住宅物业，如轻轨、捷运和单轨电车，备受追捧。随着交通繁忙，尤其是在下班后，轻松通勤被强调为租房者、居民和投资者的首要任务之一。这些房屋大多是高层单位，可能会产生更高的租金和资本价值。
目前需求旺盛的物业大多位于与综合换乘站相连的区域，例如吉隆坡中央车站(连接到6条铁路线，即KTM黑风洞 - Pulau Sebang线，KTM丹绒马林 - Pelabuhan Klang线，LRT Kelana Jaya线，ERL KLIA Ekspres Line，ERL KLIA Transit Line和KL单轨线)。
同样，蒂蒂旺沙站也有望在不久的将来成为人们关注的焦点，并将成为拥有5条铁路线的综合换乘站——MRT3环线、捷运布城线、轻轨安邦线、轻轨斯里八打灵线和吉隆坡单轨线。
iProperty.com.my 还将吉隆坡、雪兰莪和森美兰列为2019年至2021年期间最具吸引力的住宅物业购买地点，尽管消费者胃口低迷。这些房产不仅在 2021 年产生了最多的销售额，而且产生了最多的查询。
有了这个，可以肯定地说，巴生谷仍然是马来西亚最佳投资地点最理想的地址。因此，我们整理了2022年在吉隆坡、雪兰莪和森美兰投资的顶级高层物业。
马来西亚是一个对外国人友好的国家，生活成本相对便宜。确保让你的资金井井有条，并快乐地找房子。不要忘记与马来西亚的多种族社区打成一片!
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