在本文中，我们将讨论地块和共享单位公式的时间表如何在马来西亚分层物业的管理和维护中发挥重要作用。
在我们深入研究之前，应该注意的是，共享单位对分层业主很重要，因为他们决定：
分层物业业主必须支付的维护费和偿债基金金额
每个分层物业所有者通过投票分配投票的票数
两个或两个以上地块的所有者可以提名选举为委员会成员的个人人数，但须遵守门槛。
以下是需要了解的有关宗地和共享单位明细表的一些关键事实。
1. 什么是包裹时间表?
根据 2013 年分层管理法 (SMA) 和 1985 年分层所有权法，住宅或商业开发中的任何单个单元都称为宗地。宗地明细表本质上是一个“平面图”，显示开发项目中地块的概览和楼层测量值。宗地明细表还显示每个宗地或拟建宗地的拟议共享单位以及所有宗地的总股份单位。在分阶段发展的情况下，地块表将显示每个临时区块的临时股份单位的拟议数量。所有宗地(包括临时区块)的总股份单位通常称为合计股份单位。
根据《土地管理法》第6(1)条，除非已向屋宇署署长提交地块附表，否则发展商不得出售发展区内的任何地块。第6(3)条规定，发展商的持牌土地测量师和认可建筑师须证明该建筑物/土地可以细分。
此外，开发商必须在其销售办事处/画廊的显眼位置展示他们的包裹明细表，以便买家可以看到他们正在购买的商品。
SMA还要求开发商在进行任何地块销售之前遵守某些主要先决条件，例如：
a) 确保向有关当局和机构支付所有保费和费用;
b) 进行土地和地层业权调查;
c) 获得建筑图则的批准和股份单位的分配。
一般来说，地块明细表由开发商的持牌土地测量师编制，包括位置图、楼层图和划定图，所有这些都是根据批准的建筑图则绘制的。地块明细表应使用与批准的分层产权图相同的格式显示所有宗地的尺寸、面积、共享单位、所有附属宗地和公共财产。下面显示了一个示例。
因此，开发商不能简单地按照自己的意愿(像过去那样)划分公共物业和装饰，例如将任何剩余的未售出的住宅停车场装饰给开发商单位。
此外，虽然在SMA 2013颁布之前已出售的任何地块的地块表不是强制性的，但《2015年分层管理(维护和管理)条例》第6(2)条规定，如果在开发区打算细分的任何建筑物或土地上出售地块，或者在2013年法案生效之前进行此类销售， 开发商应在地块明细表中包括已出售地块的建筑物或土地。
2. 什么是股份单位?
从本质上讲，共享单位是开发商的持牌土地测量师分配给每个地块的编号，以确定维护费用、偿债基金和其他支出。这确保了每个包裹所有者的任何应付款项都以公平透明的方式计算。
当SMA 2013颁布时，它规定每个地块所有者应付的费用金额应使用股份单位计算，并在其第一附表中引入该公式。然而，此公式只适用于在出售时(即2015年6月1日之前)没有分配任何股份单位的任何物业，因为当时的某些发展区域可以在没有分配股份单位的情况下出售。
在2015年6月1日SMA 2013颁布后，开发商必须向建筑署署长提交地块明细表，显示每个地块的建议共享单位。开发商还需要向每个州的土地和矿业总监(PTG)申请股份单位公式证书(SiFUS)。SiFUS中的公式将受每个州的相关分层所有权规则的约束。
由于股份单位是根据附属宗地的面积、用途、大小和位置使用每个州相关分层所有权规则规定的公式计算的，因此必须在任何销售之前确定股份单位，以便购买者从一开始就知道他们的付款份额以及开发商对任何未售出单位的付款份额。
此外，股份单位对于了解所有者在股东大会投票中的投票权至关重要，因为根据SMA，每个股份单位将代表一票。大股东将在公寓或公寓管理机构的任何年度股东大会或特别股东大会的决策中拥有更大的发言权。
这意味着与中间单位的所有者相比，顶层公寓的所有者将拥有更大的股份单位，因此拥有更多的投票权(如果投票是通过民意调查完成的)。拥有较大份额单位的地主也必须支付更高的维护费用。
3. 什么是SIFUS?
SIFUs一词代表Sijil公式单位Syer，否则更广为人知的是股份单位证书公式。该证书由土地和矿业办公室(PTG)在开始出售分层物业之前颁发。SIFUS的发行确保了流程的效率，因此可以同时交付分层所有权和空置财产(VP)。
4. 股份单位的计算
向您展示马来西亚分层所有权计算或维护费计算中的单位份额示例，其中分层方案中的股份单位是使用2019年新分层所有权(吉隆坡)规则第二附表中的公式计算的：
分配股份单位的计算公式
包裹的共享单位 = (A x F¹ x F²) + (B x F³)
地块的股份单位： (A x 0.8) + (B x F³)
A = 包裹面积 B = 附属包裹的面积 F1 = 附表 A
中指定的包裹类型的重量 F2 = 附表 B
中规定的整个楼层包裹的重量 F3 = 附表C 中指定的附属包裹
的重量
过去，许多分层物业的业主被收取以平方英尺为基础的维护费。他们的财产面积越大，维护费就越高。然而，在SMA的修订以及最近涉及Ekuiti Setegap Sdn Bhd vs Plaza 393 Management Corporation [2019]的法庭案件之后，情况发生了变化，其中高等法院裁定平方英尺计算方法不正确，并且法律要求费率以股份单位为基础。
因此，许多较旧的分层物业的管理机构将不得不根据每个地块的份额单位重新计算其维护费。例如，公寓宗地的维护费将按如下方式计算：
您还可以通过我们的包裹时间表文章了解如何计算马来西亚的分层费用
5. 混合用途开发的权重因素是什么?
在混合用途开发中，不同类型的财产被赋予不同的权重因素。例如，根据附表一，住宅部分的加权系数为1，零售综合体和医疗中心的加权系数为2或更多，而停车场的加权系数则小于1。
所有各种类型的包裹也会根据相关包裹是否有电梯、自动扶梯或空调设施的优势进行细微调整。如上例所示，每种宗地类型及其可用设施的加权系数将决定要支付的最终维护费金额。
最近，上诉法院在Muhamad Nazri Mukamad诉JMB Menara Rajawali&Anor一案中认为，联合管理机构(JMB)可能不会为不同类型的包裹确定不同的收费率。
Menara Rajawali服务式公寓的业主起诉他的JMB和停车场所有者，当时JMB将住宅和零售业主的维修费率定为每股单位2.80令吉，停车场维护费为每股单位1.68令吉。法院认为，联合申诉委员会没有“固有权力”，也不能声称拥有确定和征收不同税率的权力。
6. 为什么共享单位更适合分层物业所有者?
股份单位对分层业主很重要，因为它可以更公平地计算各种维护和偿债基金费用。
此外，它允许业主快速轻松地确定他们在管理机构举行的任何股东大会期间的投票投票中将有多少票。
此外，股份单位使两个或多个地块的所有者能够确定他们可以提名选举为委员会成员的人数，但须遵守任何委员会的规定。
所以你有它。有关包裹和共享单位时间表的知识，无论多么基本，都是任何智能房主知识库的重要组成部分。如果您在与管理机构打交道时遇到问题，请查看这篇关于物业管理法庭的文章。
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