无论您是要进行反向抵押贷款计划，再融资还是出售您的房产 - 这三个都是重大决定，为了帮助您做出正确的决定，iProperty采访了Smart Choice Solution Sdn Bhd的抵押贷款专家Jonathan Ng，这是一家位于八打灵再也白沙罗Intan的抵押贷款咨询公司，以获得进一步的见解。
因此，在决定解决您的情况的财务解决方案之前，请先了解有关它们的更多信息。
马来西亚反向抵押贷款，再融资和出售房产摘要
反向抵押贷款(Skim Saraan Bercagar) 融资 卖房子
它是如何工作的? 退休期间获得固定的每月支出，而不会牺牲房屋所有权 用新贷款替换当前贷款 处置自有财产
财产所有权 在有生之年继续留在家中无需还款 继续入住或出租房产 财产转让成功后属于买方
付款条件
仅在借款人或共同借款人时(以较晚发生者为准)要求结算。
任何剩余余额将计入您的遗产。
自 2022 年 7 月 12 日起，年利率为 5.50%。
根据与金融机构商定的新条款 没有
主要资格标准
55岁及以上
业主自住物业
财产必须全额付清
目前，仅适用于巴生谷居民
计算您的 DSR
了解您的信用评分
当前收入/财务稳定性
好吧，您必须是该财产的合法所有者。
需要多长时间? 大约6个月。租赁物业的额外 1 至 2 个月。 永久业权房产大约 3 个月。
租赁物业最长可达 6 个月。
3个月起
税务影响 没有 没有 角色扮演
什么是反向抵押贷款，它在马来西亚如何运作?
马来西亚第一个反向抵押贷款计划，Skim Saraan Bercagar(SSB)，由Cagamas Bhd推出。从本质上讲，反向抵押贷款适用于拥有完全缴款房屋的马来西亚退休人员。
使用SSB，向借款人付款，当借款人去世或搬出时，房屋被出售。出售所得款项将用于偿还。任何余额将退还给死者的遗产或归还给借款人。
SSB的资格标准如下：
马来西亚
55岁及以上
住宅物业的拥有人或联名所有人
对于联合贷款，共同借款人可以是伴侣、父母、兄弟姐妹或子女，但有年龄限制
房产必须是业主自住的，并且是主要居住地
无产权负担和无抵押贷款
Ng还指出，目前SSB的利率在整个生命周期中为每年5.5%，这比大多数再融资贷款相对高。
至于申请流程，在完成与公积金的预约和AKPK的评估后，处理SSB申请大约需要5至6周。然后，律师需要 3 到 4 个月的贷款文件。
对于拥有永久业权财产的申请人，可能需要大约 6 个月才能完成申请和贷款支付。对于拥有租赁财产的申请人，需要额外的 1 到 2 个月才能获得国家的同意。
借款人将产生一些费用，例如以下前期费用：
律师费
印花税
估价费
财产保险
行政费(如有)
服务商费用(如有)
马来西亚SSB反向抵押贷款的利弊
优点 缺点
申请人在余生中每月领取固定金额 仅适用于巴生谷的物业
借款人仍然拥有该物业，并且可以在他/她的有生之年留在该物业中 仅适用于无产权负担或无抵押的财产
由一对老年夫妇共同拥有的财产，付款继续支付，直到他们两人都去世 租赁物业所有者需要支付额外费用才能续租(租赁物业至少剩余 90 年的租约或扣除借款人的剩余预期寿命后至少剩余 60 年的租约)
仅在借款人或共同借款人去世后才需要结算
如果房产的售价低于贷款金额，近亲将不对任何短缺负责
反向按揭计划可以结束的3种情况
Ng说，SSB反向抵押贷款计划适合寻求固定月收入的退休人员，并补充说该计划可以在3种情况下结束。
1) 借款人去世时
近亲可以选择通过偿还贷款来回购房产，或者卡加马斯将出售房产以偿还贷款。
如果还清贷款后有任何盈余，这笔钱将分配给近亲。如果卡加马斯出售房产后有任何短缺，近亲将不对此负责。
2)当借款人申请贷款为SSB
再融资时，当被问及如何为反向抵押贷款再融资时，Ng分享说：“借款人可以通过提前一个月通知Cagamas来为反向抵押贷款再融资。SSB的目的是在退休后拥有稳定的月收入来源。如果借款人为反向抵押贷款再融资，他们将失去每月的支出。
如果借款人正在寻求提前终止SSB，如果抵押贷款申请在考虑年龄，收入，贷款期限，偿债比率和最低生活费用的情况下获得批准，他/她也可以申请为正常的抵押贷款再融资以解决SSB。
他还分享说：“在借款人还活着的情况下，继承人不能为抵押给反向抵押贷款的财产再融资。他们只能在借款人去世后申请贷款以偿还贷款，并从卡加马斯买回房产。
3)夫妻离婚时
当配偶共同申请SSB并随后离婚时，财产所有者(丈夫或妻子)需要申请抵押贷款来解决SSB，否则Cagamas将出售财产并结清贷款。
为马来西亚的当前房地产贷款再融资
房屋再融资是指借款人对仍与现有抵押贷款挂钩的房产进行新贷款。新贷款将用于结算当前贷款，并将基于房产的当前价值。然后，您将根据新贷款的条款支付每月分期付款。
金融机构将像审查新的贷款申请一样审查每个申请，他们将评估您当前的收入、财务稳定性和信用评分(债务偿还行为)。
请注意，涉及搬家费用，例如手续费、法律费、印花税、支付费、印花税、支付费、新保险和买卖协议 (SPA) 费用。因此，请确保再融资收益超过成本。
再融资是一种兑现的好方法，无需搬出去寻找买家。这也是一种无需处置您想要保留的财产即可获得现金的方式。再融资允许您借入当前房产价值的 90%。
例如*，您十年前以RM300，000购买的房产现在价值RM500，000。您可以再融资的最高贷款保证金是RM500，000的90%，即RM450，000。您可以将这笔钱用于投资或减少其他高息债务。
但是，您需要注意以下几点。
以前的贷款金额是RM300，000的90% = RM270，000
现在您已经获得了RM500，000 = RM450，000的90%贷款
假设贷款期限和利息保持不变(35年每年4.25%)，旧贷款的利息为RM1，236.31，而新贷款的利息为RM2，060.52。因此，您将多支付RM824.21的利息。
当您有更多的现金可以投资时，您的每月分期付款会增加。因此，您需要为每月支出制定更多预算。建议咨询财务顾问，了解再融资从长远来看如何影响您。
*免責聲明：计算纯粹是一个示例，数字是近似值，仅供理解。有关确切的利率和金额，请参阅您首选的金融机构。
再融资的另一种选择是补充贷款。这是在当前抵押贷款未偿还金额之上的额外贷款。
贷款金额将基于房产的升值市场价值、您当前的收入和其他承诺。这更快，因为如果在同一家贷款，这笔钱可以在一两个月内支付。
马来西亚再融资的利弊
优点 缺点
减少住房贷款利息和/或每月还款额，如果借款人获得更好的利率或更长的贷款期限 大部分贷款偿还在初始阶段用于支付利息。如果借款人经常为房屋贷款再融资，他/她最终可能会支付更多的贷款利息。
转换为不同的抵押贷款产品类型(固定期限、灵活、半灵活、伊斯兰) 产生的搬家费用;与买房的过程相同，包括支付房产估价
缩短按揭贷款期限的机会 批准取决于当前收入和信用评分
利用房地产的资本增值为其他投资提供资金 提早结算可能会产生罚款
合并债务以节省利息 如果贷款几乎结清，则损失的先前付款的价值
与个人贷款相比，利率更低 将现金用于非必要或非紧急的个人支出，而不是偿还债务或让自己处于更好的财务状况
一笔过现金支付 需要按月分期付款
借款人仍然拥有该物业，并且可以在他/她的有生之年留在该物业中 与出售房产相比，获得现金需要更长的时间
反向抵押贷款和再融资 – 您应该选择哪一个?
吴恩达表示，SSB反向按揭计划更适合寻求固定月收入的退休人员，而与透支、个人贷款或信用卡相比，再融资将是寻求利息较低的现金的借款人的更好选择。
吴亦认为，反向按揭更适合永久业权物业业主，因为租赁物业业主需要支付额外费用才能续租租。
租赁物业需要至少 90 年的剩余租约或扣除借款人的剩余预期寿命后至少剩余 60 年的租约。
例：
土地面积为2，500平方英尺的物业
每平方英尺RM500的市场价值
剩余 50 年的租约
雪兰莪州和吉隆坡的续保保费如下。
雪兰莪州续保保费计算公式 吉隆坡续保保费计算公式
1/4 x 1/100 x 土地市场价值(RM/平方英尺) x (新租期 – 现有租约余额) x 土地面积 1/4 x 1/99 x 土地市场价值(RM/平方英尺) x (新租约期限 – 现有租约余额) x 土地面积
根据该示例，它是：
1/4 x 1/100 x RM500 x (99 岁 – 50 岁) x 2，500 = RM153，125
根据该示例，它是：
1/4 x 1/99 x RM500 x (99 岁 – 50 岁) x 2，500 = RM154，672
示例由Smart Choice Solution Sdn Bhd提供
相比之下，再融资对房产的期限(永久业权或租赁权)没有限制，只要剩余租约在扣除贷款期限后超过 30 年。
阅读：马来西亚的永久业权与租赁产权：购房者应该知道什么
哪个风险更大?反向抵押贷款还是再融资?
Ng说：“总的来说，SSB没有风险。借款人在其一生中无需支付任何利息或分期付款。如果他们的财产价值100万令吉，而卡加马斯已经在一段时间内支付了100万令吉，只要借款人还活着，卡加马斯将继续支付每月的金额。
他补充说：“只有在借款人去世后才会进行结算，如果房产的出售量低于贷款金额，近亲将不承担任何责任。
出售您的房产以在马来西亚获得现金
当一个人不得不出售他们唯一的财产时，这是一个艰难的决定。无论是清理债务还是兑现以投资其他地方，都必须谨慎做出决定，然后明智地使用现金。
当被问及出售房产是否应被视为资产清算工作的最后手段时，吴先生分享说：“我们可以从再融资或反向抵押贷款中，并仍然保留所有权。如果申请人无法获得再融资或反向抵押贷款批准，则可以考虑出售房产。
此外，这是一个更适合那些寻求现金的人的选择，而不想支付任何利息。
对于那些决定出售房产的人，您需要考虑出售房产的成本。它包括：
维修和“遏制吸引力”改进
清算未付的退租、评估税和维护费
代理费
律师费
印花税
财产保险
物业估价，如果您不聘请房地产经纪人
房地产利得税
管理员/服务商费用
卖方收到现金的速度取决于几个因素。签署买卖协议 (SPA) 后，剩余百分比的款项(扣除首付款的百分比)将在 SPA 日期后 90 天内或国家当局批准转让同意后通过支付给卖方。
转让期限取决于您的案件和财产所有权的复杂性。以下是估计的时间表供您参考：
具有个人或分层所有权的永久业权物业–在90个工作日内
具有个人或分层所有权的租赁物业 – 律师在 1 到 3 个月内获得国家当局的同意转让，90 个工作日用于转让过程。
永久业权主产权财产–大约3至6个月。这取决于您的律师在开始转让之前需要多长时间才能从开发商那里获得确认信。
租赁主产权财产 – 6 至 12 个月。由于租赁物业需要州和开发商的批准，因此时间增加了一倍
出售房产以获取现金的利弊
优点 缺点
现金再投资或清偿债务 少一项资产
如果无法支付每月分期付款，请避免信用评分不佳或丧失抵押品赎回权 租金成本，如果租房居住
一笔过现金支付 失去财产所有权
与再融资相比，更快地获得现金
无需支付分期付款、保险、税款、费用或维护
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反向抵押贷款与再融资与出售房产的关键要点
在大多数情况下，当您没有足够的储蓄、投资和收入时，反向抵押贷款是最好的。无需每月分期付款。而对于再融资，您需要每月分期付款，前提是批准贷款。
如果您不再赚取收入或财务状况不稳定，那么您获得房产再融资的机会就会大大降低。在这两种情况下，借款人仍然保留财产的所有权，同时享受现金。
如果业主决定出售而不是选择反向抵押贷款计划或再融资，现金是否足以为业主的黄金岁月提供资金，或者投资是否会盈利并导致整体净资产的增加?因此，重要的是要权衡利弊，以确保销售决策是合理和经过计算的。
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