当然，您一直想过买房，但整个旅程似乎漫长而艰巨。我的意思是，你甚至从哪里开始，如何研究要购买的房产?毕竟，房地产是一个涉及各种过程的大项目——因此，第一次购买正确的产品对您来说至关重要。
我们不能只是“测试”一个，看看它是否符合我们的要求和需求——消费者没有像对待鞋子、化妆品甚至手机等其他商品那样的奢侈品。
在本文中，我们将探讨在马来西亚购买新推出物业的步骤，这样您就不会犯不必要的错误或面临看不见的障碍。
1. 阅读基本的财产知识
您的家人和朋友可能会充分了解马来西亚房地产市场的情况。但在进入未知水域之前，您应该获得一些有关房地产市场的第一手知识。理想情况下，您应该了解马来西亚住宅物业的基础知识，例如马来西亚各种类型的住房，买家应该了解的买卖协议(SPA)，购买房屋的其他费用以及如何找到一个好的房地产开发商。
2. 确定新房的预算
当您熟悉房地产市场时，您要做的下一件事是计算您的房地产负担能力水平。大多数财务专家会建议，您的每月分期付款不应超过您家庭收入的三分之一。因此，假设您的总收入(如果您有配偶)为RM9，000;您的首套房子的每月分期付款不得超过RM3，000。
您还需要整理好财务状况。确保您及时了解信用卡还款和其他贷款还款情况，例如汽车贷款和学习贷款 (PTPTN)(如果有的话)。如果您领取固定工资，您还需要至少 3 个月的工资单，如果您领取固定工资加佣金，则至少需要 6 个月的工资单。有关房屋贷款功能的更深入信息，请查看我可以从马来西亚的工资中获得多少房屋贷款?
您还可以使用我们的房屋贷款资格工具LoanCare来了解您的最高住房贷款资格，并在多达17家马来西亚中比较您的贷款资格。
3. 确定您想居住的社区
现在您已经知道自己能负担得起多少钱，您可以开始寻找您喜欢的社区。从八打灵再也、蕉赖和蒲种的 SS2 等受欢迎的家庭友好型郊区到昂贵而绿色的高档城镇德萨公园城和满家乐，有很多选择。
您需要首先访问该地区，并确定可达性、周边基础设施和便利设施。尽职调查对于确保您在合适的社区购买适合您所有要求的房屋至关重要。
提示：当涉及到新推出的房产时，要特别勤奋，你必须记住，所有闪闪发光的都不是黄金!不要被光鲜亮丽的小册子和免费礼物的承诺所左右——记住口头禅：研究，研究，研究。在购买新的推出房产之前，您可能也想查看这份列入黑名单的房地产开发商名单。
4. 开始寻找房产
下一步将是开始您的购房过程。会是什么?公寓，公寓，排屋，半独立式住宅或平房?您可以使用iProperty.com.my过滤器在感兴趣的区域中搜索新的发布属性，以及调整预算范围。您甚至可以根据卧室数量、建筑面积和房产类型自定义搜索。
马来西亚不同类型的房屋
本节将帮助您在购买第一套房子时做出更明智的决定。在决定您将购买哪种类型的房产时，请仔细考虑以下几点：
有地住宅–找出角落地段，中间地段和结束地段之间的区别。了解每种类型的优缺点将帮助您选择最适合您的有地住宅。
联排别墅– 这种房产类型在不同的国家/地区通常具有不同的含义。一定要了解马来西亚的联排别墅是什么，以及如何从住在联排别墅中受益。
高层建筑——许多人认为公寓和服务式公寓是一回事!尽管它们具有一些相似的特征，但实际上两者之间存在相当大的差异。
双钥匙公寓–一种在城市地区越来越受欢迎的房地产概念。看看双钥匙概念的全部内容，它的优缺点，以及我们在马来西亚可用的顶级双钥匙单元列表。
平房 – 平房通常被视为只有富人才能负担得起的东西，长期以来一直被视为终极身份的象征。然而，越来越多的负担得起的平房位于远离城市的地方。通过了解他们提供的优缺点，您可以了解您是否要投资一个!
不过，房地产研究并不止于此。您还应该考虑土地所有权类型，因为从长远来看，这将影响房屋所有权成本和权利：
永久业权和租赁产权属性如何相互比较?根据您的情况，一个土地所有权可能比另一个更有利于您。
从法律角度来看，财产的所有权由其土地所有权表示。因此，了解您购买的房产是否具有分层所有权、主所有权或个人所有权符合您的最佳利益。
作为一个多元文化的国家，在马来西亚购买房产可能不像其他类型的资产那么简单。阅读这篇关于土著地块与马来保护区(MRL)的文章。
最后，在马来西亚购买新发射屋时，一个经常被忽视的因素是容积率——它会影响开发密度或某个地区的开发量。通常，较高的容积率意味着开发项目中有更多的单位或“可居住空间”。从买家的角度来看，较低的容积率意味着买家最终可能会为新房产支付更多费用。查看绘图比率的全部内容以及如何计算它。
5. (可选)聘请房地产经纪人
如果您开始发现整个过程乏味、耗时且令人头疼，您可以选择聘请房地产经纪人来帮助您完成购房之旅。您需要做的就是提出您的要求，例如您的首选位置、房屋类型、单元大小、贷款期限、土地使用权和估计预算。
对于他们的服务，您只需要支付适度的费用。根据1981年《估价师、估价师和房地产经纪人法》附表7(规则48)，房地产经纪人出售或购买土地和建筑物的最高佣金为3%。但是，房地产经纪人费用的最低费用为每处房产RM1，000。
知道这一点：房地产经纪人和房地产谈判代表有什么区别?
6. 你有足够的首付吗?
找到理想的家后，接下来需要确保有足够的首付。无论您是购买全新的还是转售的房产，购房者通常需要支付购房价格的 10% 作为首付，而其余的房产价格则通过贷款融资。因此，如果您的目标房屋成本为RM400，000，则必须支付RM40，000作为初始首付。
虽然行业标准是首次购房者获得90%的融资，但融资幅度根据所购买的房产类型和您的财务状况而有所不同。
提示：对于新推出的房产，许多开发商提供2%-5%的回扣，而有些开发商只要求您支付最初的1-2%的预订费(以注册真正的利息)，然后用于支付首付。
除此之外，您还可以考虑用公积金为您的房屋融资。
7. 考虑所涉及的其他费用!
除了10%的首付外，许多购房者预计在马来西亚购买房屋时不会涉及额外费用。经验法则是再留出10%的房产购买价格来支付律师费，印花税，买卖协议(SPA)费用和物业估价费。如果您从新开发项目中购买房产，一些开发商将承担法律和SPA费用以及MOT费用，但买家必须自己支付其余费用。
提示：也要留出一些钱用于家庭装修以及购买家具、配件等。一个好的基准将是你房产价格的10-15%。
8. 购买房屋贷款
支付预订费或定金后，您需要开始寻找良好的房屋贷款。有许多提供不同的住房贷款产品，包括定期和半灵活贷款。
住房贷款最重要的方面之一是利率——这可以是固定的，也可以是浮动的。前者意味着利率在您的整个贷款期限内是固定的，而后者的利率将与马来西亚国家(BNM)控制的隔夜政策利率(OPR)挂钩。
由国行设定的OPR是借款必须向贷款支付的借入资金的利率。马来西亚的隔夜政策利率维持在 1.75% 的历史低位，因为 2020 年因 Covid-19 爆发而降低了 3%。然而，国行最近在 2022 年 5 月 11 日将其上调至 2%，随后于 2022 年 7 月 6 日上调至 2.25%。这表明浮动利率住房贷款的波动性质。
更新：SBR是最新的参考利率框架，自2022年8月1日起适用于该国所有新的零售浮动利率贷款。它取代了2015年引入的基准利率(BR)。引入BR本身是为了取代另一种参考利率，即基准贷款利率(BLR)。
以前，每家都被允许设置自己的BR，因此它没有跨标准化。这使得贷款利率对消费者的透明度降低。SBR 旨在通过设置仅由 OPR 驱动的单个参考速率来克服这种模糊性。消费者现在可以轻松比较之间的有效贷款利率，并确定哪些收取的利差较低或较高。
由于OPR对SBR有直接影响，因此OPR的变化将对住房贷款的浮动利率产生多米诺骨牌效应。较高的OPR将转化为更高的利率并增加借贷成本，反之亦然。一般来说，与浮动利率贷款相比，固定利率贷款的利率更高。但是，它更适合规避风险的人，因为它保证了确定性。
您将需要研究当前的套餐，并选择最适合您的还款情况的套餐。
9. 如何获得住房贷款资格
计算您的偿债比率
您的信用评分是获得住房贷款资格的最重要因素之一。将通过债务与服务比率(DSR)来衡量您的还款能力，该计算显示您的债务占总收入的比例。
DSR = (Total Commitment ÷ Nett Income) × 100
每家都有一个最高 DSR 上限，他们为借款人批准他/她的贷款申请而施加上限。理想情况下，DSR 编号不应大于 70%。
查看您的 CCRIS 和 CTOS 报告
您的中央信用参考信息系统(CCRIS)报告可在线获得，显示您在马来西亚任何的所有贷款的所有总信贷，利息费用和其他未偿费用 - 从个人贷款和信用卡到租购和透支。
任何债务的延迟还款都会显示在您的报告中，并记录为“1”。贷款指南因而异，但大多数主要要求零，因为它表明您是一个很好的付款人。
一个优点是 CCRIS 仅显示最近 12 个月的信息。因此，如果您目前的报告不太出色，您可以在未来 12 个月内努力改进和“纠正”它，以增加获得住房贷款的机会。
同时，信用提示系统(CTOS)整理了公共领域各种来源的个人和公司的传票和破产信息。将审查CTOS提供的信息，并决定它是否对您的申请很重要。重要的是要跟踪您的 CTOS 报告，以确保没有信息会否定您获得贷款的机会。贷款申请人可以免费在线查看他们的信用状况，而不必去国行。
10. 探索其他房屋融资方案
作为政府促进向M40和B40低收入群体提供住房贷款的努力的一部分，住房和地方政府部(KPKT)和财政部(MoF)于2022年4月启动了i-Biaya倡议。
i-Biaya倡议的启动是为了调整和改进现有的三个住房所有权计划：
1.住房信贷担保计划(HCGS)通过Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Bhd(SJKP)
SKJP提供给非固定收入者，帮助他们从金融机构获得融资设施，无论其职业如何。该计划提供高达RM400，000.00的融资，包括本金融资金额，MRTA / MRTT，LTHO，律师费和估值费。它还为从参与金融机构获得的总融资提供100%的保证。
2.我的首个家庭计划(SRP)由卡加马斯SRP有限公司提供
我的第一套房子是为了帮助每月家庭总收入高达RM10，000(每位申请人RM5，000)的首次购房者购买他们的第一套房子。该计划允许符合条件的买家从参与的金融机构获得高达110%的融资，无需支付首付即可拥有房屋。
3.马来西亚PR1MA公司(PR1MA)的PR1MA先租后买(RTO)计划
PR1MA计划专门针对首次购房者，将涉及该国5，000套PR1MA房屋，总价值超过10亿令吉。
除了PR1MA提供的RTO计划外，您还可以查看马来西亚提供的其他RTO计划，并评估是否可以考虑。
除了i-Biaya，有抱负的购房者还可以查看以下内容：
BSN 住房计划
国家辛帕南(BSN)有一系列住房计划，旨在帮助马来西亚人为他们的第一个家提供资金。这包括：
BSN MyHome for Residential Property–旨在帮助房主以较低的利率为房屋融资或再融资。
BSN MyHome (Program Perumahan Rakyat) — 专为自雇人士或收入不规律的个人设计。
BSN MyHome-i— 符合伊斯兰教法的 BSN MyHome 住宅物业版本
巴生谷的住房计划
您可以考虑的另一个经济适用房计划是马来西亚Residensi Wilayah Keluarga (RUMAWIP)。这是一项住房项目计划，通过100%贷款在马来西亚联邦直辖区提供经济适用房。
对于那些计划在雪兰莪州购买房屋的人，您可以申请Rumah Selangorku(RSKU)计划。这是一项以人为本的住房计划，旨在帮助中等收入群体在雪兰莪州的主要城市中心购买经济适用房。
2022年首次购房者印花税豁免
2022 年 7 月，政府宣布首次购房者将获得转让文书和贷款协议的印花税豁免。马来西亚Keluarga房屋所有权倡议(i-MILIKI)下的这一举措将适用于2022年6月1日至2023年12月完成的买卖协议。
印花税豁免税率如下：
价值RM500，000及以下的房屋100%免税
价格超过RM500，000至RM1mil的房产豁免%0%
i-Miliki激励措施是在先前宣布的转让文件备忘录(MOT)和首次购房者贷款协议的全额印花税豁免之上。此折扣适用于2021年1月1日至2025年12月31日期间购买住宅物业，仅适用于价格高达RM500，000的房屋。
11.聘请律师
即使您的开发商愿意支付您打算购买的房屋的法律费用，也建议您的律师起草并签署SPA和贷款协议。在同一笔交易中代表两个不同当事方的律师不可能是公正的。然后，您可以在此步骤之后继续获得贷款。
12. 提出报价并完成交易
在您决定购买哪套新房产后，您需要准备一份购买意向书 (LOI)。这是您提供给房地产卖方的文件，说明您购买房产的意图。它还规定了要约和购买的初始条件。
意向书通常与定金相结合，这是房产总成本的 2% 的预付款，并计入您整体 10% 的首付要求。如果由于某种原因，销售失败并且您希望要求退还您的保证金，您可以将其作为文件中的条件之一。融资细节没有在意向书中概述，而是与贷方单独制定。
如果卖方同意意向书中的条款，他们将要求正式报价。在这里，您可以发送正式报价，该报价将以录取通知书 (LOA) 的形式发送。这是一份比意向书更广泛的官方文件，因为它包含许多具有约束力的法律语言，可以保护买卖双方。LOA 将包含以下详细信息——买卖双方姓名、房产地址、商定价格、定金金额以及销售中包含的任何物品，例如配件。LOA还将规定必须在14天内签署SPA的日期。
在此之后，您的律师将准备SPA，并让双方相应地签署。然后，您必须支付剩余的 7-8% 的首付以及印花税费用。您的律师还将起草由您和您的签署的贷款协议，可能会要求您购买保险单。贷款协议是一份法律文件，规定了您的住房贷款的条款和条件。虽然贷款协议主要遵循现有的标准程序，但您的律师将确保一切就绪。
对于具有分层产权或个人产权的房产，您需要签署转让备忘录 (MOT)。这是您必须签署的跟单包的一部分，以便将财产的所有权从开发商转让给您。
然后，您将不得不等待 2-4 年才能完成房屋或项目，然后才能空置并确保您家的钥匙。一旦您的律师完成了所有必要的文书工作，您就可以从卖家那里领取新家的钥匙。物业移交必须在SPA中指定的天数内。此时，您的房屋贷款开始生效，剩余的 90% 的房产成本(减去 10% 的首付)必须根据费用表(显示在 SPA 的背面)支付。
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