多年来，有些沮丧的买家没有按照SPA中的承诺得到他们的单位，甚至在开发商落后于计划或破产时根本没有得到它。许多买家不知道他们的合法权利以及他们可以使用哪些途径。
如果房地产开发商未能履行HDA中规定的责任和谨慎责任，购房者可以考虑采取法律行动。将某人告上法庭是一件严肃的事情，通常意味着一方已经用尽了所有手段让另一方做他们期望的事情。上法庭不仅占用大量时间和精力，而且需要财力。但是，如果赌注很高，这是值得做的事情。
我们采访了MahWengKwai & Associates的合伙人John Chan，以获取有关买家何时可以对开发商采取法律行动的建议。
John Chan，MahWengKwai & Associates合伙人
您可以基于什么理由对开发人员采取法律行动?
1. 您购买的空置财产未交付或延迟交付
根据HDA，开发商必须在规定的时间内将空置的物业交付给买家：具有个人产权的有地住宅为24个月，分层产权物业为36个月。如果房产未在此时间范围内交付，买家可以采取法律行动。
2. 您财产的缺陷和潜在缺陷
当您购买新物业时，根据HDA，房地产开发商必须在空置财产交付后的24个月内修复物业中出现的任何缺陷。此“保修”期称为缺陷责任期或 DLP。缺陷包括但不限于瓷砖不平整、油漆裂缝、窗户划痕、管道泄漏和做工不良。另一方面，潜在缺陷是看不见的缺陷，通常会随着时间的推移而显现出来。通常情况下，这些潜在缺陷会在 24 个月的 DLP 期后出现。潜在缺陷的例子包括导致土壤下沉的不当基础工程，以及由于使用不合格的材料而导致的墙壁裂缝。
3. 交付的财产不符合SPA中规定的规格
开发商需要完全按照买卖协议 (SPA) 中的规定交付住房单元。例如，当SPA指定三间浴室时，如果单位中只有两间浴室，买方可以采取法律行动。
4. 未能根据 1985 年《分层所有权法》及时申请项目的细分和分层所有权
分层产权是为公寓和公寓等分层物业颁发的产权。开发商必须为购买者申请分层所有权，一旦上层建筑(框架、墙壁和地板)的建设完成，就可以进行申请。根据2013年《分层所有权法》，开发商必须向马来西亚测绘部(JUPEM)的测量总监申请拟议分层计划证书(CPSP)。分层产权的申请必须在CPSP发布后一个月内完成。
5.未能将您财产的个人分层所有权转让给您
根据2013年《分层所有权法》，物业所有权应在空置拥有财产时颁发。如果开发商由于无法控制的原因而无法将分层所有权转让给购买者，开发商需要向住房控制人申请豁免。但是，开发商仍然必须在住房控制人确定的时间范围内转让分层所有权。
6. 未能召开联合管理机构(JMB)或管理公司(MC)的第一届年度股东大会(AGM)
根据《2013年物业管理法》(SMA)，房地产开发商必须在空置物业交付之日起不迟于12个月召开JMB的第一次年度股东大会和/或MC的第一次年度股东大会，不迟于1/4的分层所有权总股单位转让给买方。
如果您的住房开发被推迟或归类为“病态”房产，您该怎么办?
住房和地方政府部(KPKT)将住房开发归类为“病态房地产项目”，即与预定进度相比，施工进度延迟超过30%，或者在SPA到期/空置财产失效时。
“病态”房产最终可能导致住房开发在完工前被放弃。购房者将遭受损失，因为他们将不得不继续偿还房屋贷款，并且可能永远不会看到他们的“新”房产。根据KPKT的数据 – 截至2022年7月7日，马来西亚有239家房地产开发商拥有废弃的住房开发项目
综上所述，当物业发展公司清盘时，会委任清盘人接替发展商履行发展商的职责和职能，包括完成发展项目的建设、交付空置物业和申请个别物业业权。
如发展延误，买方可向置业者申索审裁处或法院向发展商提出法律援助申索。
在破产开发商放弃开发项目的情况下，买方理论上可以向开发商提出索赔，要求因违反买卖协议而终止和退还购买价款。然而，在实践中，买方必须等待很长时间，或者在某些情况下，永远不会收到破产开发商/清算人的退款。
另一个很少执行的替代办法是1966年《住房开发(控制和许可)法》规定的法定终止买卖协议。总之，您需要满足以下要求：
(i) 发展商必须书面同意终止买卖协议;
(ii) 申请必须在签署第一份买卖协议后6个月内提交;
(ii) 至少75%的购买者必须同意终止买卖协议。
最终，是否批准申请的自由裁量权在于部长。
如果延迟或未能完成向买方转让分层瓷砖，买方可以向开发商和清算人提出索赔，要求命令清算人(被指定管理开发商事务)完成完美的转让。
处理涉及开发商的法律/民事诉讼的最佳方式是什么?我应该通过我的管理公司(MC)吗?
最好的起点始终是咨询律师，就潜在争议引起的权利和责任向您提供建议。律师还应确定任何潜在问题，提供替代策略，并处理与开发商法律团队的初步通信。
作为诉讼当事人，买方的最佳方法是确保您拥有所有相关文件和记录。这将包括广告手册、买卖协议、转让契据、收据、信件和电子邮件。
对于因上述诉讼理由/事由引起的争议，没有必要通过JMB或MC，因为买方拥有根据SPA对开发商提起诉讼的陈述权(权利/能力)。
JMB和MC都是法定机构，旨在经营，维护和管理分层物业中的共同财产。JMB在颁发分层所有权之前成立，并在召开第一次年度股东大会时成立。物业发展商和单位业主均将构成JMB的成员。同时，在分层产权的1/4总股份单位转让给购买者后，成立MC。它的作用相同，但其成员仅由单位所有者组成，并由其他财产所有者投票选出。
什么时候对承包商而不是开发商采取法律行动是有意义的?
在几乎所有情况下，买方的索赔将针对开发商，而不是开发商聘请的承包商或分包商。一旦对开发商提起法律诉讼，将由开发商将承包商或分包商作为诉讼的第三方。
在马来西亚的建筑业中，还有一种叫做抵押担保的东西。由承包商和分包商进行的专业工程(如防水、油漆、铝厂和机械和电气工程)享有延长保修期，有些保修期长达十年。但是，此保修仅提供给参与工程的一方，通常是开发商或主承包商。
全国购房者协会一直主张将这种抵押担保扩展到购房者，因为他们将受到缺陷的影响，这些缺陷可能仅在开发商涵盖的缺陷责任期到期后出现。
我如何投诉/举报马来西亚的开发商?
您可以前往住房和地方政府部/ Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan(KPKT)对开发商进行投诉/报告。
您可以通过KPKT网站提出投诉：
第 1 步：在“公共”或“Awam”下，选择“在线服务”或“Perkhidmatan Dalam Talian”。
第 2 步：您将被引导至其在线投诉系统。在“Aduan Baru”部分，选择“Aduan Pemaju Perumahan”
KPKT-投诉-开发商
第 3 步：选择投诉类型。
KPKT-投诉-开发商
第 4 步：填写您的个人详细信息。
第 5 步：填写开发者的详细信息。
第 6 步：填写开发的详细信息。
第 7 步：提供任何其他或特定的详细信息。
第 8 步：提交您的投诉。
KPKT网站上提供了分步说明。
一些犯错的开发商已经设计了一种办法，通过“胳膊扭”买家延迟交付空置财产来支付法律援助署付款，以同意法律援助署豁免。买家应如何了解这些《法律援助署豁免协议》?
LAD 或算定确定损害赔偿是 SPA 中的条款，其中规定了任何一方在违约时可索赔的预定损害赔偿金额。它旨在保护购房者，如果项目被推迟。
根据HDA，买方有权就延迟交付空置管有权向LAD提出索赔，费率为物业购买价格的每年10%。这从空置财产交付期限届满开始，直到买方收到住房单元的钥匙之日。
实质上，违约金豁免协议是发展商与买方之间的和解协议，根据该协议，如果发展商延迟交付该物业的空置管有权，买方将放弃向发展商申索LAD的权利。
当发展商向买家提交《法律援助豁免协议》的条款和条款时，买家必须充分理解该协议的条款和条款，这一点非常重要。由于协议是由开发商准备的，因此很可能包含有利于开发商的条款。因此，在同意法律援助署豁免之前，你最好先寻求自己的法律意见。
无论如何，请务必注意，如果你同意和解要约，以及你希望日后申索额外的法律援助，法院几乎总是认为，一旦与开发商达成和解，买家就不能就进一步的劳资提出申索。因此，只有在您同意金额的情况下才签名。
在将开发商告上法庭之前，请考虑利害关系并权衡这样做的利弊。您不仅需要大量的财政资源来采取法律行动，而且法庭案件可能会拖延数年，并进一步推迟完成工作。如果您的业主同伴面临同样的问题，请组成一个小组，这样您就会有更多的议价能力。您还可以分担必要的费用，并将涉及的任何任务分配给其他所有者。
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