您经常会看到开发商宣传其新启动项目的吸引力，在广告牌和户外横幅上用粗体大字描绘“FREEHOLD”。诚然，与租赁物业相比，永久业权物业被抢购的速度要快得多。对于那些不熟悉永久业权和租赁业权的人来说，这两种土地所有权之间的核心区别在于您是否拥有房屋所在的土地。
根据定义，您拥有永久业权财产的完全所有权，不受政府控制。另一方面，租赁土地所有权的财产归政府所有，并且仅在未来30年，60年，99年或999年内属于所有者。租赁期届满后，土地将归还国家当局，除非事先续签。
永久业权与租赁业权：如何检查?
当您购买一块房产或土地时，您将收到土地所有权证书作为您的购买证明。该证书由马来西亚政府通过土地注册处颁发。土地所有权，在马来语中被称为“geran”，包含有关土地/财产的信息，包括它是永久业权还是租赁业权。
要获取您的土地所有权副本，请登录土地注册处网站并搜索该物业 - 详细信息将阐明您持有的是永久业权还是租赁业权物业。如果您购买租赁物业，通常会附带租赁文件。或者，您可以询问您的律师或抵押贷款人，他们会提供有关土地所有权类型的信息。
永久业权的含义是什么?
1965年《马来西亚国家土地法》第56号法案明确规定，所有国有土地均归国家当局所有。但是，当当局无限期地将土地处置给个人时，它将是永久业权。
当您在某块土地上购买永久业权平房、私人住宅或公寓时，通常就是这种情况。如果开发商购买永久业权土地，它将以主所有权的形式拥有所有权。然后，开发商可以使用它来建造有地房屋，并在销售完成后将房产转让给买家。
但是，如果物业/开发项目是公寓或高层分层建筑，则公寓单元的买方将仅拥有住宅开发项目的一部分所有权，该开发项目将以分层所有权的形式分配给买方。开发商将保留土地的所有权。
购买永久业权房产有什么好处?
买方拥有建造该物业的土地。
业主可以随意细分或分配土地，尽管这可能受到城市规划的控制。
业主将来可以为该物业获得良好的转售价格。如果物业位于战略位置，在正常的经济环境中，资本增值将随着时间的推移稳步增长。与租赁物业不同，其价值不会根据购买房产后的年数而减少。
买方可以更快地出售房产，因为转让土地的严格限制较少。永久业权房产的出售通常需要 3+1 个月才能完成，如通常的买卖协议 (SPA) 中所述。
购买永久业权房产的缺点是什么?
它们比租赁物业贵。
由于较高的入场点，永久业权物业的租金收益率较低。
与租赁业主相比，永久业权所有者可能无法享受广泛的设施。
业主负责酒店所需的所有维修、翻新和维护。
如果永久业权从租赁产权转换而来，如果买方想要转让所有权，则需要获得州政府的批准。这些被称为受限制的永久业权财产。因此，业主必须仔细检查契约，以确保对所有权转让是否有任何限制。
并非所有永久业权财产都有完全的所有权。根据1960年《土地征用法》，如果永久业权土地妨碍了公共目的，如建造捷运或经济发展，国家可以收回永久业权土地。在这种情况下，业主将根据土地的当前市场价格获得补偿，该价格由政府任命的估价师评估。
关于永久业权财产的常见误解
永久业权并不一定意味着您永远拥有该物业。虽然永久业权意味着您将永久拥有该物业，但州或联邦政府可以强制购买该物业，即使所有者不想出售它。这是因为政府拥有“征用权”，即只要私有财产被公众使用并且政府支付公正的补偿，就可以拿走该财产。马来西亚1960年的《土地征用法》也规定了这一权力。当地的一个例子是，布城强制收购了前安邦公园购物中心所在的永久业权土地，以便建造大众捷运(MRT)项目。
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租赁权的含义是什么?
当国家将一块土地处置给个人不超过999年的一定期限时，该土地被称为租赁所有权。一旦租赁期届满，土地将归还给国家当局。如果业主想保留土地，他必须在租约到期前申请租赁延期。如果续约获得批准，他可以延长租约，以换取根据土地市场价值支付的溢价。
租赁物业的保有权为 30、60、99 年，最长可达 999 年。与永久业权不同，租赁产权所有者需要遵守更严格的规则和规定。土地上允许的活动用途和类型受租赁所有权上规定的规则的限制。
买方将负责根据土地立法维护和开发土地。如果国家当局认为买方不适合照管土地，则租约可因不履约而被没收。
购买租赁物业有什么好处?
租赁房产的成本低于类似的永久业权房产，通常低 20%。
这些房产的租金收益率较高，因为它们的切入点较低。
租赁物业的开发商通常会为购买者提供更好的设施和更多的激励措施，以保持竞争力。
购买租赁物业的缺点是什么?
租赁产权财产有一个特定的所有权时间表(30、60、99 或 999 年)，之后它会自动归还给国家当局，除非所有者申请延期。
租赁土地的使用受到土地立法以及环境和城市规划控制的限制。业主可以自由翻新房屋，但放养水平、种植等可能会受到租赁条件的限制。
所有者将有更大的责任照顾土地立法中定义的租赁土地或财产。所有者可能必须负责开发和维护土地上的改进。如果他不履行职责，国家当局可以没收他的头衔。
业主必须等待国家或同等机构的同意才能出售财产。只有这样，转移过程才会开始，通常需要3 + 1个月。总体而言，整个过程可能需要6个月到1年的时间。
如果个人拥有二手租赁物业，由于高度同意的要求，在雪兰莪州和吉隆坡省出售所有权可能需要一年以上。但是，如果房产是从一级市场或开发商购买的，则可能不会花费太多时间。
租赁资产承担续租/应付保费的续约费用。如果业主在租赁期满后申请延期，他将被收取高额费用，这可能相当于当前的房地产价格!
在最初几年，租赁物业的价值比永久业权单位增加得更多。然而，随着租赁期限的缩短，它随着时间的推移而减少，大约在 20 到 30 年后。该价值还受到业主是否可以延长租约的不确定性的影响。提前租约延期可以提高房产的价值。请记住，业主必须为延长租约支付至少 20% 的额外成本。
在批准住房贷款时，更喜欢租约期为75年或以上的租赁物业。如果租赁期的剩余年限少于50年，业主将发现很难为房产获得融资。所有者可能也不得不接受低得多的融资利润率。
关于租赁财产的常见误解
租赁物业会随着时间的推移而失去价值。市场观察人士表示，尽管租赁房屋在早年的市场价值可能会升值，但此类资产的价值往往会在30年后下降，直到租约结束。这意味着很难获得贷款来购买较旧的租赁住房或获得由此类资产支持的贷款，因为金融机构通常要求该物业的租约剩余最短年限。因此，资产越老，获得贷款批准的机会就越低。
在二级市场上出售租赁物业可能需要相当长的时间。涉及租赁房屋的交易需要数月才能完成，从政府点头开始，您可能需要等待六个月到 12 个月才能获得政府批准。事实上，在雪兰莪州和吉隆坡购买二手房可能需要大约一年的时间。尽管如此，直接从开发商那里出售一级市场的租赁物业在更短的时间内完成。
永久业权与租赁业权摘要
属性标准 永久业权 租赁
所有权 无限期地完全控制资产，除非它是受限制的永久业权财产或妨碍公共发展。 一旦租赁期限到期，除非续签延期，否则将恢复国家权力。
土地所有权 财产所有者还拥有该财产所建的土地。 财产所有者不拥有土地。
土地利用
更自由地进行建筑工程。
仅受环境和城市规划控制的限制。
只能在租赁期限内使用 – 30、60、99 或 999 年。
土地上的目的和活动受到土地立法、环境和城市规划控制的限制。
注意义务 根据普通法和环境保护法。 负责维护和开发物业。可能还需要从事物业规划。
土地分配 可根据城市规划控制进行细分或分配。 需要国家或同等机构的同意。
保有权保障 安全 如果未充分履行注意义务，租约可因不履行而丧失。
财产转让
出售后更快，更轻松地转让给第三方。
通常需要3 + 1个月才能完成销售。
需要国家或同等机构的同意才能开始处理转移，这需要 6 个月到近 1 年的时间。
对于二手租赁物业，在吉隆坡和雪兰莪州需要一年多的时间。
成本 更贵 入场费通常比永久业权低20%。
财产价值 从长远来看，资本增值更高。 在前20-30年升值更多，但随着任期缩短，价值会减少。
租赁 由于入口点高，租金收益率较低。 由于入口点低和设施多，租金收益率更高，USP。
融资保证金 更容易获得融资，最高保证金可达90%。
随着租赁期限的缩短，很难获得融资。
如果剩余期限少于50年，贷款人可能会拒绝为房产融资或提供低得多的融资保证金。
额外设施 除非由业主自己建造，否则不可用。 租赁物业有额外的激励措施和设施，如健身房、公园、礼宾服务等。
值得购买租赁产权还是永久业权?
关于永久业权与租赁业权的争论在许多购房者中一直存在——永久业权房产是否值得更高的价格标签，或者租赁房产真的可以吗?请记住，购买永久业权或租赁资产不仅取决于其价格或所有权。在做出最终购买决定之前，您必须考虑多个因素。
吉隆坡或雪兰莪州的永久业权房屋肯定更贵。如果您的预算有限，您可以以较低的成本在黄金地段寻找租赁物业。只需专注于具有最长租赁年限的房产，即可长期保留该房产。
要考虑的另一个方面是您对财产负责的准备程度。租赁物业可能带有永久业权物业不提供的某些便利设施/设施。租赁物业的租金也高于永久业权物业，使其成为房地产投资者的更好选择。
另一方面，永久业权所有者具有更大的灵活性。与租赁业主不同，在建筑工程、转租或进行任何结构变更时，您将不受严格的规则约束。此外，更容易以更高的价值出售，而不受时间带的任何限制。
归根结底，无论土地所有权如何，您都会希望找到最适合您需求和需求的房子。位置、周边设施、可达性和您的舒适度也将影响决定。然而，如果永久业权和租赁产权的所有优点和缺点都平等地叠加，那么选择前者而不是后者肯定更好。
马来西亚永久业权和租赁产权物业的例子
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