消费者在研究要购买或出售的房产时面临的主要问题之一是确定房产的当前要价或售价。这导致人们担心在特定房产上超支或销售不足，使消费者不太可能遵循他们的购买或销售决定。在马来西亚进行房产价值检查并非易事，尤其是对于首次购房者而言。为了帮助您完成房产之旅，本文将深入研究房产估价的基础知识、其重要性以及如何免费进行估价。
什么是物业估价?
房地产估价是由独立和公正的专业人士根据资产的位置、状况和各种其他因素确定房地产普遍价值的过程。
在马来西亚，物业估价由在估价师，估价师和房地产经纪人和物业经理委员会(BOVAEP)注册的专业人士进行。根据 1986 年的《估价师、估价师和房地产经纪人规则》，这些专业人员被赋予了这种权力。这些专业人员制作的物业估价报告可以作为法律事务的依据(即可以在法庭上使用)。
我什么时候需要申请房产估价?
购买转售房屋时
当您计划在二级住宅房地产市场购买转售物业并打算从获得住房贷款以资助购买时，需要进行房产估价。例如，您已经签署了一份买卖协议(SPA)，以RM500，000的价格购买住宅物业。您已向申请抵押贷款，然后将任命其一名小组估价师对您的目标财产进行估值并准备书面估值 可能是金融提供者，但他们无权对您的财产进行估值。假设房产估价报告指出，这所房子的价值为 RM480，000 而不是 RM500，000。在这种情况下，潜在的购房者只能根据较低的金额获得90%的贷款价值比。
房屋贷款再融资
如果您打算为您的房屋再融资，还需要进行房产估价。一些消费者选择为他们的住房贷款再融资，以释放额外的现金，如果他们的房产价值在几年后大幅升值，而另一些消费者则选择再融资以利用当前的较低利率。
出售房产时
房产估价是可选的，但如果您正在考虑出售您的房产或收到未经请求的房屋报价，则房产估价会有所帮助。这将使您了解房屋的市场价值，而不会被潜在买家低估。
房产估价师是做什么的?
简而言之，房地产估价师向考虑购买或剥离房地产的个人和企业提供专业建议并提供房地产估价报告。这是为了帮助买卖双方确定房产的当前市场价值。也聘用这些专业人员，以便他们只为住房贷款或再融资提供适当金额。
在马来西亚，经过认证的房地产估价师通常使用比较方法来评估房屋的市场价值。值得注意的是，他们使用政府估价及物业服务署(JPPH)公布的近期交易房价。因此，这是马来西亚住宅物业估价标准的基础。
但他们仍然会根据房产的状况和其他因素调整市场价值，包括附近的便利设施和任何家庭装修的附加值。因此，位于同一位置的房屋不一定具有相同的价值。
马来西亚的物业估价费
根据1986年《估价师、估价师及地产代理规则》附表七，以下是持牌物业估价师收取的费用。费用通常由购房者承担：
房产市场价值前RM100，000的0.25%。
接下来200万令吉的房产市场价值的0.20%。
接下来700万令吉的0.167%
接下来1500万令吉的0.125%
接下来5000万令吉的0.10%
接下来2亿令吉的0.067%
接下来5亿令吉的0.05%
超过5亿令吉金额的0.04%
如果您知道房产价值，您可以使用这个免费的在线估价费计算器来估算您需要向房地产估价师支付多少费用。
马来西亚不同的房地产估价方法
当物业估价师进行物业估价时，他们会考虑各种因素，包括位置、物业的年龄、大小、存储空间、条件、房间配置、便利设施、磨损和其他因素。他们还将检查附近类似房产的房屋估值，并考虑市场状况(即房地产市场是热还是低迷?
在马来西亚，有六种评估房产市场价值的方法，但只有少数方法通常用于住宅物业。
1. 比较方法
也称为市场数据方法和销售比较方法，这是该国使用最广泛的房地产估价方法，用于各种房地产，如房屋、商店、办公室和工业资产。
在比较方法中，将正在评估的房产与同一区域或附近具有相似条件、大小和要素的其他可比房产进行比较，以确定中位数价格或价格范围。鉴于每个属性都是唯一的，您应该考虑尽可能多的功能，包括房间和浴室的数量，以及属性上次易手的时间。
2. 残余法
这是房地产开发商在将空地改造成建筑物或重建现有结构时所青睐的方法。在此之下，他们看一个项目的总开发价值(GDV)，等于地价+建筑成本+相关费用+开发商的净利润。
简单地说，GDV是已完成项目最终处置时的最终资本价值。这些数字还让开发商了解他们应该在土地和建筑成本上花费多少，以使投资有利可图。简而言之，剩余方法可帮助开发商确定进行开发(无论是住房，办公楼，购物中心还是混合用途项目)是否值得。
3. 盈利方式
这通常用于确定商业地产的市场价值，如商店、酒吧、酒店和餐馆，以及可比销售或租赁交易为零的房地产。
值得注意的是，这种方法着眼于两件事——毛利润和净利润。前者等于总收入减去购买成本，而后者等于毛利润减去工作费用，其中包括经营商业地产所需的所有成本，
这需要查看企业的经审计会计账簿，这些数字将帮助潜在投资者确定购买商业地产是否有利可图。
4. 投资方式
也称为收入资本化方法，这种方法更倾向于通过查看其持续收入来确定房产的潜在投资回报率 (ROI)。它特别适合购买出租资产或特定类型的商业物业
投资方法评估物业的市场租金与其资本化率的比较，资本化率是物业每年产生的租金收入与其现行市场价值之间的比率。该公式是资产的年净营业收入除以其财产价值。例如，价值500，000令吉的房屋每年产生50，000令吉的净租金收入。因此，其资本化率为10%。
5. 成本计算方法
这是已建成但很少被剥离的开发项目的首选估值方法，例如宗教建筑、政府机构、学校和医院。但是，此方法不适用于商业或住宅资产。
在这种方法下，价格基于物业的整体建设成本，结合土地的市场价值。简而言之，此类房产的买家不应花费明显超过建筑成本加上土地价格。
6. 承包商方法
这有点类似于成本计算方法，但用于独特的商业物业，重新利用或很少在市场上提供。示例包括具有历史意义的建筑物、地标性物业或被改建为住宅项目的办公楼。
根据这种估值方法(也称为求和法)，房产的市场价值等于建筑物所在的土地成本加上其建筑成本。然后，建筑物折旧和过时将以一定百分比减去。
影响房屋财产价值或市场价值的因素
如上所述，持牌物业估价师会查看某些要素来确定一块房地产的市场价值。在不同的因素中，有四个因素对您的住宅的房产价值有相当大的影响：
位置
这被认为是影响您房产价值的最重要因素，房地产行业的黄金法则——“位置、位置、位置”突出了这一点。
简而言之，战略性地位于市中心附近的住宅物业备受追捧，而且往往更昂贵。例如，在马来西亚，靠近吉隆坡市中心的有地住宅比距离较远的有地住宅贵。
然而，买家也倾向于避开不受欢迎的地方的房屋，例如垃圾场、污水处理厂或墓地附近的房屋。此外，由于交通事故风险较高，面向丁字路口的住宅需求疲软，同样，由于热问题而朝东或朝西的住宅也是如此。
靠近便利设施和主要道路
与距离较远的房屋相比，位于主要高速公路和公共交通(如捷运和轻轨)附近的房屋通常要价。
许多城市居民在通勤上班或购买必需品时不希望长时间在路上。靠近好医院和名校的房屋也非常令人垂涎，购物中心、餐馆和附近的房屋也是如此。
物业的年龄和状况
随着房屋年龄的增长，其市场价值趋于贬值，因为较旧的房产价格更高，更难维护。与此同时，一个维护良好的房屋可能会比被忽视的房屋获得更好的市场价值。
一位专家分享说，房地产估价师认为翻新工程可以提高房屋的宜居性和美感。这些包括地板，烤架，经批准的扩展，内置厨柜和衣柜，石膏天花板，以及警报系统和自动门系统。
做工和质量
一个拥有“好骨头”的房屋 - 一个用无可挑剔的工艺和高质量的建筑材料建造的房屋，需求强劲，因为这些往往经得起时间的考验。优质房屋的标志包括坚固的基础、排水良好的无问题屋顶和耐用的骨架结构。
例如，Taman Tun Dr Ismail(TTDI)和孟沙(Bangsar)拥有数十年历史的排屋因其良好的质量和出色的工艺而备受追捧。目前，这两个社区的大部分住宅物业的售价都在150万令吉至200万令吉之间。
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如何在线查看房屋的市场价值?
不幸的是，如果您正在寻找马来西亚住宅物业的房地产估价计算器，那么没有任何可靠的在线工具可以为您完成所有计算。尽管如此，我们列出了当地房屋猎人常用的三种方法来确定房屋的市场价值：
1. 询问家
这是获得房产估价报告的最简单方法——去申请住房贷款购买转售房屋。然后，将聘请其小组估价师之一评估您的目标物业并准备书面估值报告。但是，缺点是它不是免费的，并且可能很耗时。如果您只需要一个大概的数字或粗略的估计，那么去也是不切实际的，如果房产在您的预算范围内。
2.去砖块。我
这是房屋猎人的首选网站，因为它使用官方JPPH数据。虽然它涉及一些浏览、比较和列出数字，但它并不像去那样耗时。那么，该怎么做呢?
第 1 步：转到 www.brickz.my
第 2 步：输入属性详细信息。
在搜索栏中输入物业的详细信息，例如开发项目的名称和地址。然后，搜索栏将显示项目名称，您可以选择正确的名称。请注意，新开发项目(新发射物业)可能不在数据库中。
第 3 步：获取中位数价格
键入房产详细信息后，该网站将显示特定住宅开发项目的最低、平均和最高每平方英尺 (PSF) 价格。您已经可以使用这些数字通过将 PSF 价格乘以单位的建造面积来确定价格范围。您还可以在谈判期间使用价格范围或中位数价格购买房产。但是，如果您想更彻底，请使用比较方法。查看显示的最新交易并列出可比单位(例如类似大小的房屋)。使用至少五个可比单位的最新销售价格得出中位数和价格范围。
3. 使用iProperty的交易部分
知识产权交易部分
检查房屋市场价值的一种更简单、更方便的方法是通过 iProperty 的交易部分，该部分显示马来西亚转售住宅、商业、工业和农业物业的最新交易数据。它是准确的，因为它由 brickz.my 提供支持，并允许消费者查看过去12个月特定财产的最新交易数据。那么，它是如何工作的呢?
第 1 步：转到iProperty 的交易部分
第 2 步：输入属性详细信息。
输入房地产类别。然后，您可以选择输入一个位置(例如州、城市或乡镇)作为开发项目或建筑物的名称。此后，该网站将向您显示符合您标准的开发列表或特定项目的定价详细信息。
步骤 3：列出符合您要求的属性
一个很酷的功能是，您可以跨州和乡镇搜索房产，然后对列表进行排序以找到适合您的预算和要求的房产。有了这个，您可以确定市场价值在您能力范围内的房屋。
了解房产市场价值的重要性
确定房产的现行市场价值是潜在购房者和卖家面临的首要问题之一。老实说——没有人想在买房时超支，也没有卖家想低头。以下是了解房屋市场价值及其优势的一些关键原因：
当您知道房产价值时，您可以在寻找房屋时划掉太贵或卖家的要价超过当前市场价值的房屋。
在谈判过程中，了解其住宅市场价值的卖家可以轻松拒绝低价报价，认可好的报价，并且能够更好地协商合理的销售价格。
购房者可以轻松计算他们需要从贷款的金额以及他们需要为每月分期付款支付多少。反过来，了解这些数字有助于潜在买家决定他们是否负担得起房产。
最后，了解房产的市场价值可以让潜在的购房者估计他们的相关成本。这些包括首付、房产估价费和印花税，以及贷款合同和买卖协议 (SPA) 的律师费。
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