在本文中，我们回答了有关HDA法案及其为新购房者在整个房屋所有权过程中提供的不可预见情况的保护的常见问题。
请注意，并非所有新属性都受 HDA 保护(稍后会详细介绍)。此外， 大流行也带来了 HDA 的几项更新，我们也在本文中进行了介绍。
什么是住房发展法 (HDA)?
HDA法案在特定时期内保护一级市场住宅物业买家的利益，使其免受开发商的侵害。只要您从有执照的开发商那里购买房产，您就会受到HDA法案的保护。此外，分层物业的买家也将受到《1985年分层所有权法》和《2013年分层管理法》的保护。如需了解更多详情，可在全国购房者协会网站上找到马来西亚2020年住房发展法pdf的副本。
HDA下的购房者保障是什么?
强制性广告许可证和开发商许可证 (APDL)
HDA法案确保只有获得许可的开发商才能宣传他们的财产。广告许可证和开发商许可证(APDL)是当地房屋管理局授予开发商的广告许可证。通过ADPL，开发商受到当局的密切监控，以确保遵守规则。例如，他们不会通过虚假广告误导买家。此外，由于APDL包含有关开发商的信息，如果在出售房产期间出现问题，买家可以对开发商采取法律行动。
缺陷责任期
另一种保护是保修期，即新建物业的缺陷责任期。HDA法案规定，缺陷责任期将从您收到财产钥匙的那一刻起持续24个月。如果您在新房产中发现重大裂缝、泄漏或缺陷，您最多有两年的时间向开发商报告，并免费对其进行维修。
HDA 帐户
开发商必须为其每个住宅开发项目开设并维护一个HDA帐户。为什么这对买家很重要?HDA 确保开发者将从买家那里收到的付款转入他们的 HDA 帐户。存入HDA账户的这些款项将用于支付退租、评估率、征税费、印花税、保险费、顾问费和建筑费用等项目。
这意味着，如果您已经(根据买卖协议)向他们支付了预定的付款，则开发商无法转身单独向您收取任何这些项目的费用。
其他保障措施
HDA法案保护购房者的利益，特别是那些购买第一套房产的购房者。
开发商必须遵守其买卖协议(SPA)的授权和标准，以便购房者可以轻松理解合同。它还促进了问责制和透明度，因为协议中明确说明了所有细节，没有误解的余地。
住宅物业的购买者受到HDA法案的保护。这确保了房屋建筑商遵守规则，否则购房者法庭将裁定所有与买家相关的争议、问题或索赔。
购房者在缺陷责任期内应该检查什么?
收到您房产的钥匙后，四处检查每个角落和缝隙是否有裂缝、固定装置和配件的缺陷以及地砖、门窗边缘未对齐，并尽快报告给您的开发商。这些缺陷不能仅仅是表面裂纹，而必须是可能影响属性基础的缺陷。
买家不应在缺陷责任期内进行装修，因为这可能会加剧缺陷，开发商可能不愿意承担维修费用。如果在缺陷责任期内出售房产，卖方必须将缺陷责任期内的索赔权转让给新所有者，以使新所有者能够利用缺陷责任索赔。
根据HDA，如果开发商拒绝在责任期内修复缺陷，房主可以怎么做?
根据HDA法案，法律要求开发商提供相当于SPA价格5%的保留金额。这笔钱将由律师事务所持有。如果开发商未能在时间范围内修复缺陷，这笔钱可以用于此目的。
难以让开发商修理房屋的买家应通过购房者索赔法庭提交索赔。该法庭由政府设立，旨在使购房者能够更快，更轻松，更便宜地解决与开发商的纠纷。该法庭通常处理与工艺缺陷、延迟交付空置财产、退还押金以及支付违约金和确定损害赔偿金 (LAD) 有关的索赔。
但是，仲裁庭的管辖权仅限于作出不超过50，000令吉的裁决。在许多情况下，鉴于材料和劳动力成本的上升，这一数额是不够的。必要时，仲裁庭将派出技术人员团队对标的财产进行考察，评估缺陷和维修费用。
希望向开发商提出索赔的购房者可以在住房和地方政府部(KPKT)的网站上找到相关表格和程序。
对于分层物业，除了向购房者索赔法庭提交索赔外，房主还可以通过住房和地方政府部向物业管理法庭提交索赔，以解决共同财产缺陷或开发商未能调查缺陷等问题。公用物业的维修费用可从HDA下的留存额中申索，也可通过建筑物署署长索取额外的留存额。
如果财产不受HDA保护会怎样?
小型办公室/灵活办公室(SoFos)和小型办公室/多功能办公室(SoVos)等商业物业，办公空间，零售和工业单位以及二级市场物业不受HAD的保护(判断物业是否受HDA法案保护的快速方法是它是否使用标准的买卖协议 - 有地物业的附表G或高层物业的附表H)。
但是，也有一些例外。虽然服务式公寓和小型办公室/家庭办公室(SoHos)建在商业土地上并拥有商业产权，但这些物业是住宅用途，因此被视为住房。虽然它们确实受到HDA的保护，但某些费用，如退租，评估费率和水电费可能会收取商业费率，因此，与在住宅土地上建造的单位相比，会更昂贵。
不受HDA保护的物业的购买者可以从管理非HDA物业销售的非标准买卖协议中的条款和条件中找到补救措施和保护。
建议非HDA物业的买家就买卖协议咨询律师。如果出现缺陷或延迟交货，买方需要将开发商或卖方告上法庭以获得赔偿。
高密度膜与非高密度膜
为了帮助您了解受HDA保护的房地产项目与不受HDA保护的房地产项目之间的区别，请参阅下表：
高密度达 非高密度
买卖协议 有一个标准的格式。 没有标准格式，因此每个开发人员都可以有自己的合同。
累进付款 将在最后的累进阶段支付付款。 将在早期累进阶段支付付款。
缺陷责任期 开发商必须提供缺陷责任期，个人所有权为24个月，分层所有权为36个月，从买方收到钥匙之日起计算。 由开发人员决定是否提供以及提供多长时间。
退出租金 根据住宅物业规定的统一费率付费。 根据商业物业的较高费率付费。
分层标题 有时，它可能带有分层标题。 您需要获得房屋建筑商的批准才能获得分层所有权。通常，开发商将根据SPA价格收取1%至3%的费用。
公积金账户 2 如果买家没有足够的钱，他们可以选择从公积金账户 2 中提取他们的储蓄来支付押金。 不存在这样的选择。
新的 Covid-19 法案将对 HDA 进行修改
2020年3月18日实施的《行动管制令》(MCO)使建筑业陷入停顿，影响了许多新住房开发的竣工和交付。
认识到这将对开发商和购房者产生的影响，Dewan Rakyat于2020年8月通过了一项名为《减少2019年病(Covid-19)影响的临时措施2020年法案》的新法案，并于2020年10月23日正式实施。根据该法案，追溯性地修改了16个立法领域，以在Covid-19大流行期间提供临时救济。
购房者特别感兴趣的是，该法案禁止开发商在2020年3月18日至8月31日期间向买家征收未付房产分期付款的滞纳金。政府还表示，如果有迹象表明买家需要更多时间来支付款项，开发商可能会将这一期限延长至2020年12月31日。
该法案还将从缺陷责任期的计算中排除3月18日至8月31日期间。这意味着物业买家不能就计划于该期间落成的物业申索「法律援助印花税」。对于3月18日之前提出的缺陷责任索赔，开发商可以在8月31日之后进行维修工程。但是，鉴于2020年8月已经过去，这项规定可能没有意义。
自2020年4月15日起，已获得必要批准的房地产开发商已被允许恢复建筑工程，尽管由于MCO的原因，许多人已向住房和地方政府部申请延长时间(EOT)。一般来说，本应在MCO期间交付的住房开发项目以及预计将在9月30日之前获得竣工和合规证书的住房开发项目，可能会在2020年12月31日之前获得EOT。一旦获得批准，买家将被限制在12月31日之前向开发商申请法律援助。
住房部将根据具体情况确定延期的批准，并通过挂号信通知买家延迟交付其空置财产。
2021年(修订)法
为了配合政府为减少病毒爆发的不利影响所做的努力，立法者在去年第四季度修订了 2020 年 法案。
关于HDA法案，《修正案》第5条在法案中插入了新的XIA部分，其中包含六项新规定，即第38A至38F小节。这些规定的主要内容如下：
实质上，新的第38A至38F条围绕买方在逾期付款的情况下应支付的滞纳金费用、房屋开发商交付空置物业/完成公共设施的时间，以及计算附表G中订明销售合约下的缺陷责任期(DLP)等问题， 《19892年住房开发(控制和许可)条例》(SPAs)的H、I和J。
六项新规定的主要内容如下：
(a) 滞纳金
对于在2021年5月31日之前与开发商签订的买卖协议，由于根据《1988年预防和控制传染病法》(PCIDA 1988措施)第38B条规定、制定或采取的措施，开发商不得就置业者在2021年1月1日至2021年12月31日期间未支付的分期付款向置业者征收滞纳金。
(b) 交付空置财产/完成共同设施的时间
对于在 2021 年 5 月 31 日之前与开发商签订的 SPA，开发商可以向住房和地方政府部长申请 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期间的任何时期(VP 救济期)，以排除计算空置财产交付或完成住房开发公共设施的时间。
如果同一部长确信开发商由于PCIDA 1988年措施而无法交付空置财产或完整的公共设施，他/她可以批准此类申请。在此情况下，空置管有权宽免期将不包括在空置管有物交付或完成公用设施的时间计算中，以及在延迟交付空置管有/完成公用设施的情况下的算定损害赔偿评估中。
然而，部长不会考虑在第38C(3)条下订明的交付副总裁/完成公共设施的时限届满后提出的任何申请。
如果由于PCIDA 1988措施，买方无法在2021年6月1日至2021年10月31日期间或部长授予的任何VP救济期内从空置占有通知送达之日起拥有或占用该物业，则房屋建筑商不能援引通常的VP交付推定条款。
(c) 缺陷责任期
2021 年 6 月 1 日至 2021 年 10 月 31 日期间不包括在计算：
在买方空置占有之日之后的DLP;
公共设施竣工之日后的DLP;
以及房屋建筑商进行维修并弥补住宅开发项目及其公共设施中的任何缺陷、收缩和其他故障的时间。
建议因该法提供的有限保护而感到不满的购房者就如何解决其住房问题寻求法律建议。随着政府宣布新的措施或举措，我们将相应地更新本节。
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