分层物业(公寓、公寓、服务式公寓和公寓)的业主将熟悉他们支付的每月公寓维护费和偿债基金。对于那些不熟悉这些术语的人，找出它们是什么，它们是如何计算的，为什么高层业主需要为它们付费以及如果他们不这样做会发生什么。
分层物业配有公共设施，供每栋建筑物内的所有居民使用。这些包括电梯，人行道，游泳池，健身房和社区会堂，所有这些都需要适当的维护和管理。
这就是每月维护费和偿债基金的用武之地。它用于维护公共财产和支付服务费用。
这些资金在颁发分层所有权之前由联合管理机构(JMB)收集和管理，在颁发分层所有权后由管理公司(MC)收集和管理。
什么是偿债基金?
保安服务、清洁服务、水电费和电梯服务等经常性费用是可预测的，可以计入每月费用。
如果地下停车场在雷暴期间被淹怎么办?还是建筑墙面出现需要紧急修复的大裂缝?管理层是否有足够的现金流来支付成本?在大多数情况下，他们可能不会。
当业主向偿债基金捐款时，他们正在将资金投入储备基金，以应对此类紧急情况并进行粉刷或翻新工程等重大工程。
偿债资金也可用于购买任何动产或修理公共区域内的任何固定装置。
什么是维护费?
管理和维护物业的成本很高，无论是租用保安和清洁服务，还是支付用于运行建筑物的电费和水费。别忘了，即使是管理层和行政人员也需要支付报酬。
您每月支付的维护费或服务费用于这些经常性成本、设施维护以及对公共财产的任何小修工程。
这些是维护费用于的一些经常性成本：
安保人员
物业管理和行政人员
公共区域的公用设施，如电梯、停车场和游泳池
清洁服务
园林绿化服务
升降机和自动扶梯的维修
维护费也用于我们看不到的事情，例如建筑物保险，水箱维护，法律费用和账目审计。
您需要支付多少维护费?
维护费由单位业主分担，因此维护费用将在单位之间分摊。该费用因房地产开发而异。
决定每个单位所有者支付多少费用的一些因素是：
包裹尺寸：您支付的维护费金额取决于您的单位尺寸。
使用类型：在混合开发物业中，零售单位比住宅单位产生更高的费用。
使用设施：您可以使用的设施越多(例如公共区域的电梯和空调)，您支付的费用就越多。
单位数量：在高密度开发项目中拥有单位的业主将比独家低密度开发项目的业主支付更少的费用。
了解更多：什么是包裹时间表和如何使用份额单位公式计算您的维护费?
如何计算马来西亚的维护费?
维护成本取决于各种因素，其中包括：
服务类型：通常包括安全，清洁，电梯服务。
设施类型：基本设施通常包括游泳池，健身房和活动区。更多的设施将产生更多的维护成本。
公共区域的大小和类型：面积越大，清洁和维护区域的成本就越高。成本还取决于维护它所需的服务。例如，具有复杂景观和水景的花园可能比相同大小的社区大厅花费更多的维护成本。
可接受的服务水平：居民和业主需要决定什么是“可接受的”。他们会同意每周只扫一次走廊，还是每班少一个保安?
维护费的计算公式如下：
运营支出 ÷ 公寓开发总股数
= 需支付的维护费
那么这个用于计算维护费的份额单位是什么?股份单位有时也称为股份价值，是分配给每个包裹(单个单位)的编号，将确定每个所有者的维护费用、偿债基金和投票权。
根据2013年《分层管理法》(SMA)，开发商在出售开发项目中的任何地块之前，必须向建筑专员提交地块明细表。宗地明细表是显示每个宗地的楼层尺寸和拟议共享单位的平面图
有效的管理层将能够提供良好的维护水平，同时通过与服务提供商协商良好的费率来降低成本。但是，请记住，良好的服务并不便宜，因此可能值得为重要的服务支付更高的价格。
偿债基金按维护费的10%计算。JMB或MC只能在年度股东大会(AGM)期间更改此金额，但不应低于维护费的10%。
但是，JMB或MC可能会将沉没资金的费率提高到维护费的10%以上。只有在JMB或MC的股东大会期间每个人都同意的情况下，才能实施该费率。
您需要支付维护费和偿债基金吗?
直接的答案是肯定的，如果您是分层物业的单位所有者，则必须支付维护费和偿债基金。《2013年物业管理法》规定，管理机构可以确定、征收和收取这些费用。
如果您不支付建筑物的维护费会怎样?
由于法律规定您有义务支付维护费，因此建筑物管理部门可以对您采取法律行动。在将您告上法庭之前，管理层还可以强行进入您的单位并没收要拍卖的动产。
您还将失去在管理公司年度股东大会期间的投票权。
管理马来西亚公共住房的地方议会开始认真对待这个问题。在2020年7月的一个具有里程碑意义的案件中，梳邦再也市议会成为第一个对违约者采取法律行动的地方议会。被告在Seri Kembangan的Pangsapuri Putra Walk拥有一套单位，因拖欠维护费而被罚款。
吉隆坡市政厅(DBKL)也对违约者进行了严厉打击。2022 年 3 月宣布，如果政府住房项目的租户不支付维护费，他们可能会失去资产。它对文良港Kampung Baru Air Panas人民住房项目(PPR)的四名居民采取了法律行动，他们多年来拖欠了维护费。
事实上，永远记住按时支付维护费，否则您的公寓管理层将有权强行进入您的家。
你能对维护费提出异议吗?
如果您发现所提供的服务不符合标准，或者您怀疑资金管理不善，您可以质疑管理层。作为单位所有者，您有权查看帐目报表。如果所有其他方法都失败了，您可以向建筑署署长(COB)申请审查。
我可以取回我的沉没基金吗?
JMB或MC不会退还任何偿债基金，即使资金尚未使用，并且SMA中没有这方面的规定。在某些情况下，卖方会在买卖协议中加入一项条款，让新买方在交付空置管有权时偿还任何未使用的偿债资金。
有些人认为这不是一个公平的做法，因为建筑物的磨损不是可以量化的，如果部分偿债基金没有被物业管理部门在销售点使用，买方就不必偿还卖方。
例如，一个卖家在 6 月出售了他的单位，并且有大量未使用的沉没资金被节省下来用于 12 月的主要油漆工作。买方将未使用的金额偿还给1月至6月居住在该建筑物的卖方是否公平?此外，偿债基金作为意外成本的储备基金，因此预计基金中有“未使用”的资金。
如果您的建筑物破旧不堪，您可以起诉您的管理层吗?
简而言之，是的。您支付每月维护费和偿债基金是有原因的，那就是确保您居住的建筑物得到良好的维护。因此，如果您发现您的建筑物处于不太理想的状态，您当然可以将其提交给管理办公室。这是这样做的一种方式。但是，如果您的投诉没有得到认真对待，管理层继续忽视您的建筑物状况，会发生什么?与其每天去管理办公室而不做事，你可以选择起诉你的管理层。
根据2013年《物业管理法》第48(1)条规定：
开发商在初步管理期间，根据本法的规定，应负责维护和管理劏房或土地以及共有财产。
该法案明确规定，管理层有责任照顾建筑物的状况，确保其宜居，并确保电梯和闭路电视等所有设施正常运行。如果他们不这样做，那么该法案的下一部分将解释他们将受到什么样的惩罚。
根据2013年《物业管理法》第48(4)条规定：
任何开发商如不遵守第(1)款，即属，一经定罪，应处以不超过二十五万林吉特的罚款或不超过三年的监禁，或两者并处。
这意味着，如果您的管理层玩忽职守，他们可能会被处以最高RM250，000的罚款或最高3年的监禁，或两者兼而有之!是的，这是一个严重的问题，如果他们未能完成工作，您应该让您的建筑管理人员负责。毕竟，您确实为建筑物维护支付了巨额资金，期望他们完成工作并维护它是公平的。
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