这份内容广泛的指南详细介绍了业主和潜在买家需要了解的有关租赁物业续租的信息。这包括有关如何计算续租保费成本的详细信息，您应该或不应该延长租约的原因，购买租赁物业的利弊，以及给投资者的一些专业提示。
有兴趣在马来西亚购买住宅物业的人有多种房产类型可供选择，包括公寓、服务式住宅、公寓、排屋、平房和半独立式公寓。这些房产将具有租赁土地所有权或永久业权。
即使您了解租赁产权和永久业权房屋之间的区别，决定哪个是您的最佳选择也可能很困难。考虑到与永久业权财产相比，租赁物业受到许多限制，因此一直没有得到不好的代表。有些人可能会争辩说，租赁物业比永久业权物业更可取，特别是在马来西亚未开发的永久业权土地稀缺的黄金地段。但其他人可能不同意，尽管租赁房屋提供的价格较低。阅读更多内容以降低租赁权。
1. 什么是租赁物业?
当国家将一块土地出售给个人不超过999年的一段时间时，该土地被称为租赁所有权。租赁物业/土地的租赁期限通常为 30、60、99 年或最长 999 年。另一方面，永久业权财产/土地的所有者将永久拥有该资产。
一旦租赁期届满，土地将归还给国家当局，除非财产所有者选择事先续租。购买转售租赁物业时，您将接管前所有者持有的现有租赁。
大多数人自动认为租赁物业的价值低于永久业权物业，一些开发商在推广新开发项目时经常强调这一事实。然而，在确定某个物业是否是合理的投资时，土地使用权并不是唯一的组成部分——买家还必须考虑位置、开发商声誉/建筑工艺质量、房地产概念以及该地区潜力的增长潜力。
2. 我如何知道租赁物业租约还剩多少年?
当您购买一块房产或土地时，您将获得土地所有权证书作为您购买的文件。马来西亚政府通过土地注册处颁发证书。土地所有权或“geran”包括有关土地/财产的信息，例如它是永久业权还是租赁以及还剩多少年。
正在进行尽职调查的有抱负的购房者现在可以选择登录土地注册处网站并搜索该物业。或者，您可以要求您的房地产经纪人、律师或抵押贷款人为您提供帮助。
更多关于永久业权和租赁产权之间的区别 马来西亚永久业权与租赁产权➡️：购房者应该知道什么
3. 当我的租赁物业的租约到期时会发生什么?
一个明显的担忧是，一旦租约结束，您是否能够保留租赁财产。如果您等待到期，该财产或土地将自动恢复为国家所有权，并且可供其他任何人购买。此时的任何续订请求都可能被拒绝。如果租约已到期，而您仍然想要土地/财产，则需要申请新的转让，其成本几乎与再次购买一样多。
因此，您可以(并且应该)在此之前申请续订。续租之前没有最短所有权期限，您应该至少在剩余 30 年之前这样做。需要注意的一件事是续订将收取费用，租约到期日期越接近，此成本就越大。
即使政府计划将该地区用于其他类型的开发，例如捷运或高速公路，他们也可能只会限制您可以续签租约的年数(您通常可以选择 30、60 和 99 年)
4. 如何延长租赁物业的租约?
根据《国家土地法》，有两项续期条款：
(a) 《守則》第197條及第76條;或
(b)《守則》第90A條。
经《2016年国家土地法(修订)法》修订的《法典》第90A条规定了续租的要求，包括在租约到期前申请，并确保土地使用保持不变，在租赁期内不被侵犯。
从技术上讲，《守则》第197条和第76条不允许延长租约。因此，您必须根据这两项规定向国家当局提交申请。然后，申请人将被告知其申请将根据该守则的哪条条款以及到期的租赁权溢价进行处理。
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什么是租赁权溢价?
保费是房主为维持房产租赁而必须支付的全部保险费率。与永久业权单位相反，租赁物业没有溢价，因此必须在特定期限过后不时续签。
马来西亚续租的重要注意事项
如果您拥有分层产权的房产，即公寓或服务式公寓单元，则必须由管理公司 (MC) 或联合管理机构 (JMB) 根据所有居民一致决议的授权，申请延长租期。这是因为该建筑物/区域的所有业主都有一个个人产权(而不是主产权)，每个业主都需要支付续租费用。
如果您想延长您的有地租赁物业，您必须向该物业所在的州政府申请。
通常，最好在租约还剩下大约50年时申请续签，因为对提供资金越来越犹豫，即使是再融资贷款也是如此。因此，特别是如果它是传下来的家庭住宅，请注意您财产的剩余租约。
整个过程可能在 1-2 年或更长时间之间，具体取决于土地办公室的繁忙程度。
续租所需文件清单
申请表(Borang 12A)
土地业权的核证副本(可从办公室的注册部门获得)
当年退租和评估率收据的副本
个人和土地详情，
两份场地平面图
两份身份证复印件
5. 延长租约需要多少钱?
马来西亚的土地法受各州当局的管辖，因此各州各州都有所不同。
雪兰莪州
在雪兰莪州，延长租赁土地的溢价公式可在《2003年雪兰莪州土地规则》和《2003年雪兰莪采石场规则》中找到。
应该注意的是，雪兰莪州的租赁业主在续租时有一些回扣。
60年租约的租赁业主将能够将其租约转换为99年。
根据私人住宅所有权计划付款，业主只需要支付RM1000，条件是业主不将物业出售给他人。如果业主决定在路上出售房产，他将不得不支付这笔钱来支付溢价的余额。但是，业主可以将财产转让给家庭成员。
您可能想知道选项 2 怎么会如此实惠。正如雪兰莪州务大臣在2018年所解释的那样 - 随着土地价格逐年上涨，私人住宅所有权计划提供了财务缓冲，并保证房主或下一代不会因缺乏保费续保资金而被赶出家园。巴生谷主要地点的土地更新保费很容易花费超过RM150，000。
沙巴州
L和在土著权利下持有不需要续签，因为这些是永久持有的。同时，非本地租赁土地将拥有乡村土地，这些土地通常有 99 年的租约(在 1990 年代实施)。2020年，沙巴州政府宣布，他们将恢复5，878个国家租赁权，从99年的租约恢复到原来的999年租约，并得到土地所有者和行业利益相关者的一致批准。
那些希望恢复其99年租约的人可以在土地开发门户网站中注册为用户这里.
在菜单中，选择“申请恢复999使用权”并填写您的土地所有权编号。这将生成一份表格，需要签署并提交给土地和测量部总部或任何地区土地办公室。
沙捞越
砂拉越适用统一费率保费，如下所示：
土地利用 类别 价格(马币)
住宅 露台之家 每单位1，000
半独立式住宅 每单位3，000
独立式住宅 每单位6，000
如果租约延期期限为99年而不是60年，业主将不得不额外支付总保费的30%。但是，该州的业主有一个优势——土地当前权益的价值(租赁期限的余额)并不重要。因此，业主只有在即将到期时才能续租。
砂拉越人现在可以通过eRLL服务在线申请租约延期。
未来续租租赁物业的成本更低?
目前，在马来西亚，没有任何接近99年租约到期的分层产权物业。考虑到续租租赁物业的高昂成本，政府将来可能会提出更多计划，以协助占用该土地/空间的业主，因为政府不会有任何计划使用大部分租赁土地。事实上，据报道，霹雳州政府在2020年准备考虑降低合格和应得申请人的保费。
6. 如何计算展期土地的溢价?
如前所述，它因状态而异。在这里，我们将分享雪兰莪州和吉隆坡的优质配方：
A. 雪兰莪州
住宅
1/4 x 1/100 x 土地市场价值(RM/平方英尺) x (新租约期限 – 现有租约余额) x 土地面积
商业和工业中心
3/4 x 1/100 x 土地市场价值(RM/平方英尺) x (新租约期限 – 现有租约余额) x 土地面积
B. 吉隆坡
住宅
吉隆坡溢价的计算公式可以在1995年吉隆坡联邦直辖区土地规则中找到：
1/4 x 1/99 x 土地市场价值(RM/平方英尺) x (新租约期限 – 现有租约余额) x 土地面积
注意：
*如果您使用土地价值，而不是以PSF为基础，则不需要土地面积。
*如果您使用以PSF表示的土地价值，则将PSF价值乘以相关土地的大小。
假设您在吉隆坡拥有一栋平房，其物业土地面积为2，500平方英尺，目前土地价值为每平方英尺RM500。同时，租约还剩下 50 年。总保费支付额为：
= 1/4 x 1/99 x RM500 x (99 岁 - 50 岁) x 2，500
= RM154，672
建议您在申请延期之前联系当地政府，以确定您的房产的保费率是多少。重要的是要记住，国家当局对是否批准延期拥有完全的自由裁量权。
7. 延长租赁物业的租赁是否有意义?
每当您经历延长租约的耗时法律程序时，请考虑是否值得付出努力和金钱。作为一般规则，如果租约不到 90 年，您应该尽快延长租约，因为：
租约较短的房产价值低于租约较长的房产(如果租约低于80年，则尤其如此)
较短的租约可能会使获得抵押贷款变得更加困难，因为贷方担心房产的价值会下降，使其安全性降低。
较短的租约会使出售房产变得更加困难。
另一个重要原因是，如果您打算住在其中和/或将其传给家庭中的后代，您需要延长租约以方便自己和他们。
为什么我不想延长租约?
根据您的情况，在以下情况下，可能不值得承担延长租约的金钱和不便：
您已经有很长的租约(将近 90 年)，所以延长它可能没有什么用处。
您现金拮据，并受到抵押贷款的严重负担。租约延期可能非常昂贵，因此请确保您首先负担得起。
您只打算在继续入住之前在房子里呆几年(除非您需要延长租约以使其对买家有吸引力)
您不太可能超过租赁期限。将问题留给您的继承人是完全合理的。
8. 房地产投资者在投资时是否应考虑租赁物业?
租赁物业的价格将略低于永久业权物业，因此鉴于较低的入门成本和较高的租金收益率，投资物有所值。
由于其使用权的性质，房地产开发商倾向于使其租赁物业更具吸引力，并配备广泛的设施和功能。
在一切都说完之后，在租赁产权和永久业权财产之间进行选择是基于几个变量，其中最重要的是买方的财务实力。虽然租赁物业并不总是最便宜的，但购买永久业权物业，尤其是在雪兰莪州或吉隆坡的便利地区，可能会花费更多。
购买租赁物业的优点
1. 更便宜的房地产价格
假设某个地点的两处房产相同，其中一处是永久业权，另一处是租赁业权，那么租赁房产的价格通常会更低，仅仅是因为市场更喜欢永久业权房产。
2. 更高的租金收益率
假设租赁物业比永久业权物业便宜，较低的进入成本可能意味着更高的租金收益率，尽管还必须考虑其他因素，例如维护成本和位置。
购买租赁物业的缺点
1. 随着租约的缩短，财产失去价值
拥有租赁财产的一个缺点是，随着租约到期的临近，其价值开始贬值。
2. 更严格的房地产融资选择
贷款人在审查租赁物业的住房贷款申请时将评估物业租赁的剩余期限，以验证它是否足够长以涵盖贷款偿还期。通常还规定在愿意接受该物业作为融资抵押品之前，租约剩余的一定最低年限，这意味着随着房产年龄的增长，能够获得该房产融资的可能性会降低。请记住，撇开土地所有权不谈，贷款承销在很大程度上取决于房产的价值和借款人的财务状况。
请注意，永久业权和租赁产权物业的住房贷款审批流程是相同的。申请租赁物业融资时，无需进一步的文书工作。
3. 财产转让需要国家同意
另一个经常被引用的缺点是，租赁财产的转让需要国家同意，并且涉及相当多的官僚主义。总体而言，整个过程将花费长达一年的时间。
4. 即使房产更便宜，续签费用也可能很高
60年后，延长租约的成本每年增长约房产价值的1%，因此，如果房产价值RM250，000，延长租约的费用每年将增加约2，500令吉。
总体而言，购买房屋或投资物业取决于您的个人情况和目标，并且永远不会有一种选择比另一种更好。我们希望这份深入的指南能帮助您做出明智的决定。
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