合适的房地产产品可以为您提供健康的投资回报率或投资回报率，无论是在资本收益还是租金收入/收益率方面。在本文中，我们将讨论这两种基本的房地产投资策略，并研究马来西亚住宅物业的良好资本增长率，以及您应该瞄准的强劲租金收益率。
显然，这两种矩阵都有其优势，但决定哪种矩阵适合您作为房地产投资者将取决于您的个人情况。让我们深入了解它：
什么是资本增长?
资本增长或资本增值被定义为一段时间内房产价值的增加。收益的衡量方法是从其购买价格中扣除资产的当前市场价值，并考虑到持有期。您如何计算资本收益，也称为资本增长?一个简单的计算是：
资本增长=房产的当前市场价值-支付的原始价格/房产购买价格
假设您在2017年1月以RM500，000的价格在哥打白沙罗购买了投资物业，截至2022年1月，其价值为RM650，000。您在5年内的资本收益将为RM150，000或30%。请注意，投资物业的资本增值同比(YoY)可能非常不稳定，因此假设该物业每年为您提供6%的资本收益(30%/ 5年)并不完全准确。它的价值可能在第一年升值10%，第二年停滞不前，第四年再次升值15%。
因此，建议长期投资者使用更全面的计算方法，称为复合年增长率(CAGR)，该计算显示您的投资物业资本增长价值的年化数字。要计算您房产的复合年增长率，您可以使用这个免费的资本收益计算器。另外，请查看我们关于什么是资本增长以及如何计算它的深入文章。
房地产投资的平均资本增长率是多少?
根据房地产专家的说法，住宅物业的高资本增长率每年至少比通货膨胀率高 4% 或 5%。例如，马来西亚的消费者物价指数(CPI)在2021年10月小幅上涨2.9%。考虑到通货膨胀率，您的资本增长率应至少为 6.9% 或 7.9%，才能被视为稳健的通货膨胀率。
在正常的经济情况下，高于通货膨胀率2%至3%的资本增长率已经不错了，尽管不能归类为高。另一方面，低于此值的任何东西都被视为低资本增长率。
值得注意的是，住宅物业的资本增长率通常受到该国经济状况的影响。根据国家房地产信息中心(NAPIC)的数据，马来西亚住宅物业的平均资本价格升值在2012年该国经济蓬勃发展时达到了惊人的13.9%。
在典型的市场情况下，5%-7%的资本增长将是理想的。但是，当马来西亚经济受到 大流行的严重影响时，住宅物业的平均资本增长率在 2020 年降至 0.6%。它甚至在 2021 年第一季度暴跌至负值区域。
租金收益率是与整体投资价格相比，房产每年产生的租金收入金额。该公式在房地产投资者的决策过程中很有用，因为它可用于评估投资物业的潜在收入。
如何计算租金收益率?与资本增长不同，租金收益率的公式更简单，无需计算器即可计算。
租金收益率=(总租金收入-总维护成本)/物业购买价格×100
假设您的物业成本为RM500，000，每年的维护费用为RM5，000，可获得的租金收入为RM3000 /月：
租金收益率 = (RM3，000 X 12个月 – RM5，000)/RM500，000 X 100 = 6.2%
阅读我们关于如何计算马来西亚租金的文章将非常有助于您更深入地了解。
什么是房地产投资的良好租金收益率?
就像资本增长一样，租金收益率也受到经济状况的影响。例如，当劳动力市场强劲时，商业区周边地区对出租物业的需求良好。相反，当许多人因病毒爆发而失业时，这些地方的房产需求就会减弱。
在马来西亚，住宅物业在正常市场条件下的平均租金收益率约为3.72%。根据马来西亚金融分析师、房东见伟杰(See Wei Jie)的说法，一个好的租金至少应该是房产购买价格的7%，因为6%是盈亏平衡的。这是因为房东应该考虑额外费用——物业家具、维护和保养、物业维修等。此外，退租和评估费等税费可能会进一步减少您的租金收入。如果你想从他那里了解更多的租房见解，请查看这篇文章：从扑克到房地产——看韦杰的故事
请注意，租金收益率取决于房产类型和资产的位置。例如，单位数量有限且靠近轻轨和捷运等交通节点、购物中心和办公楼的公寓通常租金收益率较高。
对于投资者来说，在出租投资物业以获取利润时，获得正现金流也至关重要。在扣除所有与租金相关的费用(例如每月维护费、评估税和退租)后，您应该有正净利润，并且租金收入必须涵盖您每月的住房贷款分期付款。对于购买出租房地产投资者来说，一个流行的口头禅是：让您的租户为您支付住房贷款。
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什么是资本增长战略，它适合谁?
基本上，资本增长策略是在价格仍然很低时购买住宅物业，并以高于原始收购价格的价格出售。这通常是通过在新兴地区购买房屋并在该地区多年来变得成熟、受欢迎或更发达时处置资产来实现的。
例如，您可以在不断发展的住宅区或房地产热点购买房屋，这些住宅区目前正在计划变成一个蓬勃发展的城镇。如果您想知道哪些住宅开发项目在 2020 年的资本增长最高，请查看这篇文章。
值得注意的是，资本增长策略非常适合最终将升级到更大/更好的房屋的购房者，或者计划在未来换工作或搬到另一个地方的购房者。这种策略也适用于像鳍状肢这样的短期房地产投资者，他们迅速转售房屋以获取利润。但请记住，马来西亚的房地产利得税 (RPGT) 可能会显着减少您的利润。
什么是租金收益策略，它适合谁?
从本质上讲，租金收益策略是购买可能出租的负担得起的房产。这可以通过在租户欢迎的地区附近购买房屋来实现，例如就业中心、著名大学甚至医院和医疗机构。
请记住，周围的便利设施和便利设施应该已经在运营，否则，如果您在购物中心、适当的道路网络等仍在建设中购买房产，您可能会看到数月或数年的零租金收入。
租金收益策略适合预算较小的投资者，他们可以负担得起小型或紧凑型住宅物业，例如工作室或一居室或两居室高层单位。对于希望获得10至20年以上稳定收入流的长期房地产投资者来说，这也是理想的选择。
如果您计划通过出租物业的收益偿还住房贷款，请注意，您的房产可能会空置数月。因此，在这种情况下，请留出足够的钱来偿还您的住房贷款分期付款。
资本增长与租金收益率
回顾一下，下表总结了上面首先提到的内容，即您应该瞄准的理想资本增长率和租金收益率。
物业投资策略 市场利率疲软 正常市场利率 强劲的市场价格
资本增长 低于正常费率 2.9% – 3.9% 至少 6.9%
租金收益 低于正常费率 3.72% 至少 7%
现在，让我们回到手头的主要话题——在房地产投资中哪个更重要：资本增长还是租金收益率?答案是简单的数学，考虑到所有相关费用，以较高者为准是最好的。
为了说明这一点，让我们以满家乐的Residensi 22为例。2020年，该住宅开发项目以7.28%的资本增长率成为该国最高的住宅开发项目之一。为了计算房地产卖家的收入，让我们使用2019年每平方英尺RM859.70和2020年每平方英尺RM914.03的指示中位数价格，以及其单位面积从1，900平方英尺到3，043平方英尺。
要获得售价，请将相应的中位数价格乘以单位大小。
因此，2020年的售价从RM1，736，657到RM2，781，393不等。同样，2019年的收购价格从RM1，633，430到RM2，616，067不等。通过减去这两个数字，我们获得了1年从RM103，227到RM165，326的资本增长利润(假设没有支付RPGT)。
这意味着年资本增长率为7.28%。
资本增长战略
最小值(马币) 最大值(马币)
2020 售价 1,736,657 2,781,393
2019年收购价格 1,618,808 2,592,636
年利润 117,849 188,757
资本收益 = 7.28%
但如果我们看一下NAPIC的数据，Residensi 22的租金收益率在2020年第四季度较低，仅为4.47%。使用2019年的中位数价格，我们将其乘以租金收益率，得到每年的租金收入在RM73，014和RM116，938之间。通过除以12个月，月租金在RM6，085至RM9，745之间(假设没有其他费用)。
租金收益策略
最小值(马币) 最大值(马币)
月租 6,085 9,745
年租金 73,014 116,938
年利润 73,014 116,938
租金收益率 = 4.28%
如您所见，由于资本增长数字更高，出售投资物业的利润会更好。其他资本增长稳定的住宅项目是旧巴生路的Seringin Residences(5.7%)和Bukit Mertajam的Mutiara公寓(5.49%)。
如果您更喜欢出租房产，您会很高兴知道一些住宅开发项目提供了稳定的租金收益率，例如森美兰武吉吉巴央的Le Renaissance(2019 年为 11.1%);彭亨州文冬的琥珀阁(2019年为8.8%);和新山的拉金乌塔玛(2019年为8.5%)。查看2019年租金收益率最高的T op 7高层物业。
请留意我们最新的马来西亚租金收益率最高的房产综述，该综述将于今年晚些时候发布。
正如您在上面看到的，某些社区的某些房产类型将获得令人印象深刻的租金收益率，这可能高于相应的资本增长%。因此，重要的是在更深层次上进行尽职调查，而不仅仅是查看该地区的平均资本收益/收益率数据。
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