在过去的四年里，全国各地的房主都在关注房价的下跌。大多数人都见过房价大幅下跌——自2006年房价见顶以来，我们的全国Zillow房价指数下跌了近24%。
但在过去的十年里，房主们一直热切地关注着房价的上涨，有时房价会逐年以两位数的速度上涨。
虽然很明显有一种情况是房主更喜欢的，但也不是我们所说的“正常”情况。那么，那些年发生了什么？我们能期待什么？“正常”的房地产市场会回归市场吗？下面，我将讨论房价上涨和随后低迷的原因，并解释未来几年我们可能会看到的情况。
从上世纪90年代末到2000年代中期，住房升值是一种不正常的现象。从1998年到2005年的8年间，房子的价值增长了117%，也就是每年增长10.2%。相比之下，在1998年之前的8年里，房屋价值增长了12%，即每年增长1.2%。从长期来看，典型的房屋增值率在每年2-4%之间。通常，房地产会跟踪或适度击败通货膨胀或家庭收入的增长。
为什么从1998年到2005年，房价涨得那么快？这里应该列出许多因素，但两个关键因素是住房拥有率和用于住房成本的收入百分比。拥有住房的家庭比例从1997年的65.4%上升到2005年的69.1%。这意味着，2005年，住房市场的住房数量增加了400万套，超过了1997年的住房拥有水平。在此期间，不仅拥有住房的家庭比例增加，而且住房本身的数量也增加了近900万套。此外，从1999年到2005年，将收入的30%以上用于住房成本(如抵押贷款、税收、保险和公共事业)的家庭比例从26.7%上升到34.5%。
未来3-5年，房地产回报率将低于平均升值速度。这是因为，鉴于失业率高于正常水平(并且可能会有更高的抵押贷款利率)，需求将相对疲软，并且因为a)市场库存水平达到历史最高水平(7月份为12.5个月)，供应将相当高。b)由于负资产和失业，止赎率将保持在高位；c)未来几年将进入市场的众多旁观者卖家(其中一部分也会购买，从而增加需求，但考虑到人口老龄化，这部分房主的供需大于需求)。有一点可以帮助满足需求的情况是，一旦经济复苏变得更加稳固，家庭的形成应该会增加(然而，失业率也将是这里的关键)。
未来3-5年，由于升值速度低于平均水平，房地产价格将与通胀保持同步，通胀率将逐步回到每年2-3%的水平。这意味着以真实价格(扣除通货膨胀率)计算，这段时间房子价值可能不会升值太多。
既然房地产热潮已经过去，人们应该更多地把房子当成储蓄账户，而不是股市投资。或者，就把房子当做自己的居住地。这是否意味着住房不是一个好的投资？一点也不。其中，按揭贷款是一个强制性的储蓄计划，长期来看可能会导致大量的积累储蓄。此外，在典型的住房市场中，升值大致跟踪通胀，房主不仅通过偿还抵押贷款获得更多股权，还获得了他们拥有最终控制权的住宅的效用。有30天的空置通知，卧室的油漆颜色没有限制，是否可以养宠物也没有限制。此外，在全国许多市场，在房地产衰退期间，房价被大量重置，以至于与目前的租金相比，购买相当有吸引力。传统上，如果房主计划在一所房子里住至少五年，那么买通常比租更有意义，但目前，这个时间在许多市场上要低得多，这意味着买比租早得多。
虽然对很多购房者来说有很好的经济意义，但房屋所有权并不是对每个人都有意义。在特定的房子里住的时间短，价值流动性大，未来收入不确定，或者与购买相关的住房成本占月收入太多的人，可能更喜欢租房。显然，随着许多美国人的决定，租金和所有权之间的决定越来越经济，这取决于他们的特殊情况，而不是出于情感或仅仅是社会习俗做出的决定。最后，无论他们最终做出什么决定，都可能是一件好事。
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