今年是海南宣布建设自由贸易试验区两周年，也是海南自由贸易港建设的开局之年。这一天，海南自由贸易港建设项目密集开工、签约。
但在海南自贸区两周年之际，并没有更多政策公布，深受海南全域限购影响的地产人深有感触。
“我们原本预计房地产调控会略有‘稳中有松’，现在是‘稳中有紧’。另外，也预计人才政策会随着自由贸易港的建设而大幅放宽，但目前并没有太大的变化。”一家60强房地产公司的海南项目营销负责人郑林(化名)告诉时代财经记者。
两年前的4月22日，海南连夜发布全球限购政策，楼市“一夜入冬”。近两年，海南多次表示要“摆脱对房地产的依赖”，调控政策不断收紧，海南楼市的逻辑也发生了变化。
商品房销售额减半
“2016年底到2018年初，海南的房子基本都被抢光了。很多外国客户打电话来咨询。他们一听说有房子卖，马上就转账做决定，连房子都没见过。”在海口做了9年房地产中介的王龙(化名)向时代财经回忆道。
海南上一次楼市繁荣始于2016年。作为当年的五大经济任务之一，楼市“去库存”依次带动了全国各城市房价的上涨，海南房价也在这一轮上涨大潮中从平缓上涨发展为大幅上涨。
“2016年以前，海口中心区的房价只有8000多，但很少有人买，一些小开发商连工资都发不出来。到2016年底，房价已经飙升到一万多甚至两万，但新楼盘一出来就被抢光了。”王龙说道。
这种兴奋在2018年4月底戛然而止。继4月16日宣布打击恶意炒作哄抬房价后，4月22日，海南在原有限购政策的基础上，宣布实施全球限购，使得外地购房者占比近80%的海南房地产市场进入速冻模式，王龙的门店业务量也大幅下降。
“政策出来后，楼市低迷了一段时间。以前最好的时候，你可能一天卖20套；政策出来后，就算生意最红火的时候，能卖出5套已经很不错了。”
海南重磅楼市政策也是在为建设自贸区和自由贸易港铺路。在海南的经济发展过程中，房地产总是一马当先。无论是建省初期，还是国际旅游岛建设初期，海南一度成为房地产投资的热土。
全球限购阻止了外地炒房团的进攻，海南省政府也多次表示“坚决不做房地产加工厂”。即使政策比国内其他省市严格，海南对房地产的严控也一直在路上。
2020年3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)，提出发展住宅商品房，对当地居民实行多套住房限购政策和现有商品房销售制度。海南也成为首个销售现房的省份，进一步提高了房企在海南的销售门槛。
而在此之前，打楼市政策补丁、打击楼市激进行为的动作更是不断。2018年5月20日，海南省商务厅厅长吕勇透露，为减少经济对房地产的依赖，海南省总部企业不认可房地产企业；同年12月19日，侯
但从海南省商品房的销售量和销售面积来看，海南的房价仍呈稳步上升趋势。2017年海南省商品房均价为11837元/平方米。到2019年，这个数字已经达到了15386元/平方米。
到了“住”之后，制作城是主赛道。
海南的“热度”一度让房企趋之若鹜。2017年，海南市场百亿俱乐部由2家扩大至6家，房企最高销售额攀升至274亿。华夏幸福(600340股)、旭辉、泰禾、华侨城等多家房企高调宣布进军海南。
在海南，“壮士断腕”的两年，也是房企收缩投资甚至退出的两年。2019年10月，融创调整组织架构，将孙宏斌之前特别看好的第八个大区公司——海南大区和广深大区合并，成立新的华南大区。
泰禾早在2018年下半年就告别了海南。2017年2月，泰禾正式通过广深地区进入海南市场，但一年多过去了，依然没有任何进展。在泰禾2018年半年报中，泰禾海南公司没有贡献任何土地储备、在建或在售项目。据界面新闻报道，泰禾原本想在澄迈建酒店式公寓，但海南全球限购的计划未能实施。
楼市调控收紧对海南房企的影响首当其冲。2019年，雅居乐毛利同比下降25.6%，整体毛利率同比下降13.4%，原因是海南高毛利项目清水湾贡献减少。研发的合同销售；f地产海南2019年较2018年下降27%至43.36亿元。
海南金诚咨询中心总经理陈明辉在接受时代财经记者采访时表示，传统房企在海南没有机会大规模发展。“房地产调控不应该加。
紧了，能够收紧的都已经收紧了。短期内市场没有太好的机会，长远来看主要是自贸港未来的发展，产业机会带来的人流、物流、资金流等。”去地产化背景下,留在海南的房企亟需加快转型。“去年出让的土地基本是人才用房或者产城项目。未来海南纯地产项目少了，更多的是往产城方面走。” 郑林对时代财经表示。
要做出改变的不仅是房企。作为海南本土中介机构，海南锦诚开始增加产业研究。海南锦诚董事长王路认为，自贸港初期阶段，产城是主赛道。“海南‘去住宅’后，已经进入产城建设阶段，原有的咨询专业人员要增加产城的知识储备。”
从土地端亦可见端倪。2019年内，海南土地出让面积出现2015年以来的首次上涨，共成交土地753万平方米，同比上涨104.06%;土地出让金额达321.28亿元，同比增加247.8%。产业用地、商务办公用地取代住宅用地成为主角，占整体用地的53%。
房企也在为未来的发展暗暗储备粮草。乐居数据显示，在2019年企业土地成交榜单TOP10中，龙湖以26.233亿摘得第一。2019年内，仅在海口，龙湖便拿下三宗土地，面积合计约14.33公顷，此三宗地块均为零售商业用地，龙湖将打造成海口时代天街项目，这也是海南省2020年重点项目之一。
两年前的4月22日，海南连夜发布全域限购政策，楼市“一夜入冬”。两年来，海南多次表态要“摆脱房地产依赖”，调控政策呈持续收紧态势，海南楼市逻辑也已然生变。
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