佐治亚州亚特兰大市76岁的丽塔詹姆斯(Rita James)不知道富尔顿县税务局18年前在她的财产税表上犯了一个错误。正如《亚特兰大宪法》杂志所报道的，詹姆斯女士花了很多年试图保护她自1963年就拥有的房子。除了每年的房产税，她明显拥有一套自由清晰的房子。
然而，当佐治亚州富尔顿县的税务专员拍卖詹姆斯女士在一家房地产投资公司的住宅的应税留置权以支付未付税款时，詹姆斯女士证明该县犯了错误。
在很多州，当房产所有人未能及时缴纳房产税时，由县政府设立税收留置权。这些留置权可以卖给出价最高的人。投标人通常是资金雄厚的投资公司，专门从事这种鲜为人知的房地产投资形式。通常，这种想法是在税收机构进行的拍卖中购买留置权。卖方有权通过支付税款和应付利息来“赎回”其财产。投资公司购买这些留置权，希望在业主支付拖欠税款时赚取利息。但如果业主不支付，留置权人有权在一定期限后主张财产所有权。
这基本上就是詹姆斯女士的遭遇。其实那年她确实交了税单，但是县里搞错了，发了两张房产税的税单。一个在她名下，另一个在别人名下。由于詹姆斯女士不认识另一张税单上的名字，她用自己的名字付了钱，然后扔掉了错误的名字。这个小小的疏忽几乎让詹姆斯女士失去了她拥有了近50年的房子。
购买以其他名字发行的留置权的投资公司认为他们购买了财产的合法留置权。当没有偿还时，他们去法院索要财产。詹姆斯女士在巨大的压力和担忧下度过了近18年，这是不应该发生的，但幸运的是，佐治亚州的一家法院最终承认自己犯了错误，驳回了投资公司对这处房产的要求。
这里有两个重要的教训，一个是对财产所有者，他们不应该受到这样的待遇，另一个是对投资公司，他们傲慢地认为他们对错误的税收留置权有有效的意见。
澄清财产税和留置权的利弊——在一些州，未售出的税款是通过拍卖“税收合同”而不是“税收留置权”来收取的。
税收实际上可以将财产所有权转移给合同的买方。这些行为作为应收税款出售。税收并没有明确的所有权，但它赋予了买方对财产的请求权，这种请求权是通过被称为“悄悄所有权”的法律程序来追究的。(请参考上面的税务合同链接)。有些州，如佐治亚州，使用税收留置权。其他州使用税收合同。
当谈到财产税时，业主必须时刻保持警惕。幸运的是，这种事件很少发生，但如果您的房产税表格出现错误，请务必不要忽略它。立即采取措施纠正错误，并确保当地税务专员知道您已缴纳房产税。
税收留置权和税收契约的销售可能会导致您失去您的财产，即使您自由明确地拥有该财产，并已全额付清抵押贷款。记住，有很多买家想用这种方法大打折扣的获得房产投资。这完全合法。你不能责怪投资者。他们只是在做政府允许他们做的事情。这是政府征收业主拒绝支付的税款的方法。
当涉及到房地产投资，留置权和税收合同往往需要更多的精力。在詹姆斯女士居住的佐治亚州，留置权人必须申请“安静产权”。这是一个漫长的法律过程，在这个过程中，留置权人主张财产所有权。对安静所有权需求的追求可能是非常漫长和昂贵的。
我曾经从一家公司那里买了一套房子，这家公司在佐治亚州和佛罗里达州购买了成千上万的税收留置权。在一个案例中，他们花了超过房子价值的律师费和诉讼费，试图获得我们与他们签订的财产的合法所有权。我们持了两年的合同，等他们拿到明确的产权，我们才能终止合同。在那两年里，有人闯进房子，差点把它烧掉。该公司花了2万多美元收购了该房产的所有权，然后以6000美元的价格卖给了我。后来，他们联系我，告诉我他们正在退出格鲁吉亚市场，因为进行安静的命名过程太昂贵了。
有时，这种房地产投资机会会产生巨大的利益，有时会造成巨大的损失。一个老的深夜电视广告曾经称赞购置税合同，直到FTC以虚假陈述为由将其关闭。投资人知道你在做什么是有意义的。税收留置权和契约可以是一个很好的投资工具，但这种房地产投资并不适合“娘娘腔”。
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