国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)，明确了保障性租赁房的基本制度和配套政策，旨在从基本制度、土地、审批、资金、金融、税收政策等方面大力支持保障性租赁房发展，充分体现了政府对保障性租赁房的高度重视。同日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》号文，明确将保障性租赁房纳入基础设施REITs项目，从资本方为加快发展保障性租赁房提供助力。
《意见》很具体。主要解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难。主要是建筑面积在70平米以内的小户型，租金低于同地段、同品质市场的租赁房。
根据第七次人口普查数据，2020年中国将有3.76亿流动人口，十年增长近70%。在一些人口净流入的大城市，目前的住房问题主要表现为结构性供给不足。目前流动人口普遍收入较低，租赁需求以小户型、低租金为主，但主要市场供给是租金3000元以上的两居室。结构性供给不足，导致新市民、年轻人等群体住房困难，尤其是从事基本公共服务的人群，他们对维持城市运行不可或缺。
切实解决城市流动人口特别是城市新居民、年轻人等群体的住房困难，加快发展保障性租赁房，高度重视保障性租赁房建设，将成为“十四五”期间房地产市场发展的一大方向。近日，《意见》发布，保障性租赁房迎来多重利好政策。
003010提到，允许将商业办公、酒店、工厂、仓库、科研教育等闲置低效利用的非住宅存量房在一定条件下改建为保障性租赁房。此前，深圳、济南等地已有政策允许商业、写字楼改建为租赁住房，但这是首次允许改建为保障性租赁住房。意见分析认为，保障性租赁房市场地位明显提升，住房租赁市场改革将进入新阶段。
目前，保障性租赁房存在的主要问题是供应不足、成本投入高、市场支付能力有限。目前，增加经济适用房的供应是关键。《意见》提出“通过采取新建、改建、改造、租赁补贴、利用政府闲置住房作为保障性租赁房等方式有效增加供给”“大力发展工业园区宿舍型保障性租赁房”。
特别是闲置低效利用的非住宅存量房，允许改建，将起到盘活存量的作用。如果后期扶持政策落实到位，一定会激发多主体参与的积极性。003010提出，政府对保障性租赁房给予土地、财政、税收、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供应，坚持“谁投资、谁拥有”的原则。
通过动员社会力量参与，借助市场力量盘活市场存量，调动租赁企业积极性，增加保障性租赁房供应规模，无疑会起到事半功倍的作用。与之前的政府主导相比，引导多方参与是此次政策的重点。过去住房租赁市场的政策是“多主体供应，多渠道保障”。“多主体投资、多渠道供给”的新提法，强调的是“投资”，即“谁投资、谁拥有”，真正用市场化的力量鼓励投资。《意见》还提出支持专业化大型住房租赁企业建设运营保障性租赁房，利好大型租赁企业。
不断降低企业在租赁住房上的投资成本是激发其积极性的关键。《意见》表示要进一步完善土地支持政策，简化审批流程，支持中央补助资金，综合运用税收手段减轻税负，加强财政支持。在用地方面，主要利用多项政策支持，如集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、工业园区配套用地、闲置住房建设用地等。比如，农村集体经济组织可以通过自建或合资、入股等方式建设运营保障性租赁房。
值得注意的是，《意见》明确“保障性租赁房集体经营性建设用地使用权可以抵押”，提出加大对保障性租赁房的信贷支持，提供长期贷款，支持银行业金融机构发行保障性租赁房贷款金融债券。目前住房租赁公司普遍融资渠道狭窄，融资成本高，此次金融支持新政将极大激发租赁公司的积极性。
目前，保障性租赁房面临多重利好政策。随着政策的实施，未来保障性租赁房市场将迎来新的发展。同时，住房租赁市场的监管也将受到考验。
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