改建非居住建筑(以下简称“非租改”)宿舍型租赁住房是指具有一定规模的现有存量建筑，其不动产权证(房屋所有权证)或建设工程规划许可证用于办公、商业、旅游(客)厅、厂房、仓库等非居住类型。由实施者按照相关要求进行装修改造，并通过政府相关部门验收，再面向周边单位职工或从事基本公共服务。
近年来，北京部分地区职住失衡问题逐渐凸显。随着城市战略空间布局的变化，北京亦庄、怀柔科学城、通州副中心等区域提出了职住平衡的需求。《通知》提出，非居住建筑宿舍型租赁住房改造应重点关注商务区、科技园、工业园区、交通枢纽等重点功能区周边区域，以及合理通勤圈内交通枢纽周边区域。同时，根据周边需求，允许同一建筑分区域改建为宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房，其中宿舍型租赁住房建筑面积不低于50%。
具体来看，《通知》提到，鼓励宿舍型租赁住房改造项目混合兼容，同一项目兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商务应用可混合利用，促进产业融合和新业态发展。在监督管理方面，《通知》将非住宅改建宿舍型租赁住房项目纳入建设工程安全质量监管范围，要求各区加强运行监管，处理违法违规行为。
有效打破职住分离
在业内人士看来，这一新规的发布，可能会在一定程度上缓解北京的职住失衡问题。RealData高级分析师黄辉告诉《消费者报》记者，一般来说，非住宅改造为租赁住房普遍面临改造范围模糊、建设标准限制较多、审核程序复杂、缺乏流程指导等问题。这个《通知》项目除了加强监管，禁止出租出售，定期提供资金支持，落实百姓水电等政策外，还有很多亮点。
具体来说，首先明确界定了由非住宅建筑改建的宿舍型租赁住房，划定了明确的“工商改租”范围；其次，明确改造项目在运营期被征收时，项目权益应得到补偿，从而保证项目的运营权益；第三，强调选址要求，着力解决职住突出矛盾；四是在确保安全的情况下，允许工程突破结构、消防等现有施工规范，工程改造可有标准可依；第五，细化改造程序，成立联席会议，简化变更程序，缩短审核周期；第六，允许在同一栋楼内改建蓝领和白领公寓，可以更好地满足周边不同类型租客的需求。“这份文件对当前‘非租改’项目落地过程中的主要难点进行了有针对性的限制、规范和突破，有利于盘活闲置存量资源，更好地缓解城市职住平衡问题。”黄辉说。
据了解，近年来，除了北京，一些城市也出台了相关政策，鼓励非住宅房屋转为住宅房屋。
2017年，南京出台《南京市住房租赁试点工作方案》，主要鼓励国有企业厂房、商业写字楼改建为租赁房，非住宅由国有企业改建，在恩苏里条件下提高这些物业的使用效率
自2017年“326商办限购政策”出台后，北京商办成交量骤然降至冰点，导致商办大量积压。
诸葛找房数据研究中心分析师陈晓告诉《加快发展住房租赁市场工作方案》记者，目前，商业改造项目面临一定的现实问题。商业办公改造存在技术难度。因为商业办公和住宅办公的水电设施配置并不完全一样，所以建成后水电很难改变。另外，装修需要的成本不低，而且租金回报率不高，资金回笼时间长，所以开发商更倾向于出售，如果地段、配套等条件不好，装修后出租会更困难。“商业改造项目一方面需要前期改造的政策支持，另一方面也需要后期相应的监管和标准政策。”陈晓认为，《通知》引起了业界对京股业务出路的讨论。
和硕房产机构首席分析师郭毅也指出，此次政策的积极信号是城市管理者关注到北京商业市场存在的一些问题，正在积极寻找解决方案和可能性。
除了“符合条件的改造项目可申请使用中央财政补助资金”，北京的这一政策还提出“纳入本市政策性住房建设筹集计划的宿舍型租赁住房改造项目，运营期内相应土地按城镇住宅用地管理，承租人用水、用电、用气、用热执行住宅价格”。
短期内对租金影响不大。
“非租改”可以在一定程度上扩大北京市场的租赁房源供应，那么市场租金水平是否有下调的可能？多位接受《消费者报》记者采访的行业人士表示，新规短期内对租赁市场租金水平影响有限。
陈晓分析指出，一般来说，由于符合改造要求的商业项目数量有限，并不是所有的非居住建筑都可以改造成宿舍型租赁住房，只有符合指标条件的才能申请改造，这在一定程度上限制了改造的规模，不会有大量的改造产品涌入市场；并且在实施相关的转换时存在许多困难。
计短期内对租金水平影响不会太大。那么，对于持有非居住建筑房源的房地产开发企业而言，持有期间的资金压力将如何缓解?
同策研究院分析师陈舒认为，针对正规持有房源的开发商来说，抵押贷、经营贷等融资渠道一直保持畅通，企业可以通过各种方式获得融资，以缓解资金压力。他还表示，非居住建筑改建宿舍型租赁住房的开发商，可以通过发展其他业务板块来分担资金压力。“相信进一步的配套政策，在接下来也会随之出台。”
作为目前北京分散式长租公寓市场的代表企业，自如相关负责人认为，在“非改租”新规之下，精细化的运营管理极为重要，这既是企业应对市场风险的有效措施，也是优化客户居住体验的根本所在。
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