据美联储的经济学家称，新家庭的形成率已经下降到二战结束以来有记录以来的最低水平。从历史趋势下降约59%可以看出，每年新增家庭约55万个，而不是2006年的平均135万个。这相当于新家庭形成量下降了近2/3，对建筑商、房产证持有人、房地产投资者都是极大的警钟。点击此处阅读报告。
家庭包括任何种类的“新”住房。如果有人离家租房子，那就是“新家”。从公寓到独栋住宅都有。因此，由于房地产市场发展缓慢，无法以维持经济复苏所需的速度创造新的就业机会，经济持续陷入困境。
这里发生了什么？对于这种趋势的原因，人们有过无尽的猜测，其中大部分都是错误的。在我看来，解决这个问题的最大障碍之一就是政府和特殊利益集团操纵统计数据，给人一种房地产市场其实越来越好的印象。
全国房地产经纪人协会发布月度房屋销售数据。这些数据只是基于MLS数据的销售统计，并不能确定住房领域的基本问题。如果有人不想看到房地产市场的任何坏消息，那就是NAR。他们的工作是找出如何不断说服人们“现在”是购买的时候——无论何时“现在”。作为NAR的前成员，我知道他们是数据调整器之王。请注意他们当前报告中的参考资料：
“2013年全年销量为509万辆，比2012年增长9.1%。这是自2006年以来最强劲的表现，当时房地产市场的销售额达到了不可持续的648万。”
我只是喜欢关于“房地产繁荣结束”的部分。也许你甚至没有意识到，问题是2006年的销售太多了，所以我们没有泡沫破灭的想法，只是简单地将住房销售重新分配到一个更可持续的水平。废话。只是简单纯粹的猪食。
如果家庭组成处于有记录以来的最低记录水平，你会不会感到惊讶，但房价和销售活动与2006年一样——房市繁荣的巅峰时期？也许NAR的这个数据很有用。它必须表明，另一个房屋销售和价格的崩溃可能是在2006年。但在他们的世界里，这一切都是好消息，直到它消失。别管基本面，让我们举办一个像2006年那样的派对吧。
美联储-美联储委员会和联邦政府一直在尽最大努力促进房地产复苏。尽管美联储一直在向房地产市场注入数万亿美元，但政府正在悄悄扩大政府保险计划的贷款标准，甚至超过了我们在房地产繁荣时期看到的一些次级抵押贷款。例如，Rob Christman的《抵押贷款新闻日报》(Mortgage News Daily)的这篇文章详细介绍了一项新计划，其中包括债务收入比55%以简化FHA贷款，并为VA提供新的100%现金贷款，得分为620 FICO。与此同时，美国银行、富国银行和美国国际集团都在因为数量不足而大幅削减抵押贷款员工，据报道，由于整体交易量下降了50%以上，富国银行面临更多次级贷款的压力。
这不是一个健康的房地产市场，显示出真正的复苏迹象。这是另一个不断扩大的住房市场。价格和销售是由大型房地产投资公司推动的。他们可以获得廉价的资金，而且他们已经购买了尽可能多的库存。价格最低。基本上，它们推高了房屋的账面价值，掩盖了房屋面临的严重的基本问题。但这种住房需求的放缓可能会让大型投资者望而却步。我相信，我们已经看到了大规模购房活动放缓的早期迹象。这么说有点早，而且冬天总会有季节性减速，但现在看来，尽管价格上涨，但整体买家的需求已经连续几个月下降了。
一个最明显的问题是，基本面和房价上涨之间完全脱节。当我们准备进入2014年销售季时，我肯定看到了这种脱节。
随着2014年春天的临近，以购买、维修、租赁和转售房屋为生的小投资者最好密切关注这一趋势。我的感觉是，“当前繁荣的终结”(如NAR所说)可能很快就会到来。现在以市场最高价买入可能是不明智的，除非你买的是50美分的真实美元而不是虚高的价格。基本面并不支持健康的零售房市复苏。
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