今年以来，多个热点城市楼市调控不断收紧。与经常被关注的长三角和大湾区城市群相比，更多普通三四线城市的房地产市场并未受到广泛关注。RealData最近的研究发现，在其监测的100个城市中，三四线城市整体表现明显逊于一二线市场。虽然今年一季度有所回升，但三四线城市新房价格指数仅回到两年前的水平。
国家统计局发布的70个大中城市二手房和新房价格指数，一线城市4个，二线城市31个，三线城市35个。统计显示，2020年，35个三线城市中，13个城市二手房价格下跌。即使今年一季度出现了局部小阳春行情，但部分城市的下跌趋势并没有停止。
RealData高级研究员唐瑄表示，棚改退潮以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市楼市需求端明显萎缩，但土地和新房供应仍在增加，供需错配、旧房存量重叠、流转困难等结构性问题形成了“新房-二手房积压回落”的循环效应。要想破局，盘活存量，尤其是提高旧房的流通性是关键。
唐瑄认为，三四线城市房地产市场的症结在于总量过剩和结构失衡，好的解决办法自然是对症下药。在总量上，要控制低质量、低效率的土地供应。低质量低效率的土地出让，即使不拍卖，激进的拿地开发商也容易出现烂尾或者面临新增土地转换难的问题，从而加剧积压下降的恶性循环。如果脱离产业发展的实际需要，过度依赖土地出让和房地产开发投资，结果很可能是形成一些空城，给地方政府带来沉重的财政负担。
从结构上看，住房积压的原因不是供过于求，而是有效供给不足。对于潜在购房者来说，相对于新区的新房，市区旧房的优势在于地段好，价格低，周边配套相对完善，有真实有效的需求。但很多老旧小区不同程度损坏，没有电梯，水电道路设施老化，环境脏乱，让购房者望而却步。对于居住在老旧小区的居民，想要置换新房，如果旧房卖不出去或者卖价太低，高总价的新房购买压力很大，只能暂缓置换或者被迫加杠杆。因此，盘活存量，打通新房和二手房的流通链条，关键是通过项目改造，解决老小区的问题，提升老小区的居住体验。同时，对于“卖一买一”的地方换房群体，可以在政策上给予倾斜，比如税收优惠、提高公积金贷款额度用于置换差价等。既能避免无序加杠杆，又能更好满足人民群众对美好生活的向往。
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