，龙华万福花园1594套房源，开盘当天只卖了20多套。
深圳中原研究中心数据显示，去年12月，深圳23个住宅项目开盘，整体开盘价格连续两个月低于50%。仅三个项目开盘售罄，市场供应持续回暖，但热度也持续下降，难以保证网红盘售罄。
新盘销售低迷，很多久违的营销策略，比如“分期首付”、“首付10%”等，最近又重新出现。
就拿招商蛇口(001979)的坪山熙悦台项目来说。SZ)和华润置地(01109HK)为例。12月，该楼盘推出分期首付，最低首付10%，只需37万元，但要求部分单位在90天内补齐首付。该项目负责人表示，这是基于公司年底冲刺销售业绩、资金回笼、坪山区新房供应量持续增加等因素综合考虑做出的。与开盘时实行首付分期类似，光明区中信凯旋君庭，购房者签约后7天内无需支付首付，首付可分3期：签约后15天内支付总房款的10%，2个月后支付10%，3个月后支付10%。在之前中信凯旋君庭的官方微信官方账号上，也有“首期仅42万”的宣传海报，即首付10%。
除了首付，开发商想尽办法吸引买家，价格战屡见不鲜。光明龙光九瑞府开盘当天推出100套12折房源。罗湖区独墅阳光开盘不久，价格下降15%。
让更多购房者惊讶的是，从未成交的深圳网红板块华润城润溪二期，在2021年12月进行了网上选房，均价13.2万元/平方米。1024套房源1486批客户，1000人选房17小时后，整体售出90%左右的房源。华润表示，120平米的房子还有少量剩余。2020年11月，华润城润熙一期开盘，均价13.1万/。1171套房源注册客户最终达到9690批，冻结资金达到339.05亿元。开盘13个小时，房源告罄，润西一期也将深圳楼市的“打新热”推向高潮。从“万人摇”到未售罄，网红盘形势一年逆转，也让不少人对今年新房走势产生担忧。
据多家中介透露，不少开发商根据目前的销售情况，启动了三级联动，有的新盘直接翻倍提成，积分高达6%左右。一些酒店将在开业当天提交。
深圳中原研究中心预计，今年深圳将有近150个住宅和公寓项目。其中，宝安区、龙岗区、光明区、龙华区等曾经住宅成交活跃的区域，依然是推盘的主要区域。根据多家房产交易机构的数据，2021年深圳房市将维持在110左右，今年新增市场供应量将保持高位。
深圳有一位不愿意透露姓名的头部地产营销人士。他对新一年的新房销售情况持谨慎预期。“2022年深圳市场新推量还是比较大的，基本延续了前几年的房地产供应趋势和市场分布。但事实上，供应区域光明、龙岗、龙华的新盘销售在去年上半年就已经告罄。9月份以后，深圳整个新市场连续大量供应、房企资金危机等负面消息层出不穷，降价开始慢慢出现。”该人士称，现在春节将至，预计2022年1、2月份新房市场不会有特别明显的好转。很多地段不好、价格高的楼盘必然会在价格上做一些让步，而且趋势“
对此，独树阳光的项目人员解释，2021年新房成交较高的一个主要原因是一套二手房价格倒挂。“比如福田区、罗湖区很多新盘每平米8到9万元，而二手房的价格已经达到每平米10万元以上，也就是10万元左右。买家自然会有购买新盘的动力。”
深圳某央企营销总监也持类似观点。2021年2月8日二手房交易参考价格出台后，对客户心态产生一定影响，导致观望情绪加重，门槛提高，导致客户购买二手房的热情消退，购买一手房的热情反而上升。
与一手房市场不同的是，二手房市场在2021年创下了6年来的新低。
据深圳房地产信息网统计，2021年深圳二手房成交40699套，较2020年下降57.3%。全年来看，4-10月间二手房成交量连续七天下跌，10月成交量仅为1605套。11月小幅上涨后，12月继续下跌，二手房仅成交2076套。
二手市场相反的成交表现，也颠覆了过去深圳楼市的成交结构。长期以来，深圳二手房和一手房整体成交呈现2，333，601的比例。在刚刚过去的2021年，深圳一手房整体表现远好于二手房，一套二手房与一套二手房的比例为1.29: 1，这也是自2008年以来新房成交量首次超过二手房。这被认为与2021年2月8日二手房交易参考价的出台以及金融放贷政策的收紧有直接关系。
乐嘉研究中心的数据进一步显示了楼市调控的有效性。2021年10月深圳接近二手房指导价(成交价比指导价高出不到10%)的房屋成交量接近60%。
调控也导致二手房买卖双方心理博弈，买家越来越
越占据话语权的上风。具体到二手房买卖方关系来看，从2021年3月份开始，下调挂牌价的二手房占比呈上升趋势，而上调挂牌价的房源呈下降趋势且降幅明显，越来越多的业主愿意降价。从样本房源的涨跌区间上来看，最新的2021年12月，二手房房源变动幅度在-10%到10%之间，有63%的样本房源跌幅在5%-10%之间。
乐有家数字化创新中心人士也指出，2021年12月中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的定位，并且提出支持“合理住房需求”和“房地产业良性循环”，政策从限制性向稳定性过渡，房价维稳是大势所趋。市场暖风频吹，再结合2021年四季度深圳二手房成交逐渐走高来看，当前可挑房源多，业主好沟通，价格可商量，不失为刚需购房和置换的好时机。刚需族可多关注接近指导价的“笋盘”。
上述头部房企营销人士认为，二手房房价的成交量、成交价的下跌，以及一二手房成交结构调整还会持续一段时间。
“类似宝安区、 南山区等高景气板块二手房疫情期间投机跳涨层出不穷，上到10万+/平方米绝不在少数，价格还没有调整到位，可能还会不断向指导价靠拢，这种价格回归的过程可能还是会引起不少改善置业人群观望”。该人士称，购房者目前正握有更多选择主动权。
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