中国人民银行等部门发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，被外界认为是房贷领域的“三条红线”制度，对后续房贷尤其是个人房贷影响明显。对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前各大银行发放房贷的个人住房贷款占比大多在“红线”以内，超过限额的机构还有2-4年的调整期。预计2021年这一制度不会对个人住房贷款产生太大影响。
两个因素决定了房企的融资状况。
2020年货币政策总体宽松。虽然监管层在房地产领域采取了融资调控措施，但整体融资压力并不大。中原地产研究中心数据显示，2020年全年，房企债券融资达7115.89亿元，较2019年上涨25%，刷新历史纪录。
分析人士认为，2021年，两大因素将决定房企融资形势：货币政策和房企“三条红线”管控。从决策层对货币政策的表述来看，“不要急转弯”或给房企留出红利期。房企“三条红线”管控下，房企有息负债增速将被严格控制。
联合信贷分析师韩认为，预计2021年房地产行业融资环境将延续2020年的趋势，适度收紧，融资政策预计不会大幅放松，或在细化领域和监管力度上升级加码，在控制融资总量的同时，减少非标准化融资规模，调整主要融资渠道。
作为房企重要的融资渠道之一，不少银行人士预计，2021年银行的房贷将会收紧。
浙江某大行二级分行负责人对中国证券报记者表示，银行贷款、债券、非标等融资渠道将继续收窄。他进一步透露，目前该行对住房开发贷款仍实行限额管理，住房开发贷款余额约占总贷款余额的5%。华东某大行风险管理部人士表示，房企“白名单”由省行审批，具体考虑全国综合排名、经营状况、风险状况、综合贡献。他认为，房地产信贷政策首先要稳，银行的房地产开发贷款业务一直处于收紧状态。
近日，银监会发布了关于2021年银行业非现场监管报表(1104)报送的通知，其中与房地产融资相关的S67发生了较大变化。
某大行华东地区某二级分行行长认为，S67的修订反映出监管层不仅仅局限于传统信贷业务的风险监控，更关注房地产行业的整体融资风险。
“在2021年1104报告填充通知中，S67房地产融资发生了很大的变化。一是将涉房企业开发贷款的统计重点从抵押率改为资本率，更加强调房地产开发业务通过提高资本率抵御风险。通过提高资本金比例，降低涉房开发企业融资额和资产负债率，落实“三条红线”调控政策。二是单独列出保障性住房开发贷款并纳入统计范围，更加注重商业银行对保障性住房的支持，体现对住房基本民生的保障。”这位行长告诉中国证券报记者。
房企有不同的对策。
有房企指出，2021年，随着“三条红线”政策的逐步落地，未来房企在拿地和融资上将出现分化。
韩认为，现有债务负担轻、资金充裕的企业将继续健康发展；为了e
目前，国有和民营房企联合开发项目已经成为一种普遍现象。有国有房企人士告诉中国证券报记者，目前他们企业已经和民营房企的领导联合开发了很多项目。“国企可以发挥融资成本优势，合作方可以发挥项目运营经验”。
一些财务指标不上线的“尖子生”选择加强与银行等机构的战略合作，提前“备粮”。近日，世茂集团与兴业银行签署全面战略合作协议。根据协议，兴业银行将向世茂集团提供170亿元的授信额度和一揽子金融解决方案。
此外，有房企表示，债券将在未来房企融资渠道中占据越来越重要的地位。但是，发债只是一些大型企业的盛宴。“未来行业龙头的融资优势会越来越大。”前述人士表示。
2021年“不炒房”基调不变，但货币政策“不急转弯”的表述引起热议。银行如何期待房地产信贷政策？多位银行人士在接受中国证券报记者采访时认为，预计2021年房地产开发贷款仍将维持“额度管理”和“首选交易对手”的策略，2021年房企融资环境有望小幅收紧，而房地产按揭贷款将保持稳定。
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