自此，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施。根据新规，银行业房地产贷款比例和个人住房贷款比例不得高于中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的相应上限。新规实施后，如何影响市场备受关注。
业内人士认为，在“房住不炒”的基调下，市场对这一政策的出台有所期待。近年来，金融管理部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，加强房地产金融管理，积极探索创新宏观审慎工具。从供需双方入手，建立了首付比例动态调整机制，试点住房融资法规新“三条红线”，进一步完善房地产金融管理长效机制。在此背景下，房地产贷款增速继续回落。中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2020)》显示，截至2019年末，我国房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，比上年回落5.2个百分点。总体而言，中国房地产市场保持稳定，市场参与者的预期也趋于稳定。
在此背景下，进一步划定银行房地产贷款余额“红线”，有助于继续促进房地产市场平稳健康发展。
"新规定对市场的影响有限。"智联金融首席研究员董希淼认为，建立房地产贷款集中管理制度主要基于三方面考虑：一是防范银行业房地产金融风险；二是有助于落实“房住不炒”的目标；三是推动更多信贷资源流向重点领域和薄弱环节。董希淼表示，加强管理和调整的政策方向是明确的，相信我们会把握好政策的节奏和力度。值得注意的是，新规对不同类型的银行业金融机构实行分级管理，对目前不达标的机构给予了充分的整改空间和时间，有助于维护市场的平稳有序发展，因此对市场的整体影响有限。
具体来看，《通知》明确对7家大型中资银行、17家中型中资银行、小型中资银行及非县域农村合作机构、县域农村合作机构、村镇银行设定房地产贷款上限和个人住房贷款上限。例如，第一家大型中资银行的房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为40%和32.5%。
对于超标的银行，《通知》也设置了差异化的过渡安排。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比超过2个百分点的，业务调整过渡期为2年；超过2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。央行相关人士表示，允许部分超限较多的银行申请延长过渡期。
“大部分银行已经达标或小幅度超标，少数达标较多的银行未来需要进一步降低房地产贷款增速。”长城证券银行业分析师邹晁衡估计，在38家上市银行中，有11家银行的房地产开发贷款超过上限，8家银行的个人住房贷款超过上限。在2-4年的过渡期内，超标银行不需要减少房地产贷款存量，但未来增速需要降低。
“占比相对较低的银行可能还有增长空间。”董希淼表示，贷款余额超标的银行并不多，因此新规整体影响有限。然而，房地产贷款正面临增长的“天花板”，一些银行在操作上会更加谨慎，贷款利率和条件可能会略有调整
国泰君安分析师认为，房地产贷款集中度监管政策的实施，稳定了市场对银行未来如何发展房地产贷款业务的预期。银行业整体达标压力不大，不必过于担心。
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