酒友听说你在某小区有套房，礼貌的说“哦，这个小区还行，房价涨到几万了！”
你暗暗喜欢，但还是用矜持的表情回了一句：“我自己住，涨多少跟我没关系。”
然后马上回家偷偷打开APP，查看自己小区的物业价格。
结果是错误的。同一个小区怎么会有7万和5万？这栋房子值多少钱？
俗话说“十年可以使你成为学者，十年不能使你成为商人。”这种简单的一买一卖，但是随着大学的询问，我们日常生活中交易量最大的商品房产，学问最大。
即使是同一个小区，二手房价格也可能相差上万，值得我们仔细研究。以后买卖二手房的时候，也可以注意到更多的东西。
毕竟找到好房子或者卖个好价钱，差个几万甚至几十万人民币！
不同入住率
所谓入住率，即实际使用面积/建筑面积，是指你实际享受的面积高于你支付的面积。其他条件相同的情况下，入住率越高，房子越划算。
即使是同一个小区，不同的房子入住率也不一样。
一般来说，得房率受两方面影响，一是公摊面积，二是开发商偷换的面积。
很好理解，泳池越大，入住率越低。
然而，被盗的地区是多种多样的。有的110平的房子，可以给你偷130个5房，入住率高达120%。
什么是偷区？也就是在不违反《建筑工程面积计算规范》的情况下，开发者尽量寻找更多你不用付费的领域。
一是当地政府对要建的住宅区容积率有规定，让开发商在不超过容积率的情况下多建几个区，然后可以适度提高单价，增加利润；第二，这样可以让购房者觉得找到了便宜货，有利于出售。
我见过八种偷面积的方法：
1.申请建家庭花园，实际做房间。
2.申请搭建设备平台(就是把空调放在机外的那个东西)，实际上是并入房间的。
3.申请建设多个阳台，实际上把一部分并入室内。
4.制作凸窗，不考虑面积。
5.做一个露台，不考虑面积
6.享受独立电梯厅。
7.添加夹层或阁楼
8.增建地下室
独立电梯厅：
出口露台：
当然也有一些偷面积的方法直接违反了规范。比如先做一个天井，一个凹槽或者一个通透的空间，然后密封起来使用，俗称“倒板”。目前只要没有大面积的举报，“倒板”成功了也可以正常使用，只是拆除的时候不算面积。
这些区域在房间里无法得到充分的体现。比如按照某些地区的规定，房间上的住户花园面积可能只计入一部分面积，所以实际使用面积比房间上的要大。
然后二手房交易的时候，单价会根据得房率的不同而不同。
比如中介收你二手房的时候，告诉你同小区老李家的房子只卖一万块。怎么能卖到12000元？
你马上拿出卷尺，用祖传的方法把家里所有的可用面积都量了一遍，告诉中介：“这套房子的入住率比老李家高20%！”
楼层、朝向、装修、户型等
关于楼层，顶楼和底层一般都卖不出价钱。砍价的时候也可以以地板为由让对方降价。
根据我们对多位住在顶楼和底层的朋友的采访，即使所谓的保温防雨层做得再好，顶楼也不可避免的会出现炎热的夏季和嘈杂的雨季，而底层普遍存在采光差、躁动、蚊虫等弊端。
至于方位，南向比北向贵。一方面，九年义务教育告诉我们，我们国家的太阳在南方，那里有我
比如下图自制的“假”飘窗，乍一看确实增加了几分现代住宅的飘窗味道，但仔细看就会发现，这其实牺牲了很多采光。
关于户型，一般有以下不利户型设计会影响价格，供你参考：
1.废料场
很多单位设计的一些区域很鸡肋。
比如下图狭窄的走道，除了几张周杰伦的海报外，没有任何功能作用，但还是要花钱买。
2.不合理的区间安排
例如，一些公寓类型的客人餐厅面积很大，比所有其他面积加起来都大。如果不是豪宅而是功能正常的户型，那就真的不需要超大客餐厅了：
例如，一些厨房单元很大。不是餐厅，没必要：
这些劣势都是购房者可以和房东讨价还价的地方。
3.不规则户型
有些转角多的户型看起来不落俗套，很有艺术感。
但在实际操作中，不仅利用率低，而且一些正常的家具也不容易摆放。
为什么同一个小区二手房价格差那么多？
4.线路交叉
近年来，有一个词是置业顾问必须要说的，那就是“动静分离”。但其实大家都是100多平米的房子。运动不那么明显。主要是动线要合理。
比如下图。
中次卧B的人要想去趟洗手间，得穿越整个客厅和餐厅，比如主卧的人要想去个阳台，得穿过客餐厅和次卧。这种动线布局，就很麻烦：同一个小区，二手房的价格为什么差那么多?
一言以蔽之，楼层、朝向、装修、户型、景观等等，都是可以决定二手房价格的重要因素，全面细致的考察，更加能对一套房子的价值有着合理的判断。
税费与其他费用
这个说的就比较多了，我们在二手房交易中听到最多的一个词叫“满五唯一”，即取得房产证满五年，且为家庭唯一住房。
有“满五唯一”条件的房子，对卖方的个人所得税是免征的。这就意味着，如果没有达到这个条件，卖家往往会把税费转嫁到买家身上去，因而提高价格。
若是房子连两年都没满，卖家还要交买卖房子差价的5.8%的增值税，这部分费用卖家同样会转到房价上去，使价格更贵。这也就是许多房源要标注“满二”的原因。
再就是手续费，即便房子除了业主以外一切都一样，手续费也会不同。
有的业主是全款买的房或贷款还清的房，你只需把房款、税费和中介费这些该交的费用交齐就行了，就算你是按揭买他的房，也只需去银行走正常的贷款流程即可。
但有的业主是贷款还没有还清的房，这时业主就要全款向银行进行赎楼，显然业主是不愿意掏这大几百万的，那么约定俗成的操作是第三方金融公司借出一笔短期的钱，就是我们俗称的“过桥费”。无论是赎楼服务费还是过桥费，都是买家承担，而且过桥的利息可不低，通常可以达到房屋成交额的1%。
最后，如果业主的房子被赠予的或继承他人的，办理过户的时候还要缴纳20%的个税，这种“隐藏税费”，断不可忽视。
所以，非满五唯一的房一般贵一些，卖家转嫁了一部分价格给买家;全款二手房也可以比贷款二手房卖得贵一些，因为买家不用出那么多其他费用;赠予和继承房卖得便宜一些，因为买家要多交税。
总之，税费细节，一定要问清楚，这关乎到卖家有没有将成本转嫁给买家，买家需不需要多付不必要款项等等。
小区性质
根据小区的调性不同，同一小区的不同面积价位也会不一样。
比如，定位为高档小区的地方，刚需户型一般买的人少。因为沉重的物业费和高档配套的溢价，使得真刚需们完全买不起，但有钱人又看不上刚需户型，要买肯定买大的。最后的结果就是，高档小区的小户型一般相对便宜。
同理，在刚需片区，大户型往往就不那么容易卖了。原因也一样，有钱人看不上，穷人买不起。结果就是，刚需小区的大户型相对便宜了。
这里可以推演出两个结论。
一是别在刚需区买豪宅，也别在豪宅区买刚需，因为未来不好转手。
二是可以反其道而行之，偏偏在刚里挑豪，豪里挑刚，不过要等到业主实在难以出手，价格降到一定程度，才可抓住机会出手收之。有点赌时机的感觉。
业主挂牌策略和自身境况
一千个业主就是一千个哈姆雷特，你永远不知道他在想什么。
有的业主喜欢温水煮蛙，稍微把挂牌价提高那么一点点，然后让买家一点一点砍。这么煮着煮着价格就低了不少，买家掐指一算觉得自己捡了个大便宜，就匆匆成交了。
有的业主喜欢欲擒故纵，把挂牌价标的非常高，最后放出个差距比较大的底价让买家大吃一惊，开心成交。就和缅甸买翡翠一样，商家报价1万6，你一眼识破真假怒砍到280就地拿下，心里还美滋滋自以为慧眼如炬，其实说不定那块石头就值20。
有的业主确实是手头急需用钱，放个诚心价格赶紧变现，也就是我们俗称的笋盘。
有的业主只是想试探市场，挂个高价看看市场什么反应，好做进一步决策。
总之，淘二手房时，你看到的价格绝对不是业主的底价，中介描述的业主抛房原因也一般也与真实情况有所出入，买家卖家间的心理博弈，必须得好好下点功夫。
当你自以为淘到一个价廉物美的二手房时候，你买的可能是个得房率低、业主挂高卖低、户型漏洞百出、卖家还得交一大堆税的“伪笋盘”。
当你自以为房子卖了个好价格，比同小区其他房子单价高不少的时候，你的房子可能是个实用面积巨大、景观无可挑剔、户型天衣无缝、价格就该高于周边的“黄金钻石盘”。
关于二手房买卖，一定得多研究研究，毕竟鲁迅曾经说过：“凡事总须研究，才会明白。”
一般鲁迅出场，话都是编的。但这句话，他老人家是真说过。
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