2022年1月11日整理发布：1月11日，由华夏时报社主办，社科院住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行全面的学术支持的“改变与重塑·稳健与发展——2021年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在上海举办。
会上，著名财经评论家、华夏传媒CEO水皮发表致辞，水皮指出，从2020年8月份开始的“三道红线”，到2021年年初的信贷的集中度管理，到年中再推出的集中供地，包括对二手房中介的清理整顿，每一条从管理部门来讲都没问题，出台都是对的，而且长期都是正确的。
但是这么多的政策集中出台，一下就改变了大家的预期。房地产有三个稳：“稳房价、稳地价、稳预期”，预期没稳住，房价自然就稳不住，地价也稳不住。结果大家都看到了，房地产跟国民经济密切关联，是一荣俱荣，一损俱损的关系。
今年我们学到了一个新的名词“合成谬误”，单个政策的角度来看都是合理的、正确的，但是合在一起这个市场就无法承受，走向整体政策的反面，我想最好的例子就是房地产。
以下为现场实录：
水皮：各位下午好!欢迎大家参与论坛。开始先说个小段子，大家都知道一直有一个说法，21世纪三大谎言：
(1)房价会跌。
(2)A股会涨。
(3)我爱你一生一世。
有两大已经破防了，为什么?房价已经跌了，A股涨了，而且连涨三年，很多人都没意识到。2019年年底的时候，上证指数是2493;2020年的时候，3043;2021年的时候，3639。
股市大家都知道“牛短熊长”，很难得最近三年表现出“牛长熊短”的格局。
其实股市涨的不止是，股市涨得比更凶，我们相比之下，上证指数涨了4.8%，创业板好一点，12%。(10：00)
为什么会涨?疫情期间，经济复苏差强人意，也没有大家预期的这么好，为什么的股市也在涨，股市也在涨，股市甚至创历史新高，原因是在于流动。
不光股市涨，房子也涨了，现在新房一房难求，主要原因在于流动性，十次危机九次跟地产有关，本身地产跟金融就是一体两面，分不开、扯不清，所以流动性决定了市场的运行方向，至少短期来看就是这样的。
的房地产市场为什么在过去的一年出现了明显的回落?原因也在于流动性，流动性戛然而止，资金链产生了断裂。
上午谈到周期的问题，大家都在说房地产有周期，其实何止房地产有周期，整个经济都有周期，当然如果你能够找到穿越周期的路径和办法，或者有些新兴行业不受周期影响，比如新型消费，但大多数行业是有周期的。
一个周期套着另外一个周期，这是行业的特征、行业的特点，有高点就会有低点，它是起伏的。但是它一定延续的，是连续的。如果你在某个时间节点说停下来清盘、结账，几乎所有的行业都会面临一个共同的结果-资金链断裂。
不光对地产是这么影响，对金融、对，对任何跨周期的运营行业和企业都是致命的影响。
去年恰恰我们发生了这样的事情，我们一直在避免房地产调整硬着陆，实际上非常不理想。
今年我们学到了一个新的名词“合成谬误”，单个政策的角度来看都是合理的、正确的，但是合在一起这个市场就无法承受，走向整体政策的反面，我想最好的例子就是房地产。
从2020年8月份开始的“三道红线”，到2021年年初的信贷的集中度管理，到年中再推出的集中供地，包括对二手房中介的清理整顿，每一条从管理部门来讲都没问题，出台都是对的，而且长期都是正确的。
但是这么多的政策集中出台，一下就改变了大家的预期。房地产有三个稳：“稳房价、稳地价、稳预期”，预期没稳住，房价自然就稳不住，地价也稳不住。结果大家都看到了，房地产跟国民经济密切关联，是一荣俱荣，一损俱损的关系。
地产如果出现了硬着陆，影响到方方面面。从股市的表现也看得很清楚，今年地产股不是跌得最惨的，跌得比地产股惨的是保险，比保险更惨的是，因为大家会联想。
不光是金融受地产的影响，家电、家居、家装全部受地产的影响，所以很多人不理解为什么格力在去年股价会跌掉一半。很简单，房地产销量不行了，大家装修需求就没那么旺盛了，空调更换需求就没那么大了，美的也一样跌掉一半，所以房地产影响巨大。
我们也看到从11月份以后，政策的调整，2021年经历了自然时刻，政策底在去年11月底已经非常明确，市场现在情绪底还没有见增长，大家还处于过去的情绪中，这需要一定的时间缓和大家的心情，平复大家的心态。
情绪底之后，才有可能出现市场底，当成交量重新回升的时候，我想行业又回迎来新的勃勃生机，没有必要太悲观，因为行业发展就是有周期。只不过这次调整各种不利的因素集中在一起，形成了共振。
比如本身经过了这么多高速增长之后，供需关系亟待平衡，本身市场空间没有过去想象那么大，本身市场有调整的要求，再加上政策的合力。最关键是很多人没意识到这一点，2020年和2021年是境外美元集中到期还款的关键年份，这是非常要命的。
其实现在出问题的民营房地产企业，基本上问题都是出在美元债到期无法还本付息，受前面金融政策的影响，受“三道红线”的影响，信贷集中度管理的影响，现在没法借新还旧。
至于市场整体的需求，我相信并没有发生本质的变化，现在没发生本质的变化，未来也不会发生本质的变化，因为房地产就是永续的行业，而且是支柱产业，支撑国民经济大厦的支柱产业。
即便在2021年，我们也要看到一个数据，18万亿成交额，创了历史新高。所以我们退后一步看，看得更宏观一点，房地产周期很难说现在就是一个确定的下行周期，至少从成交量上来看是在创历史新高。
当然2022年，我相信这个数字就很难再看到，因为2022年的数字新高主要集中在上半年，下半年市场情况完全发生了逆转。我们希望这个逆转是短期的波动，前期依然是波浪型的前景，穿越这个周期。
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