2022年1月10日整理发布：受到多校划片政策的影响，2021年7月份，西城学区房出现“震荡”，高价学区房价格下跌。不过，记者近日走访发现，2021年末，西城学区房价格恢复至高点，顶级学区房成交单价屡屡突破16万元/平米。
2021年，北京学区房市场有过多次调整。海淀29个热门小区实行二手房价格指导机制，再叠加多校划片，海淀学区房价格明显回调。同时，北京仍在严格管控二手房炒作、经营贷购房等违规行为，2021年开出罚单超过400起，处罚金额超过500万元。
西城学区房价格重回高点
“西城片区的热点学区房还是卖得很贵，‘老破小’卖出15万元/平米价格的不在少数。”西城房产中介林欢(化名)对《华夏时报》记者表示。林欢对记者表示，在2021年7月份，西城学区房价格整体出现下跌，目前重点学区的房源价格已经恢复。
2020年4月底，西城发布文件表示，在2020年7月31日后取得房产证的家庭适龄子女入学时，全部以多校划片的方式在学区或者相邻学区内入学。市场没有预料到西城执行多校划片的力度如此之大，不少在新政后购入学区房的业主发现自己的孩子被调剂到其他学区。受到新政的影响，西城学区房的价格在2021年7月份之后出现过一段时间的下跌。
不过，西城学区房市场没能冷静多长时间，便重新回到“价格高地”。林欢向《华夏时报》记者提供的一份成交数据显示，2021年12月份，西城德胜片区学区房成交火热，月度成交量超过50套。《华夏时报》记者注意到，裕中西里的成交单价已经突破14万元/平米，而六铺炕二区的部分房源成交价则已经突破16万元/平米。
裕中西里小区 李凯旋 摄
《华夏时报》记者调查过程中了解到，裕中西里小区属于德胜片区内较新的小区，以高层建筑为主，周边遍布各类商铺，十分繁华。“裕中西里也是比较抢手的学区房，对应的学校是三帆附小，这两年的价格也是处于微涨的状态。”林欢对《华夏时报》记者表示，一些户型较好，建筑年龄较新的小区价格会更高。例如，阳光丽景小区的面积普遍较大，不少房源面积超过120平米。由于阳光丽景小区旁边就配建了育翔小学阳光校区，该小区二手房价格也居高不下，成交价格超过16万元/平米的房源则是屡见不鲜。
育翔小学阳光校区 李凯旋 摄
学区房“震荡”
“7月份的时候，市场恐慌情绪比较严重。严格执行多校划片之后，很多业主觉得孩子不能再上理想的学校，市场因此出现了一些低价抛售房源的行为。”林欢对《华夏时报》记者说。林欢认为，西城仍然是北京教育资源最优质的区域之一，买房则是获得学籍的主要方式。“只要那些名校还在西城，尽管多校划片，西城学区房的价格也不会出现大幅的下跌。”林欢如此认为。
和西城一样，海淀也执行多校划片政策。“海淀的学区房价格也非常高，但是在2021年同样出现了一轮调整。”林欢表示。2021年10月份，海淀29个热门小区开始实行二手房指导价格机制。有中介向记者表示，受到指导价的影响，海淀学区房降价明显，部分房源的降价幅度超过20%。
“海淀就是在多校划片的基础上又叠加了一个指导价格机制，就是多方面防止学区房炒作，降价效应肯定是要比多校划片单一管控要明显的。”林欢从市场的角度分析了两大区域学区房市场的不同。
值得关注的是，北京一直都在严管学区房炒作。北京市住建委官方微信号“安居北京”发布的消息显示，对2021年以来学区房价格快速上涨、经营贷违规流入楼市、住房租赁企业爆仓等重大问题，市区住建房管部门采取应急执法、专案执法等方式，快速出击，集中组织开展了多轮次执法行动，严厉查处中介机构炒作学区房等违规问题。
据悉，2021年，北京市区住建房管部门共开展房地产经纪机构执法检查5650项次，实施行政处罚457起，处罚金额达到575.5万元。
二手房成交量全年上涨14%
和学区房一样，北京二手房市场整体在年末迎来了“翘尾”行情。“2021年北京二手房成交量超过2020年，但是冷热互现，只不过是在年初和年尾有两波比较火热的成交行情，大部分时间北京二手房的成交量呈现环比下跌的情况。”林欢对《华夏时报》记者说。中原地产研究中心发布的数据显示，2021年12月份，北京二手房成交14265套，环比上涨20%。不过，这一数值仍难以与2020年同期相抗衡。2020年12月份，北京二手房成交量为20944套。
中原地产首席分析师张大伟总结认为，2021年北京二手房的成交量呈现“前高后低”的行情。整体来看，2021年北京二手房成交量达到19.25万套，同比上升14%。不过，上半年北京二手房成较量超过11万套，远远超过下半年。
北京市住房和城乡建设委员会发布的数据显示，2021年3月份，北京二手房市场出现“小阳春”，月度成交量突破22000套。随后，北京二手房月度成交量逐渐下降。2021年10月份，北京二手房成交量为9340套，是年内月度最低值。
“就西城区来看，2021年11和12月份，北京二手房贷款放款期限缩短。之前，有些银行对于学区房的审核非常严，导致西城部分购房者拿不到贷款，房源也无法成交。年底，这一现象明显缓解，有些成交的房源也是之前积压的需求。”林欢对《华夏时报》记者说。
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