证券报记者近日调研四个一线城市楼市了解到，春节临近，北京、深圳、广州住宅市场较为冷清;而在信贷发力、新房集中供应、学区房刚需支撑下，上海住宅市场热度相对较高。
易居研究院最新数据显示，2022年1月1日-23日，一线城市新建商品住宅成交面积为204万平方米，环比下跌20%，同比下跌28%。
部分城市楼市略显冷清
春节前夕，北京地区不少新房楼盘门可罗雀，其中不乏前两个月的热门楼盘。不同于去年的“春节不打烊”，不少售楼处仅剩个别值班工作人员，大部分员工已放假。“最近客户确实比较少，但如果客户预约我们也会来。”北京市通州区某中介经理说。
从二手房市场看，1月24日北京市朝阳区某中介销售经理忙着拨打电话，和业主预约上门带看。“今天算个特例，之前积累的客户较多，三波客户今天都有时间，其实平时一周3-5组带看比较正常。”该中介经理说，“临近春节，最近带看并不多，很多同事都放假了。”
据该中介透露，虽然带看量不高，但此时出来看房以及接受带看的业主，心里都有明确目标，所以成交率较高。房价方面，“岁末年初价格一般不稳定，波动较大，加上最近一些利好政策，房价涨了一点。”诸葛找房数据显示，2022年1月17-23日，北京新房成交1234套，环比下跌18.87%。二手房成交3144套，环比下跌4.35%。
深圳新房市场略显冷清，二手房指导价逐渐成为购房者的“心理价位”。
新房方面，中原研究中心数据显示，深圳整体开盘去化连续2个月低于50%，市场供应继续回升，但热度持续下降。
1月2日，位于深圳光明区的安联尚璟府项目开盘，均价约5.19万元/平方米，共推出300余套房源。截至1月25日，该楼盘仅有3套已签认购书，其余房源均处于期房待售状态，项目去化率不及1%。另外，1月3日-9日深圳入市的两个项目，去化率均仅为1成。
二手房方面，据深圳中原研究中心统计，2022年1月1日至23日，深圳全市二手住宅成交1273套，而去年1月的成交量为7008套。
在福田区一头部中介门店，只有一个经纪人在值班，近半个小时门店都无人问津。“最近片区成交量很低。”上述中介门店经纪人方圆(化名)告诉记者，去年12月以来，房贷利率下降、贷款审批提速，二手房成交有所回暖，但1月份疫情一来市场又冷清了。“来看房的人少，很多业主也不让看房。”
去年2月，深圳二手房指导价出台，并逐渐成为购房者的“心理价位”。“近期成交的都是接近指导价。”方圆说，该片区一套60平方米的两居室最近以458万元成交，而该房源指导价约为438万元。
广州楼市也较清冷。广州中原研究发展部指出，临近春节，不少客户陆续返乡，促使成交回落。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前两个月，按揭贷款审批加快，加之房贷利率有所下调，消化了很多购房需求，1月份临近春节，很多人回乡过年，叠加疫情影响，因此市场热度不高。
上海住宅市场热度稍高
从上海楼市看，记者近期在嘉定、杨浦、松江、黄浦等区域调研发现，尽管天气较冷，且伴有小雨，看房和签约人数仍较多。
嘉定区某新盘开盘当日新房即认购一空。现场工作人员告诉记者，该楼盘单价约为每平方米59000元，总价在415万元至687万元/套，交房日期为2023年8月。
上海杨浦区某高端住宅近日开启认购，总价在1500万元至8900万元/套。售楼处门前，不时有人前来围观。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前市场氛围不错，房企顺势而为，加速销售回笼资金，月末出现翘尾效应。
上海二手房方面，某中介店长告诉记者，目前上海二手房成交以中心城区为主，郊区成交量较低，“我们片区二手学区房一直成交不错”。
易居研究院数据显示，2022年1月1日-23日，上海新房成交面积为87万平方米，环比上升31%，同比上升18%。
放款速度有所加快
一线城市住宅按揭贷款放款速度有所加快，房企开发贷额度投放充足。但贷款审批和发放方面，审核依然较严格。
此次贷款市场报价利率(LPR)调整之后，北京、上海、广州、深圳等城市的贷款利率均有下调，且放款速度有所加快。目前，上海房贷放款速度一般在一个月左右。1月20日，根据某国有上海分行相关人员向证券报记者提供的内部通知，1月21日起首套4.95%，二套5.65%。
房企开发贷方面，以上海松江区某中小房企拟开发的一个刚需楼盘为例，某国有上海分行相关人员表示，此前类似楼盘贷款额度需要“东拼西凑”，“针对这个楼盘，我们给的额度较大。”一是近期贷款额度较充足，二是这个楼盘所处的松江区属于上海“五个新城”之一，“要保证五个新城的新房供应”。
个人房贷方面，上海嘉定某新房销售人员告诉记者，自从去年“三价就低”政策施行以来，即使是首房首贷，实际首付比例远超35%。目前，上海购买二手房的实际首付达到房价的50%左右。一手房情况稍好，但严格要求收入和流水等在贷款月供还款两倍以上，“如果流水不达标，即使首房首贷也无法贷到总房款的65%”。
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